[플대표] 빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?

빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?

부동산 하락요인

1. 공급 과잉(입주물량 증가)
2. 미분양물량 증가
3. 외부 영향(일자리 감소, 외환 위기 등)
4. 단기간 급등

부동산 상승요인

학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구 증가 등을 전부 빅데이터로 분석해봤지만 절대적인 '상승 키워드'는 없다.

 

매수우위지수  https://kbland.kr/   [통계]-[월간 시계열.xlsx다운]

40이 넘어가면 심리가 살아나며 가격이 오르고
40 아래면 심리가 떨어져서 가격도 떨어진다.
그런데 매수 우위지수가 40이 넘었는데 아직 가격이 안 오른다면 그 지역을 살 기회인 것.

 

젠가투자법

전국의 시,군,구를 나무 블록이라고 생각하고 꼭 필요한 나무만 남기고 제거하는 것이다.

남아있는 지역들 위주로만 발품을 팔아서 사면 된다.
하락요소를 기준으로 제거를 먼저 하고, 그 이후 가격 상승에 도움이 될 만한 데이터를 더해 6가지의 기준으로 선발한다.

**하락 요인 4개 중 외부영향은 맞출 수 없으니 3가지 요소를 파악하여 위험 지역을 제거하라.

세대수를 파악하라. 

기본적인 거래량이 확보되기 때문에 환금성이 용이하다.

나만의 기준치를 정해서 그 이하는 제외하라.

나는 10만 가구 이하 도시는 가급적 보지 않기로 정했다.

 

전세가율 

 기준치(70%정도)를 정해놓고 전세가율이 너무 낮은 지역은 배제하라.

경기도 평균 전세가율은 66%이다.

책에서 추천해 준 70%는 너무 높아 60% 정도로 설정하기로 했다.

 

입주물량

 

입주물량이 너무 많은 지역은 배제하라.
2년 6개월간의 양을 더해서 다른 지역과 비교해봐라. 세대수가 많은 지역은 많아도 조금 더 유입이 될수 있다.
보통 연간적정물량=주연령층(30-50대)인구수X1.3%X2.5년 하면 된다.

경기도의 모든 입주물량이 부족하다고 생각했는데 이 기준치에 맞춰보니

수원, 용인, 성남, 화성, 평택, 안양, 시흥, 파주, 의정부, 광주, 양주, 이천, 구리, 안성, 과천은 입주물량이 적정물량보다는 많았다.

 

미분양률 

 

입주물량만으로 판단해서는 안 된다.

입주물량이 적더라도 미분양률이 지역별 세대수의 0.3%를 초과하는 지역은 배제해야 한다.

소름 돋게도 경기도의 미분양 매물은 준공전에는 꽤나 있어도 준공후는 전부 0에 수렴하였다.

 

적정거래률

 

2년치의 월별 평균 거래량을 파악해보고 현재 그것보다 많은지 적은지 판단하라.
거래량이 적당히 높은 곳이 좋다.

현재 경기도 및 서울의 거래량은 처참하기 때문에 적정거래가 있다고 보기 힘들다.

평당매매증감률

{(현재 평당가-과거 평당가)÷과거평당가}X100
2년 동안 약 13% 올랐다면 심리가 위축되는 지역이니 배제해야 한다.