부동산 사이클 7단계

1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자
2. 상승장 투자의 기본은 '갭 벌리기'와 '갭 메우기'
3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들
4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다
5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략

 

 

 

머리말

 

  투자에 절대적인 공식은 존재하지 않는다. 세상에 알려진 공식들 외에도 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다. 그러므로 사람들의 생각이 움직이는 '변곡점'을 찾아낼 수 있다면 기회를 잡을 수 있다.

 

그 변곡점을 활용한 투자 방법을 이 책에서는 소개하고 있다. ( '갭 벌리기', '갭 메우기' )

 

 

1장. 부동산 시장의 사이클을 이해하자

  부룡은 지난책에서 부동산 사이클을 4단계로 설명하였다. 그러다보니 오해하는 독자가 있어 이번 책에서는 세분화하여 7단계로 사이클을 설명한다.

 

4단계 사이클

 

 

 

7단계 사이클과 그에 맞는 투자법

 

 

시기별 특징

 

 

침체기

⦁ 거래량이 적고, 급매만 거래 된다. 

⦁ 전세 대부분은 보합세, 전세 수요 좋은 곳 일부 상승

⦁ 건설사는 미분양이 양산되니 분양 물량을 줄인다.

⦁ 정부는 시장 활성화를 고려한다.

 

시세차익형 투자가 불가능하니 수익형 부동산을 많이 투자한다. 보통 이 시기에는 대출규제가 없어서 대출이 수월하기 때문에 경매도 많이 하고 아니면 다른 사이클을 타고 있는 지역으로 이동하기도 한다.

 

 

회복준비기

⦁ 매매 거래 X → 전세 거래 감소 → 전세 수요 증가(혼인, 세대 분리 등) → 전세가 상승 → 매매가 상승

⦁ 정부가 분양권 전매 허용, 재건축 규제 완화 등의 정책을 펼친다.

 

회복준비기로 가는 신호

'전세가격 상승'
'부동산 정책의 전환'
'미분양 물량 감소' 

 

갭이 적어지기 때문에 '갭투자'를 많이한다. 그 외에는 소액 투자가 가능한 '청약' 또는 '분양권 투자'를 많이 하고, 할인 분양 등의 혜택이 있는 '미분양 물건' 투자도 많아진다.

 

 

회복기

⦁  매매 수요 증가로 전세가가 안정화 된다.

⦁  분양 물량 증가.

⦁  청약 경쟁률 ▲ (분양 시장 과열)

 

강남 등의 특 A급 입지부터 상승하기 시작하기에 강남에 투자하거나, 능력이 안 된다면 가용자금 중 가장 상급지의 신축 또는 재건축 아파트에 투자하면 좋다.

 

 

상승기

⦁  정부 규제 시작(청약 조건 강화, 양도세 중과 등)

⦁  누적된 입주물량으로 입주장인 일부지역은 급격한 가격 조정, 역전세난을 겪는다.

 

다주택자들이 세금 규제를 피하기 위해 '똘똘한 한 채' 에 투자한다.

 

 

확산기

⦁ 정부 규제 강화로 일부 매물은 버티지 못하고 조정.

⦁ A급 입지 매물 감소(양도세 내기 싫어서 보유) 및 수요 증가로 가격은 급등.

⦁ '분양가 상한제' 실시   

 (단기적으로는 효과 있으나 장기적으로는 공급 감소를 낳기에 좋지 않다.)

⦁ 정부가 급히 신도시나 택지개발지구 등의 공급확대정책을 발표하기도 한다.

 

규제로 인해 못 버티고 나오는 일부 A급 지역의 신축, 구축 아파트에 투자하거나 풍선효과를 받을 비규제 지역 중 교통망이 좋거나 지역의 중심지를 구입한다.

 

 

급등기

⦁  아직 못 산 사람들이 청약을 대기하며 전세 수요 상승, 전세가 상승.

⦁  전세가 상승 불안감에 실수요자들 주택 구입.

 

 

 자금이 부족했던 실수요자들이 참여하는 시장으로 2차 풍선효과를 누릴 외곽지역에 투자한다. 투자자들은 미리 전세가율 높은 곳을 선점하여 '전세 갭투자' 를 한다. 이 시기에 주의할 것은 영.끌.금.지.

 

 

쇠퇴기

이미 상당수가 집을 샀다.

 

⦁ 모든 지역이 올라서 투자자들은 가용자금을 전부 소진했고, 실수요자들도 매수를 마쳐 추가 수요가 잘 없는 시기.

⦁ 청약통장 가입자 수 감소. 

⦁ 미분양 아파트 증가.

 

적극적인 투자보다는 시장의 수요 변화에 특히 신경을 써야한다.

 

 

 

지금까지 부동산 사이클에 대해 알아보았다. 그러나 절대적인 법칙처럼 생각하는 것은 금물이다. 다만 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 침체가 오는 것은 확실하다. 우리는 부동산 투자에 있어서 미래를 예측하기보다는 흐름에 맞게 투자하면 된다. 무엇보다 중요한 것은 항상 위기관리에 신경을 쓰는 것이다.

 

 

지금이 부동산 사이클 상 어느 시기에 해당하는지는 정확히는 알 수 없다. 개인적으로는 침체기에서 회복준비기로 가고 있는 시기인 것 같은데, '전세가'가 오르는 현상이 아직 없기에 확신은 어렵다. 침체기때는 수익형 부동산이나 경매가 좋다는데 금리 때문에 수익형 부동산 투자는 쉽지 않고 유일한 경로는 경매가 아닐까 싶다. 경매 낙찰률이 최근 올라간다고 하는데... 앞으로의 추이를 지켜봐야겠다.