3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석기법

역사적으로 부동산은 상승과 조정을 반복하며 저점과 고점을 높여왔다.(우상향하였다)

평균적으로는 그러하나 시기와 지역별로는 다르게 움직이기도 한다.

 

부동산 가격의 등락에 영향을 미치는 요인에는 크게 4가지가 있다.

1. 정책

2. 경제상황(국내+국외)

3. 인간심리

4. 수요, 공급

 

  1. 정책

✅ 정권이 바뀔 때마다 '대통령직인수위원회'에서 발간한 백서를 참고해야한다.

해당 정권이 임기동안 추구하는 방향성을 알 수 있다.

 

✅ 상승에 영향을 주는 정책(박근혜 정부)

• 택지 개발법 폐지
• 취득세 면제 / 취득세 중과 폐지
• 개발 중단
• 분양가 상한제 폐지
• 양도소득세 면제

양도소득세 면제의 경우 인생에 두 번 다시 오지 않을 기회이니 반드시 기억하자.

 

부동산 시장은 마치 '구들장'과 같다.

처음에는 장작을 아무리 넣어도 따뜻해 지지 않지만, 나중에는 장작을 아무리 빼도 뜨거워서

바닥이 타버리고는 한다.

 

✅ 조정(하락)에 영향을 주는 정책(노무현 정부)

• LTV 강화
• 투기과열지구 확대
• 분양권 전매제한 금지
• 종합부동산세 도입, 양도소득세 중과
• 재건축 기준 강화, 조합원 지위 양도금지 등

💡 노무현 정부 시절에 수 많은 조정 정책에도 불구하고 부동산 가격의 상승율은 높았다.
      그러나 한 가지 유의할 점은 정책이 실시되고 일정기간 동안은 상당폭의 조정을 보였다는 것이다.
     그렇다고 전저점까지 큰 폭으로 조정받은 경우는 흔하지 않다는 점을 참고하자.
     (오일쇼크, IMF 같은 특수한 경제적 충격 상황 제외)

 

 

✅ 정부는 항상  '분양권'부터 건드린다.
왜냐하면 초보자도 접근하기 쉬운 시장이기 때문이다.

 

정부 정책을 무시해서는 안 된다.

 

 

  2. 경제상황(통화량)

✅  물건의 가격은 통화량과 밀접한 관련이 있다.

 

사람들은 돈과 화폐를 많이들 착각하는데,

돈	화폐
가치 유지	가치하락
구매력 동일	구매력 하락

 

돈은 시간이 지나도 가치가 유지되고 구매력이 동일한 '금'과 같은 것을 말한다.

반면, 화폐의 경우 지속적으로 찍어낼 수 있는 '지폐'를 의미한다.

 

화폐는 계속 찍어낼 수 있기 때문에 시중에 화폐가 많이 풀리면 화폐의 가치는 하락한다.

 

새우깡과 짜장면의 가격이 오른 건 그들의 가치가 높아진 것이 아니다.

마찬가지로 주택가격이 오른게 아니라 점점 화폐 가치가 떨어지고 있는 것이다.

통화량이 늘어날 수록 물건의 가격이 상승하는 이유를 나타낸 방정식이다.
MV=PQ(M:통화량, V:통화유통속도, P:물가, Q:생산량)

 

 

✅ 정부가 통화량 늘리는 정책을 발표한다면 부동산 활성화를 기대

정부가 통화량 줄이는 정책을 발표한다면 조정을 예상해야 한다.

 

 

✅ 통화량 증가 요인

• 금리인하
• LTV/DTI 완화
• 국채회수(빚을 졌다는 서류 회수하고 돈으로 돌려준다는 소리)
• 세금 인하
• 지급준비율 인하
• 재정지출 확대

 

✅ 통화량 감소 요인

• 금리인상
• LTV/DTI 강화
• 국채발행(채권 발행해서 
• 세금 인상
• 지급준비율 인상
• 재정지출 축소

 

우리는 경제 공부를 해야한다.

 

 

  3장. 인간심리

✅ 사람들은 하락요인이 많이 있는 부동산임에도 불구하고 상승장이면 부동산을 사는 경향이 있다.

급하게 올라간다는 이유로 노른자 입지인 A를 사지 못해서 급하게 B를 매수하다가는 하락장에서 큰 코 다칠 수도 있다.

 

✅ 폭락이 오려면 '폭등'이 있어야 한다.

 

✅ 항상 시장 상황에 대해 '합리적 의심'을 해야한다.

관성처럼 군중심리에 동화되어서는 안 된다.

 

시장을 냉정하게 보고
자신만의 투자철학을 갖도록 노력해야 한다.

  4장. 수요와 공급

✅ 부동산은 수요와 공급이 일정하지 못하다.

통상적으로 경제에서는 수요-공급의 힘이 일치할 때 균형된 가격을 이룬다.

하지만, 부동산은 수요가 많아도 공급이 바로 바로 불가능하기에 수요와 공급이 항상 불균형을 이룰 수 밖에 없다.

그로인해 가격의 등락이 생긴다.

 

✅ 지역마다 수요와 공급의 균형점이 다르다.

그러므로 전국 흐름 + 개별시장 흐름을 모두 볼 수 있어야 한다.

 

정부가 공급하는 방식 중 하나인 '공공택지개발'
공공택지개발의 경우 토목공사가 5~6년, 주택건축이 2년 6개월정도 소요된다. (총 8년 이상)

 

 

 

 

다양한 의견들을 종합해서 자신의 결정에 참고하는 
'겸손한 태도'가 어려운 투자환경에서도 살아남을 수 있는 자양분이 된다.