나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다

   1장. 300만원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까?

 

저자는 처음에는 주식으로 투자에 입문했다고 한다. 주식으로 처음에는 돈을 벌었으나 잘 되지 않자 부동산으로 투자를 하기로 마음먹었다고 한다.

 

주식에서 배당 우량주는 장투하고, 성장주는 단타하는 것에서 유래해서 부동산 투자도 수도권은 장투, 지방 공시가격 1억 이하는 단타로 하게 되었다고 한다. 저자는 무피, 플피 투자의 전문가이다.

 

✅ 집을 볼 때마다 대출은 얼마까지 나오는지, 투자금은 얼마인지, 수익률이 얼마인지를 꾸준히 계산하는 습관을 길렀다고 한다.

 

✅  투자를 위해서는 3가지 역량( 정보력, 행동력, 자금력 )이 필요하다. 

정보력 : 과도한 정보 속에서 나에게 맞는 투자처를 찾아내는 능력

행동력 : 투자처를 찾고, 적은 투자금으로 반복적으로 투자를 끈기 있게 실행할 수 있는 능력

자금력: 돈

 

✅ 잭파시는 항상 불황기 이후의 회복기에만 투자해왔다고 한다. 이 시점을 노려야 한다.

 

 

  2장. 어떻게 대출 없이 110억 자산의 집주인이 될 수 있었을까?

✅ 우리나라 총 2092만 가구 중 유주택자(가구)는 1173만 가구(56%)  (2020년 통계)

그 중 2주택 이상 가구는 319만 가구(유주택자 중 28%), 5채 이상 가구는 15만 가구이다.

 

✅ 46년 간의 매매지수를 보면, 1990년대 초반(1기 신도시), 1998년(IMF), 2008년(서브프라임 모기지) 외에는 계속 상승하였다. 그러니 무주택자의 경우 빨리 실거주 주택부터 마련하자.

 

✅ 고객 예탁금이 늘고 있다 = 주식 시장 호재

        M1/M2 비율이 높다 = 부동산 시장 호재

바로 현금화 가능한 M1이 높다는 건 유동성이 크다는 소리. 항상 M1/M2 비율이 높았던 다음해에는 반드시 부동산이 폭등했다.

 

✅ 부동산 리스크를 최소화하는 3가지 포트폴리오 전략

지역별 6:4=수도권:지방

종류별  4:2:2:2= 수도권 아파트: 지방 1억 이하:서울 인천 구축 빌라:서울 오피스텔

수도권 아파트는 장기 보유, 지방은 2년 보유 후 기본 세율 되면 매도

전세:월세 = 먼저 전세 놓고 2~4년 후 전세가 상승분 만큼 월세로 받기

보증금이 월세 12개월 이하 '월세'
보증금이 월세 12~240개월 수준 '준월세'
보증금이 월세 240개월 이상 '준전세'

 

✅ 2020년 7.10 대책 이후(**다주택자에게 취득세를 중과) 공시가격 1억 이하의 주택 투자가 유행하였다. 공시지가 1억 이하 주택은 주택수로 계산하지 않았기 때문에 항상 취득세가 1%였다.

 

✅ 이 시기의 추천 투자!

1주택: 조정대상지역

2주택: 비조정대상지역의 6억 이하 아파트

3주택: 공시가격 1억 이하/오피스텔 순으로 매수하기

 

✅ 오피, 상가, 지산, 생숙은 종부세 부과 XXX

 그러므로 세입자가 전입신고를 하거나 전세자금대출을 받아도 상관이 없다.
BUT 양도세는 전입이 되어있으면 내야한다! 

반드시 매수하기 전에 재산세가 주택분으로 나오고 있는지 상가분으로 나오고 있는지 확인해봐야 한다.

 

 

✅ 1년에 한두 채 정도 매수하는 걸 목표로 하면 된다.

 

 

 

   3장. 시장 흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다.

 

✅ 데이터를 이용하여 투자 수요를 분석해야 한다.

아실에서 많이 산 아파트, 매물 증감, 갭 투자 증가지역 등 보고 투자하기!

거래는 늘고, 매물은 감소하며, 갭 투자가 증가하면 투자 수요가 있다는 시그널이다.

 

✅ 투자하려는 지역의 부동산 사이클을 알고 상승으로 전환된 다음 해에 진입하면 된다.

후퇴기: 거래량이 감소하며 급매만 거래되는 시기

불황기: 일부 지역은 매,전 동반 하락하고 일부 지역은 전세가는 상승하기도 하는 시기

회복기: 상승 전환하는 시기. 미분양이 줄어든다.

호황기: 억대 프리미엄이 붙기에 입주권 투자로 몰린다.

 

 

✅ 투자는 Top-Down 방식으로 해야한다.

 

미국&한국 경기 ▷ '도' 흐름 ▷ '시' 흐름 ▷ 단지 순으로 찾기 

 

 

1. 미국, 한국 경기

미국 집값의 추이가 우리나라와 비슷하므로 S&P/Case-shiller U.S. National Home Price Index 검색해서 미국의 주택가격지수 살펴보기

 

2. 도 흐름 파악하기

도의 흐름을 알기 위해 5가지 데이터를 파악해야 한다.

 

그 이전에 가장 중요한건 수요와 공급이다.

수요는 대체로 인구 수 X 0.5%이다. 적정 수요보다 공급이 적으면 안심하고 투자하면 된다.

 

① 매매 · 전세가격 추이

수도권: 인천을 제외하고는 입주가 크게 줄어든다.

대전: 세종과 같이 생각하기! 현재 5대 광역시 중 가장 고평가

광주: 인프라가 적어 투자 수요 적은 편. 실수요자 위주 시장이라 상승, 하락폭 안 크다. 평당 가격이 1000만원 정도로 가장 저렴.

대구: 현재 가장 안 좋음. 공급이 넘쳐나고 있음. 전세가가 떨어지는 중.

울산: 2017~2019 조정기. 조선,자동차,화학 경기의 불황 때문. 산업 경기의 전환으로 좋아질 지역!

          전세가격 추이를 살피고 투자할 것. 투자 수요 없어 갭이 적은편이니 산업 좋아지면 들어가자.

부산: 실거주,투자 선호 지역(수영구, 해운대구)과 기타 지역 가격 양극화. 23년 이후 공급량 적어지면 지켜보기.

 

② 주택구입부담지수

투자 시점에 상승 여력이 남아있는지 알 수 있다. 주택금융통계시스템에서 확인할 수 있다.

중간 소득 가구가 중간 가격 주택을 살 때, 대출원리금을 얼마나 부담할 수 있는지를 수치로 나타낸 것.

100이면 중간 소득 가구가 적정부담액(소득의 약 25%)를 원리금 상환에 쓴다는 뜻.

180이면 소득의 25%X1.8배=45%를 원리금 상환에 쓴다는 소리이다.

낮을 수록 좋다. 과거의 평균 대비 현재 어느정도 인지 파악해 볼 것!

 

③ 입주·미분양 물량

매도할 시점의 분위기를 예측하기 위해 필요하다.

2년 뒤 입주량이 적은 지역에 투자해야 한다.

투자 시점에 대규모 택지가 조성되어 있는지도 파악해볼 것.

 

④ 매매 · 전세 매물량

매매 매물이 적으면 매매가 상승 가능성이 높고, 전세 매물이 높으면 전세가가 오를 가능성이 높다.

 

⑤ 청약경쟁률

시장의 심리를 체크하면 된다.

 

 

 

3. 시 흐름 파악하기

 

✅ 도 안에서는 보통 인구수가 높은 '시'부터 움직인다.

강원: 원주>춘천>강릉

충북: 청추>충주

충남: 천안>아산>서산>당진

경북: 포항>구미>경주>안동

경남: 창원시 성산구, 의창구 > 창원시 진해구 > 창원시 마산회원구 합포구 >진주>사천

전남: 목포>무안 / 여수>순천>광양

제주: 제주 > 서귀포

 

✅ 시 내에서는 분양권, 신축 대장 ▷ 준신축 ▷ 32평 이상 계단식 구축 ▷ 25평 이상 계단식 구축 ▷ 소형 복도식 구축 순서로 상승한다.

 

 

상승으로 전환되는 해를 기다리며 지역별 시세의 움직임과 급매를 체크하고, 상승 전환 다음해에 들어가자.

 

4장은 저자의 실전 투자 사례여서 정리하지 않고 넘어가려고 한다.

 

  5장. 무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기

 

✅ 저자는 공시가격 1억원 이하 아파트를 매수, 매도할 때 다음과 같은 원칙을 가지고 했다고 한다.

매수

-25평 이상, 500세대 이상, 20년 이내

-전세 수요 확실한 지역,인구 50만명 이상 도시

-공시가 7000~8500만원 / 매매가,전세가 1억 2000만원 정도

-매매가가 공시가 대비 150%이내

-매매가가 KB시세 하한가보다 저렴한 것

 

매도

매도가는 공시가 대비 200% 이상

목표 시세차익(세전)은 6000만원 정도

 

 

✅ KB부동산의 주간통계(금요일), 월간통계(월요일) 자료를 참고하라.

 

✅ 호갱노노: 매-전 비교 그래프 활용

       아실: 매물증감, 많이 산 아파트, 갭 투자 증가지역, 외지인 투자 증가지역 탭 이용

       부동산지인: TOP10(시장강도) 이용

                             - 0~30 : 대장아파트 상승, 100이상: 2~3급지 상승, 300이상: 모두 다 상승

 

✅ 아파트 투자 체크리스트

 

✅ 저평가 오피스텔을 찾는 법

1. 매매가가 공시가격의 110~130%인 곳

공시가격은 (단위면적 당 가격) X (계약면적)이다.

**단위 면적 당 가격, 계약면적은 홈텍스>기준시가 조회에서 조회 가능

 

2. 월세 이용

월세 X 250 = 매매가면 5% 수익률을 가진 건물

250X월세 > 매매가면 5% 이상의 수익률을 가진 건물

 

3. 시가표준액 대비 매매가

시가표준액이 매매가와 비슷하면 좋다.

**시가표준액: 지방세를 부과하는 기준(건축물분 시가표준액+토지분)

 

4. 주변 오피스텔 분양가와 비교

 

✅ 부동산 중개소에 물어보면 좋은 질문 리스틑

1. 최근에 비싸게 나간 물건이 있나요?

계약후 30일 내에 신고하기 때문에. 

 

2. 지금 전세 물건은 몇 개나 나왔나요?

 

3. 네이버 보고 왔는데요. 이거보다 더 싸게 나온 건 없나요?

4. 이 물건 보러 온 사람은 없었나요? 그 때 왜 거래가 안 됐죠? 

 

  6장. 돈이 없어도 누구나 부동산 부자가 될 수 있다

 

✅ 이 패턴을 꾸준히 유지하면 좋다.

1. 매주 수요일 저녁에 손품으로 한 지역에서 나온 매물을 모두 살피면서 임장 지도를 그린다.

2. 급매로 생각되는 걸 캡쳐하여 금요일에 예약 전화를 한다.

3. 토요일에 맞춰 임장을 간다.

 

✅ 지하철 노선도 사서 방에 걸어두면서 공부할 것!

 

✅ 매주 KB부동산(KB통계)에서 주택시장동향 체크할 것