아파트 투자는 사이클이다

이 책은 아파트 시장의 사이클을 강조하는 이현철 소장의 책이다. 프롤로그에서 자신은 하락론자가 아님을 강조하며 책이 시작된다.

 

  프롤로그

 

이현철 소장은 하락장(2019)에서 폭등을 외쳤고, 21년에는 하락장이 올 것이라고 주장하였다. 진실을 주장하였지만, 사람들로부터 엄청난 욕을 먹고 '하락론자'로 취급받게 된다.

 

이현철 소장은 아파트 사이클을 매우 중요하게 생각한다. 영원히 부동산이 상승할거라 믿는 사람들에게 이현철은 이렇게 말한다.

 

영원히 상승하기만 하는 투자 상품은 없다. "물이 빠졌을 때 비로소 누가 발가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다."는 워렌 버핏의 말처럼 진짜 전문가는 하락장에서 구분될 수 밖에 없다.

우리는 이 밀물과 썰물 같은 부동산 시장에서 '부동산 사이클'을 미리 알고 대비하고 투자해야 한다.

 

  1장. 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다

 

1장에서는 사람들이 가지고 있는 잘못된 편견에 대해서 다룬다.

 

부동산은 결국 우상향한다(X)

근 10년의 상승장만을 맛본 사람들은 폭락장이 온다는 걸 받아들이기 어려워한다.

하지만, 국가에도 상승세와 하락세가 있듯이 (일본의 잃어버린 30년) 부동산 시장에도 상승, 하락세가 있다.

 

물론 상승과 하락을 반복하며 꾸준히 우상향 한 것은 맞겠지만, 하락장에서 무조건 우상향하니 버티라는 말은 잘못되었다. 이 잘못된 믿음이 투자자를 곤경에 빠뜨릴 수 있다는 걸 인식해야 한다.

 

 

몇 년 만에 부자가 됐다는 책이 많은 이유

서점에 가보면 단기간에 수십억을 벌었다는 사람이 많다. 이들은 모두 하나같이 짧은 기간에 자산가가 되었는데 이는 상승장을 만났기 때문이다. 

 

한 전문가는 무피 갭투자로 2억X50채를 사서 100억 자산가라고 주장한다. 그러나 이 사람을 100억 자산가라고 볼 수 없다. 왜냐하면 현금으로 갖고 있는 것도 아니고 집을 다 판다고 해도 전세보증금도 돌려줘야 하고 세금도 내야 하기 때문이다. 만약 하락장이라도 만난다면 그 50채에 들어있는 전세금은 그저 부채가 될 뿐이다.

 

그렇기 때문에 상승장이었던 20~21년에는 주식 전문가가 판을 쳤지만 지금은 대부분 사라진 것이다. 그러니 그 말을 다 믿어서는 안 되며 세금을 제하고 실질적으로 얼마의 돈을 쥘 수 있느냐를 투자의 목적으로 삼아야 한다.

 

 

부동산은 입지가 전부다 (X)

물론 입지도 중요하다. 하지만 입지보다 시장상황이 더 중요하다.

아무리 좋은 낚시 포인트를 알아도 태풍이 불면 낚시를 할 수 없는 것처럼 주식과 부동산에서도 시장을 이기는 아파트는 없다.

 

예시)

장이 좋았던 2020년엔 LG엔솔과 쿠팡이 IPO의 역사를 쓰며 100조 가까운 돈이 몰려들었다. 그런데 22년에는 두 기업의 주가는 반토막 나버렸는데 이는 기업의 기술력이나 가치가 변해서가 아니고 그저 시장 상황이 바뀌었기 때문이다.

 

 

똘똘한 한 채가 유리하다? 하락장에서는 아니다

상승장에서는 각종 규제로 인한 세금으로 부터 자유롭기 위해 똘똘한 한 채가 유리하다. 하지만 하락장에서는 오히려 다주택자보다 영끌 1주택자가 더 위험하다. 왜냐하면 다주택자는 실거주 목적이 아닌 집을 정리할 수 있지만, 영끌 1주택자는 집을 정리할 수가 없기 때문이다. 점점 자본이 줄어들고 금리가 오르기라도 하면 이자와 원금 상환에 허덕이게 된다.

 

상승장에서 좋은 집이 많이 오르듯 떨어질때도 가장 많이 오른 집이 가장 많이 떨어진다. 그러니 똘똘한 한채를 사기 위해 감당 못 할 빚을 끌어 사지 말자. 시장이 300% 상승하면 1억>3억, 10억>30억이 된다. 금액은 다르지만 수익률과 손실률은 같다. 그러니 똘똘한 한 채에 매몰되지 말고 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 매수하는 것이 성공적인 투자법이다.

 

 

 

하락장에서 집을 사는 건 쉽지 않다

2013년에 고덕의 아파트가 실제로 40% 할인을 하였는데 아무도 안 샀다. 그 이유는 인간의 손실회피 성향 때문이다.

사람들은 내가 할인된 걸 샀을 때 얻는 이득보다는, 남이 나보다 더 싸게 사는걸 볼 때 손실로 인식한다. 즉, 무언갈 얻었을 때의 기쁨보다 잃었을 때의 고통이 더 크다.

이때 인간의 본성을 거스르고 행동하는 사람만이 부자가 된다. 그렇기 때문에 확신을 가지고 행동하기 위해서는 사이클에 대한 연구를 끊임없이 해야한다.

 

 

부동산으로 돈 벌었다는 사람 부러워하지 말자.

내가 투자에 성공했어도 투자 안 한 사람을 비웃어서는 안 되고, 내가 실패했어도 성공한 사람들을 질투해서도 안 된다. 왜냐하면 감정에 휘둘릴 수록 거시적인 시장을 보기 어렵기 때문이다.

 

투자는 2,3년 하고 끝나는게 아니라 평생에 걸쳐서 하는거다. 조급하면 실패할 수 밖에 없다. 

 

 

벼락거지는 상승장이 아니라 하락장에서 생긴다.

상승장에서 전세 사는 사람은 박탈감을 느낄지는 몰라도 자산이 없어지지는 않는다. 하지만, 영끌한 사람은 하락장에서 실제 현금을 잃고 벼락거지가 될 수 있다. 무주택자를 벼락거지라고 놀리거나 하락장에 1주택자를 하우스푸어로 취급하는 이분법적인 생각을 버리고 편견을 깨야한다.

 

 

좋은 정보를 주겠다는 전문가를 믿어서는 안 된다.

전문가 중에서도 옥석을 가려서 따라야 한다. 부자 마케팅에 속아서는 안 된다. 

 

 

  2장. 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

 

부동산의 정확한 꼭지와 바닥은 알 수 없다. 하지만, 시장의 흐름이 대략 언제 상승으로 전환할지 하락으로 전환할지는 알 수 있다.

 

👉 부동산을 금리로 예측해서는 안 된다. 

보통은 금리가 낮으면 부동산이 폭등하고 금리가 높아지면 부동산이 하락한다고 보지만 실제로는 아니다. 상승장에서는 금리가 올라도 집 값이 더 오르면 그만이라 사람들이 크게 신경을 안 쓰고 하락장에서는 금리가 오르면서 이자 부담이 커지니 하락을 더 가속화시킬 수는 있다.

 

👉 '언제 사느냐'보다 중요한건 '언제 파느냐'이다.

우리가 받는 대부분의 부동산 공부는 사는 것에 집중되어 있다. '전세가율이 0%일 때 사라', '입지가 좋으니까 사라'

하지만 매도 원칙이 빠져있다. 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 사람이 있어야만 한다. 반드시 매도 계획을 수립하고 사야한다.

 

👉 하락장에서 공부해라.

대부분의 대중은 상승장에서 부동산 공부를 한다. 그런데 이는 벼락치기나 다름이 없다. 시험이 시작됐는데 이제 막 공부를 시작하는 거다. 그러니 시험을 잘 보고 싶다면 시험(상승장)이 끝난 순간부터 더 공부에 매진해야 한다.

 

👉 언론의 말에 휘둘려서는 안 된다.

우리나라 경제기사는 결과에 원인을 끼워맞추는 경우가 많다. 그러니 언론에 의해 의사결정을 내려서는 안 된다.

 

👉 앞으로 대형평수가 뜰 것이다.

과거에는 대형평수가 수익성이 높다는 이유로 인기 있었다. 하지만, 경기 침체로 인해 대형 평수 공급이 어려워지며 건설사들이 전부 소형 평수로 바꿔서 지었다. 그로 인해 소형평수 수요가 늘어났는데, 이걸 보고 언론에서는 1~2인 가구의 증가때문이라고 부른다. 하지만 소형 평수가 인기 있는건 단지 소형 아파트가 많기 때문이다.

 이제 분양가 상한제를 적용받지 않는 소형 평수 아파트들이 너무 비싸졌고, 상대적으로 대형평수는 별로 안 올랐기 때문에 앞으로는 대형평수가 뜰 것이다.

 

 

  3장. 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

👉 청약과 경매에 너무 목매지 말라.

투자의 본질은 시세 차익이다. 너무 싸게 사고 싶다는 욕심에 집을 살 기회를 날리지 말자. '어떻게 하면 더 벌까'가 아니라 '어떻게 해야 안 잃을까?'를 생각하기 바란다.

 

👉정부 정책을 탓하지 말고 이용해라.

정부가 집 값을 올리는게 아니고 집 값이 오르니까 정부가 규제를 하는거다.

 

👉쉬는 것도 투자다.

모든 투자에는 때가 있다. 남이 스마트스토어, 부동산으로 부자가 됐다는 말에 현혹되어 흔들리지 말고 내 호흡에 맞춰 하락장에서 내공을 쌓아야 한다.

 

👉부동산은 안전자산이 아니다.

부동산이 저점에 있을때는 최고의 안전자산이지만 고점에 있을때 부동산은 위험자산이다.

 

부동산 가격 변화의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책이다.

 

상승장과 하락장에서 4요소는 정반대로 항상 똑같이 나타난다. 반면 금리, 호재, 인구, 경기 등의 2차 요인은 매번 다르게 나타난다.

 

1. 심리

혹자는 미디어가 발달해서 다음 하락장에는 사람들이 집을 살거라고 말한다. 하지만, 인간의 욕망은 늘 신중함을 앞서기에 똑같은 실수를 반복할 것이다.

 

심리를 알 수 있는 데이터는 '거래량'이다. 거래량이 오르면 집 값이 오르고, 거래량이 떨어지면 집 값이 내려가는 것이 아니라 폭등과 폭락 전에 모두 거래량이 줄어든다. 그러므로 호가의 추세를 같이 봐야한다. 호가와 마지막 실거래가의 갭이 커지면서 거래량이 줄어든다면 하락의 전조증상이다.

 

2. 전세

'전세가율'은 하락장에서만 유효하다. 하락장에서 전세가율이 올라가는 건 상승장이 시작된다는 시그널이다. 반면, 상승장에서 전세가율 높은 집들은 안 좋은 집일 가능성이 높다. 죽어도 안 살 집이라는 소리기 때문이다. 아파트 사이클을 무시한 채 전세가율이 높다고 갭투자를 해서는 절대 안 된다.

 

 

3. 분양

일반 매매시장=당근마켓, 분양시장=백화점 신상이라고 생각해보면 된다.

분양시장은 무조건 분양하는 당해에 다 팔아야 하고, 다 팔지못하면 값이 떨어질 수 밖에 없다. 즉 미분양은 하락신호이며 입주 미분양은 강력한 하락의 시그널이다. 미분양이 늘어나고 있는 추세라면 하락의 전조증상이다. 반대로 입주 미분양 해소와 전세가 상승은 상승장의 전조증상이다.

 

Q. 하락장에서 어떤 아파트를 사겠습니까?
1. 최초 분양가 6억에서 40%할인한 3.6억 아파트
2. 할인 단 한번도 없이 3.8억 분양 아파트

정답은 2번을 사야한다. 1번은 백화점 브랜드에서 재고가 남아 아울렛으로 할인되는 케이스라고 보면 된다.
비록 1번이 내장재 면에서 좋은 아파트일 수는 있겠지만, 똑같이 올라가도 1번은 정가에 가까워진거지만 2번은 조금만 올라도 상승한 것이기 때문이다.

 

 

4. 정책

정부는 세금과 대출을 관리한다. 상승장에서는 세금 중과, 대출 규제를 하고 하락장에서는 세금 감면, 대출 규제 완화를 한다.

 

 

쌀 때 사서 비싸게 파는 것이 성공 투자의 본질이지만, 사람들은 늘 비쌀 때 사고 싸면 팔아버린다.

위기는 늘 새로운 얼굴로 찾아오지만, 기회는 늘 같은 얼굴로 찾아온다.

그러니 군중심리에 매몰되지 않고 시장을 냉정히 바라봐야 한다.