오늘은 위례신도시에 대해 알아보려고 한다.
위례신도시는 2기 신도시로 2008년에 착공하여 현재는 조성이 완료된 신도시이다.
위례신도시는 성남시 수정구 창곡동과 하남시 학암동 일부, 서울시 송파구 장지동에 걸쳐있다.
1. 일자리
위례신도시는 연봉이 높은 동네가 많지 않다.
야탑동과 비슷하거나 조금 더 높다.
왼쪽은 창곡동의 연봉 TOP 5 사업체들이고, 오른쪽은 학암동의 연봉 TOP5 사업체들이다.
이름으로만 봤을 때는, 들어본적 없는 기업들이다.
하지만, 나래에너지서비스는 생각보다 연봉이 높은 것 같아 찾아보니 sk계열사 그룹 중의 하나였다.
창곡동 1등 기업인 에코비트의 경우에는 산업 및 의료 폐기물을 처리하는 기업이라고 한다.
위례신도시는 일자리 면에서는 우수한 기업이 많이 위치한 곳이라고 보기는 어렵다.
하지만, 송파구와 인접해있는 도시인 만큼 주요 일자리 지역과의 거리가 가까울 것으로 짐작된다.
지금부터는 일자리까지의 교통편이 어떠한지 알아보겠다.
2. 일자리까지의 교통
강남역과의 거리
위례신도시에 있는 유일한 역인 남위례역을 기준으로 시작점을 정했다.
위례신도시로부터 강남역까지의 거리는 대중교통으로 30분이다.
심지어 잠실역과의 거리는 환승없이 19분이니 굉장히 가깝다고 볼 수 있다.
위례신도시 내에 지하철 역이 많지 않기 때문에 자동차로 출퇴근하는 사람도 많을 거라 예상했다.
물리적인 거리가 워낙 강남과 가깝기 때문에
강남역과는 13km, 21분
잠실과는 단 7km, 18분 정도 걸린다.
위례신도시의 최대장점은 강남역과의 접근성이 아닐까 싶다.
여의도와의 접근성
다음은 여의도역과의 거리이다.
오래걸릴거라고 생각했는데, 생각보다 얼마 안 걸렸다.
단, 40분.
광화문역과의 거리
광화문역과의 거리가 가장 멀었는데 지하철로 50분이다.
위례신도시에서 3대 업무지구와의 거리는 전부 1시간 미만이다.
지하철 환승 횟수도 적고 교통이 굉장히 편하다.
강남과의 접근성이 위례신도시의 특장점이라고 할 수 있다.
3. 교통 호재
위례신도시는 2기 신도시 답게 들어오는 지하철 노선이 많다.
위례신도시에는 크게 위례신사선과 위례선이 들어올 예정이다.
위례선(트램)
위례선은 일종의 트램으로 위례신도시 내부의 이동을 원활하게 할 목적으로 생긴다.
현재 공사를 시작하였다. (착공)
개통예정일은 2025년 9월인데, 보통 지연이 되기도 하니 25년 하반기 즈음으로 예상하면 될 듯 싶다.
더불어 복정역(분당선 환승), 마천역(5호선 환승)과 연결되며 위례 내부에서 다른 노선으로 환승이 용이해질 전망이다.
위례신사선
위례신도시를 지나게 될 예정인 또 하나의 노선은 '위례신사선'이다.
현재 위례신사선의 경우에는 잡음이 많다.
다음 기사의 내용과 같이 위례신사선을 처음에 공사하기로 하였던 삼성물산, 그리고 GS건설이 모두 위례신사선 사업을 포기하며 사업이 원점으로 돌아갔다고 한다.
위례신사선 유찰 우려 ‘모락모락’… 참여 검토사 “사업성 부족”
민간사업자 재선정 절차를 진행하고 있는 ‘위례∼신사 간 도시철도’(이하 위례신사선)를 둘러싸고 유찰 먹구름이 드리워지고 있다. 지난달 제3자 제안 재공고 후 5개 이상의 민간사업자가 입
news.mtn.co.kr
하지만, 만약 완성이 된다면 신사와 삼성 같은 주요 업무지구를 지나갈 예정이니 황금노선이라고 볼 수 있다.
4. 학군 및 학원가
학원가
생각보다 학원 갯수가 많았다.
분당 수내동에 위치한 학원은 54개, 분당 정자동에 위치한 학원은 60개이다.
이와 비교하면 한 동네 안에 학원이 무려 100개~200개 정도 있다는 것인데 생각보다 학원이 많았다.
목동 학원가에 비하면 일부 지역에 학원이 밀집되어 있다는 점이 아쉽다.
그러나 생각보다 학원이 많았다는 점이 신기했다.
추후 명문 학원가로 발전할 수 있을지는 지켜봐야할 듯 싶다.
학군
위례신도시는 맨 처음에 이야기했듯이 서울시 송파구 장지동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 3개의 행정구역에 걸쳐있다.
그리하여 위례신도시 내에 위치한 중학교는 총 4군데이다.
1. 위례 중앙중학교
2. 위례 한빛중학교
3. 위례중학교
4. 송례중학교
먼저 수정구 창곡동 일대에 위치한 위례중앙중학교와 위례한빛중학교부터 알아보겠다.
'아실'앱을 통해 수정구 창곡동 일대에 위치하고 있는 위례한빛중, 위례중앙중과 분당의 명문중학교라는 수내중, 내정중을 비교해보았다.
놀라웠던 건 위례 한빛중학교는 내정중학교와 비슷하게 과학고+외고국제고 합격자율이 높았다는 거였다.
위례신도시가 학군이 좋다는 말은 들어본 적이 없어서 잘 몰랐는데 학군이 생각보다 우수함을 알 수 있었다.
심지어 '리치고' 사이트애서는 내정중, 수내중학교 보다 위례한빛중학교가 더 우수함을 알 수 있다.
위례중앙중학교의 경우 내정중학교, 수내중학교보다는 다소 등급이 떨어짐을 알 수 있다.
다음은 경기도 하남시 학암동 일대에 위치한 위례중학교이다.
아까와 동일하게 수내중, 내정중과 비교해보겠다.
위례중학교는 그리 학군이 우수하다고 보기 어렵다.
리치고에서도 2.6등급 정도로 분류하고 있다.
마지막으로는 송파구 장지동 일대에 위치한 '송례중학교'이다.
역시 서울이던가....
분당의 수내중학교와 내정중학교에 뒤지지 않는 모습이다.
심지어 작년에는 송례중학교가 16명이나 되는 과학고, 외고국제고 진학자 수를 배출한 것을 알 수 있다.
위례신도시 내에서는 송례중학교가 가장 학군이 우수하다고 볼 수 있다.
결론: 송례중학교, 위례한빛중학교는 분당에 버금가는 학군을 가지고 있다.
위례신도시의 학군 및 학원가에 대해서는 들어본 적이 없었는데...
조사해보니 학원가와 학군 모두 높은 등급임을 알 수 있다.(혹은 분당이 예전만하지 않을거일수도...)
개인적으로는 A+ 점수를 매기고 싶다.
5-1. 상권
남위례역 일대에 무려 404개의 상권을 보유중이다.
404개가 어느정도의 느낌인지 알기위해 비교군을 한 번 등장시켜보겠다.
1. 수원시 핫플 인계동
수원시 인계동은 전국구 탑 상권에 들어가는 편인데 무려 2000개에 가까운 상권이 위치하고 있다.
수원시 인계동에 비하면 위례신도시의 상권은 작다.
위례신도시 상권 < 인계동 상권
2. 야탑역
야탑역은 분당에서 가장 상가가 많은 곳으로 무려 약 800개를 보유중이다.
아쉽지만 위례신도시가 구도심의 상권을 이기기에는 아직 역부족인 듯 하다.
위례신도시 상권 < 야탑역 상권
3. 정자역
정자역과 나름 비슷한 사이즈라고 보면 될 것 같다.
물론 위례신도시는 400개가 역 근처에 모여있고, 나머지 상권이 조금 떨어져있다고 한다면 정자역은 인근에 상가가 전부 붙어있다는 차이점은 있다.
하지만 갯수로만 따졌을 때는 정자역 정도의 규모로 봐도 무방할 것 같다.
위례신도시 상권=정자역 상권
신도시가 형성된지 얼마 안 되었기에 앞으로 상권의 규모가 커질 수 있을지는 모르겠으나 현재로서는 정자역에 버금가는 상권을 보여준다.
추후 임장을 직접 가서 상가의 특성도 살펴볼 필요가 있겠다.
5-2. 백화점
위례신도시 내부에는 백화점이 없다.
인근 장지역에 NC백화점 송파점이 있긴 하다.
다만 도보권이 아니고 역을 2개 정도는 거쳐야 갈 수 있다는 점.
그리고 NC백화점이라는 부분이 조금은 아쉽다.
한 가지 더.
역과의 거리가 있긴 하지만 '스타필드 시티' 위례점도 입점되어 있다.
5-3. 자연환경
위례신도시 근처에 위례근린공원이 있긴하나 현재 네이버 지도 어플상에서 검색이 되지 않는다.
이유를 모르겠는데 혹시 폐업하거나 다른 이유가 있는 것일까...?
위례 더힐55아파트나 위례래미안e편한세상 아파트의 경우는 나름 공원을 도보권으로 이용가능할 것 같다.
하지만, 위례자이아파트의 경우에는 도보권으로 이동하기에는 다소 공원이 멀다.
위례근린공원 남단에는 영장공원이 위치하고 있다.
로드뷰로 봤을때는 힐스테이트 위례아파트 맞은편으로 바로 공원이 이어지는 것 같은데 실제로 가봐야 알 것 같다.
추가로 위례신도시에는 '위례 휴먼링'이라고 하여 보행자들이 걷기 좋은 동그란 산책로가 있다고 한다.
녹지공간이 굉장히 넓어보이는데 직접 갔을 때 공원이 잘 조성되어 있고 도보권으로 접근이 가능하다면 자연환경이 우수할 것으로 예상된다.
6. 수요 및 입주
위례신도시는 3개의 행정구역에 걸쳐있는 도시의 특성 상 위례 자체만의 수요와 입주는 검색이 어려웠다.
그리하여 3개 행정구역을 전부 찾아보았다.
성남시 수정구 수요/입주 그래프
2024년에는 입주물량이 없으나, 2024~2027년에는 꾸준히 많은 입주물량을 보여준다.
근래에 보기드문 입주물량을 보여주는데 어떤 아파트 때문인지 한 번 찾아보았다.
먼저 성남 신촌지구는 강남구 세곡동 끄트머리에 있는 작은 택지지구이다.
성남신촌A-2BL(엘리프성남신촌)은 위치는 너무 좋지만, 현재로서는 교통편이 들어오는 호재는 없어보여 아직은 지켜봐야할 지역이다. 그러나 이미 너무 명당이기에 이미 25:1의 경쟁률로 청약이 완판되었다.
2026년 5월 입주예정이어서 부동산지인의 데이터와는 조금 차이가 있다.
✅ 성남복정2A-1
다음으로 성남복정2A-1은 산성역 포레스티아 옆에 위치한 아파트이다.
아직 일반분양을 받지 않았고 1026세대가 2026년 분양예정이라고 한다.
✅ 성남복정1A-1, 1A- 2, 1A- 3 (신혼희망타운)
남위례역의 남단에 위치한 3개지구는 이미 분양을 마치고 입주를 기다리고 있다.
신혼부부들을 대상으로 좁은 평수를 저렴한 분양가에 분양하였다.
결혼을 좀 더 빨리했었어야 했나....
마찬가지로 신혼희망타운이다.
성남시 수정구에 굉장히 입주물량이 많게 느껴졌지만... 사실상 신혼희망타운이 대부분이기에 입주가 인근 매매가에 영향을 얼마나 미칠지는 모르겠으나 성남시 수정구에는 2027년도까지는 꾸준히 공급이 있다.
서울시 송파구 수요/입주
2024년에 잡혀있는 입주물량은 '힐스테이트e편한세상문정' 아파트로 이미 입주완료한 아파트이다.
그렇다면 앞으로 송파구에 남아있는 물량은 없다고 봐야한다.
마지막으로 하남시의 입주물량을 알아보자.
하남시 수요/입주
소멸 그 자체이다...
하남교산 A2블록을 제외하고는 공급이 사실상 없다고 봐야한다.
결론: 성남시 수정구는 입주물량이 꽤나 있지만.. 하남시와 송파구의 모든 수요를 감당하기에는 물량이 다소 부족하다.
위례는 신도시기 때문에 재건축/재개발 매물은 없다.
마지막으로 위례신도시의 대표아파트들에 대해 알아보고 마치려고 한다.
7. 위례신도시 내 아파트 분석
위례신도시는 국민평형(전용 84)아파트가 잘 없기 때문에 일반화하기는 어렵다.
하지만, 아실에서 최고가 순위로 아파트를 찾아보면
'위례센트럴자이'가 대장이다.
평당가격으로 보아도 위례센트럴자이는 가장 비싼 아파트가 맞는 것 같다.
아래의 4개 아파트가 국민평형 기준 평당가격이 높은 편이었다.
역세권과 대단지를 모두 만족하는 위례래미안이편한세상은 당연히 가격이 비싼게 맞다.
하지만, 역에서 다소 먼데도 위례센트럴자이가 대장인 이유는 위례중앙광장의 상권과 가깝고 위례신사선이 들어올 경우, 위례중앙역에 바로 인접한 위치이기 때문이다.
위례신도시를 조사하고 나서...
처음에는 위례신도시 비싸다고만 알고 있고 생활권과 멀어서 관심이 없었는데 역시 비싼데는 이유가 있다는 생각이 드는 사전조사였다. 직접 가보고 신도시의 분위기를 느끼고 나서는 어쩌면 더 탐나는 지역이 될 지도 모르겠다.
현재로서는 입지가 다했다는 생각과...
그 와중에 학원가와 학군, 그리고 상권도 꽤나 잘 형성되어 있다는 사실이 놀라웠다.
직접 임장을 다녀와서 자세한 후기는 남겨보도록 하겠다.
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