분당 아파트(야탑역, 야탑동 지역 분석)

이번달은 야탑역 인근에 임장을 하기 위해 분당 아파트, 그 중에서도 야탑역에 대해 조사해봤다.

 

 

  1. 일자리

야탑역 인근에는 상가가 굉장히 많다.

상권이 발달되어 있는 만큼 일자리가 많은 듯 보인다.

그리고 근처에 삼평동(판교)가 있기 때문에 판교테크노밸리에 근무하는 사람들도 충분히 출퇴근이 가능한 지역일 듯 싶다.

출처: 호갱노노

 

다른 지역과의 비교를 위해 이의동(광교)과도 비교해봤다.

야탑과 광교의 일자리 수준이 비슷한 것으로 보아 야탑도 나쁘지 않은 일자리 지역인 것 같다.

 

출처: 호갱노노

 

 

하지만, 삼성전자가 존재하는 매탄동과 분당의 핵심지역(판교 제외)으로 불리는 정자동과 비교해봤을때는 야탑이 한참 못 미친다.

출처: 호갱노노

 

 

구체적으로 일자리의 수준을 알아보기 위해 삼평동(판교)과 야탑동(야탑)의 연봉 순위별 일자리를 봤다.

 

(좌)야탑동 연봉 순위, (우)삼평동 연봉 순위 (출처:호갱노노)

 

 

몰랐던 사실인데 야탑에 지누스와 어플라이드 머티어리얼즈(반도체 장비) 회사가 있었다. 

최근에 지누스 매트리스를 샀던데다 어플라이드 머티어리얼즈 회사에 대해서도 들어봤는데 나름 괜찮은 회사들이 있어서 놀랐다.

 

야탑만으로도 일자리 및 연봉대가 괜찮아 보이는데, 인근의 판교와 출퇴근 거리를 생각했을 때는 판교 직장인들도 거주가능성이 높아보인다.

야탑역도 일단 분당이기 때문에... 소득이 뒷받침 되는 지역으로 판단된다.

 

 

  2. 주요 일자리까지의 교통

야탑역에서 주요 일자리 까지의 거리는 다음과 같다.

출처:네이버지도

출처:네이버지도

출처:네이버지도

 

한 번 만에 가지 않는다는 단점이 있긴 하지만, 기본적으로 주요 일자리까지의 거리가 1시간 미만이면 나름 교통의 요지라고 판단된다.

 

 

야탑역에서 주요 일자리까지 
전부 1시간 미만 소요

  3. 교통 호재

야탑동에는 아쉽지만 호재가 특별히 없다. 

출처: 네이버 부동산

 

  4. 학군 및 학원가

야탑역 인근에는 학원이 전혀 없다. 장기적으로 자녀를 낳고 키우기에는 다소 부족한 지역인 듯 하다.

교통이나 일자리에 비해 가장 부족한 요인으로 보인다.

 

인근 정자역과 수내역에 학원이 많은 것으로 보아 야탑역 인근 주민들은 수내역이나 정자역으로 학생들을 보내지 싶다.

 

야탑역 인근에는 야탑중학교와 하탑중학교가 있다.

이들의 학업성취도를 알아봤다.

 

옛날에는 아실에 학업성취도를 %로 나타내주는 기능이 있었는데, 업데이트가 되며 바뀌었다.

과학고+외고 및 국제고 진학자수로 학교 간의 비교를 해준다.

분당 내에서 학군이 좋다고 알려진 백현중학교나 수내중학교에 비해 다소 부족함을 알 수 있다. 

 

야탑역 인근은 학군이나 학원가 부분에서는 
다른 분당 지역에 비해 다소 아쉬운 편

  5-1. 인프라(상권)

야탑은 성남시 분당구 1위의 상권을 형성하고 있을 정도로 상가들이 많다.

직접 가본 분들에 의하면 유흥가, 먹자골목 느낌이 난다고 하는데 직접 가서 판단해봐야겠다.

출처: 네이버 부동산

 

  5-2. 인프라(백화점)

야탑역 바로 앞에 NC백화점이 존재한다. 규모는 가서 체크해봐야할 듯 하다. (NC백화점의 영향력은 적을 듯 하다.)

하지만, 인근에 현대백화점 판교점이 있다. (차로 10분, 버스로 20분 거리)

사람들이 대부분 쇼핑을 나갈 때는 판교백화점으로 갈 가능성이 높아보인다. 

 

 

 

  5-3. 인프라(자연환경)

지도 상으로 규모의 공원으로는 탑골공원이 있다.

하지만, 야탑역과 도보권은 아니며 녹지 공간이 전반적으로 많지는 않아보인다.

 

기타 인프라로는 탄천종합운동장이라는 운동시설(수영장, 배드민턴장) 및 여가시설(축구경기)이 존재한다.

출처: 네이버지도

 

상권은 훌륭하나
세련된 백화점, 도보로 갈 수 있는 큰 공원 등은 부족

 

  6. 수요 및 입주

2009년 이후부터 분당은 입주물량이 너무 적어 신축 공급이 사실상 없다.

출처: 부동산 지인

 

야탑동에 2025년 입주예정물량이 242세대가 있길래 찾아보니 '분당금호어울림그린파크' 라는 아파트이다.

 

탑골 공원 옆의 역과 거리가 멀고 세대수도 적은 아파트여서 야탑역의 시세를 리딩하기에는 큰 영향력이 없을 것으로 보인다.

 

 

분당과 수요를 주고 받을 수 있는 지역인 용인시 수지구에도 물량은 현저히 적다.

 

마찬가지로 분당구의 상급지인 서울시 송파구에도 입주물량은 현저히 적다.

이래서 요즘 집값이 오르나보다.

 

 

 

  7. 재건축 가능성(대지지분, 용적률)

 

✅ 대지지분은 통상적으로 12평보다 적으면 사업성이 떨어진다고 한다.

대체로 대지지분이 12평보다 넓다. 1기 신도시이기 때문에 넓은 대지에 반듯하게 지었기 때문인 것 같다.

 

 

✅  용적률은 150%미만이면 사업성이 좋다고 평가한다.

이미 대체로 용적률이 높기 때문에 용적률 면에서는 사업성이 좋다고 평가하기는 어렵다. 

 

분당의 경우 선도지구가 되어 재건축을 하는 과정에서 시세가 상승할 것 같은데,야탑의 경우 서현의 시범단지들에 비해서는 사업성이 상대적으로 떨어지기 때문에 발전 가능성에 대해서는 의문이 있다.

 

  8. 야탑 아파트 분석

야탑동에 있는 대부분의 아파트는 연식이 93년~95년식이다.

✅ 최고가 아파트: 장미1단지 코오롱

✅ 거래량 1위: 장미8단지현대

세대수가 많기 때문으로 판단된다.

 

성남시 분당구 전체의 최고가 아파트를 찾아보았다.

 

역시 판교와 정자동, 백현동 일대가 싹쓸이 하고 있다. 

야탑동의 경우 최고가 순위에서 10위 안에도 못 드는 모습을 보인다.

 

하지만, 거래량 측면에서는 22년부터 현재까지 장미8단지 현대가 6위안에 들어있다.

 

 

이제 시세 분석 엑셀 작업과 시세지도를 그린 후, 임장을 떠나봐야겠다.

야탑의 미래 상승 가치에 대해 개인적으로 좋지 않게 보기 때문에 매수까지 이어질 지는 모르겠으나

분당의 가치를 느껴보는 데 의의를 두고 임장을 다녀오려고 한다.

 

끝.