내 집 없는 부자는 없다

대치동 키즈 '내 집 없는 부자는 없다'

 

1. 종잣돈을 빨리 만들어야 한다.

 

<종잣돈 빨리 만드는 법>

1. 경력을 키워 연봉을 올린다. (이직을 하며 받은 퇴직금을 활용한다.)

2. 회사 내의 대출을 활용하라.

3. 정부의 지원 정책을 적극 활용하자.

  '마이홈' https://www.myhome.go.kr/

마이홈포털

 

① 디딤돌 대출

② 수익공유형 모기지 상품

③ 손익공유형 모기지

④ 주거안정주택구입자금대출

⑤ 보금자리론

⑥ 적격대출

 

2. 생애 주기에 맞춰 투자하라.

결혼할 때, 자녀가 유치원에 입학 할 때, 자녀가 고학년이 되었을 때 

세 번만 상급지로 이동해도 성공할 수 있다.

투자 시 유의점은 집을 살 적에 2-3년 전에 미리 전세를 끼고 상급지를 사두는 것이 좋다.

 

3. 다음과 같은 투자 기준으로 투자하라.

 

아이의 눈으로 봐라.

 

① 신흥인기주거지 : 획기적으로 신축이 많으며 인프라가 생기기 때문에 좋다.

② 3대 도심 업무지: 고소득 직장인이 많아 거주민의 소득 수준이 높다.

③ 백화점 인근: 그 지역의 소비 수준이 높을 수 있다.

④ 공원, 산책로: 엄청 크지 않는 한 메리트가 없다. 

⑤ 종합 병원: 가까이 있으면 좋지만 너무 가까우면 환자들이 드나들어 기피 시설일 수 있다.

⑥ 대학가: 유흥 시설이 들어올 수 있어 조심해야 한다.

 

'희소성' 있는 곳을 택하라.

 

과밀억제권역의 경우 이미 도시 기반이 완성되어 있어 개발할 땅이 부족하기 때문에 '5캐럿 다이아몬드'같은 희소성을 지니고 있다.

성장관리권역은 수요 유치를 위해 대규모 개발을 하는 곳으로 '신흥 명품 브랜드'와 비슷하다. 

자연보전권역은 개발제한구역이 많아 도시 인프라 형성이 힘들어서 '나만의 가방'이라고 비유할 수 있다.

 

도시는 크게 '인구 크기'와 '도시 기능'에 따라 구분할 수 있다.

인구 크기별 구분		도시 기능별 구분
인구 100만 이상	거대도시	중심도시	서울, 수원, 판교
인구 50만 이상	대도시	주변도시
인구 10만-50만	중소도시	베드타운
인구 10만 이하	소도시	자족도시	성남, 시흥, 안양, 군포, 과천, 화성, 안산, 포천, 이천, 파주, 김포, 양주, 평택, 안성, 이천

 

환금성을 확인하라

 상승기에는 모든 집이 오르기 때문에 돌인지 금인지를 판단하기 어렵다. 그러나, 상승기에는 실수요와 투자 수요가 분리된다. 갭이 작은 물건을 찾아 투자자들이 매수하며 호가를 올리는 경우가 있는데 이를 주의해야 한다.

 환금성이 있는 집이라는 건 팔고 싶을 때 팔 수 있는 집으로 호재가 가시화된 지역, 또는 전세가가 오르는 살기 좋은 지역에 투자해야 한다. 실거주 집이라고 무조건 그냥 사는게 아니라 실거주자나 투자자 모두 투자 가치를 판단해야 한다.

 

4. '선순환 투자'를 해야 한다.

부자란 자산만 갖고 있다고 부자가 아니라 현금흐름도 동시에 가져야 한다.

대부분의 사람들은 집을 한 채 사고 나면 이제 돈도 없고 점점 시장에서 멀어진다.

그러나, 이 3단계를 거쳐 '선순환 투자'를 해야 한다.

뿌리 자산	최초 투자금을 말한다. (완전 현금을 의미한다.) ▶적합상품: 전세금을 올려 받을 수 있는 실수요 풍부한 지역의 비교적 건축연한이 짧은 아파트 *2년에 한 번씩 받는 전세금의 합이 1억이 될 때까지 지속해서 확보해야 한다.
줄기 자산	최초 투자금을 불리는 자산을 의미한다. ▶적합상품: 1억원 이하의 소액 시세차익형 상품 (재개발, 분양권, 갭투자, 경매)
잎 자산	경제적 자유를 위한 월세를 의미한다. ▶적합상품: 오피스텔, 상가, 다가구주택, 지식산업센터 등

 

5. 대출을 잘 활용하라.

https://finlife.fss.or.kr/main/main.do

금융상품 통합 비교공시 시스템

 

6. 매수와 매도를 잘하는 방법

<싸게 매수하는 법>

① 미래가격 이용해 싸게 사는 법: 호재나 미래의 공급 보고 예측해서 들어가는 것. 시황에 민감하고 판단을 잘해야 한다.

② 현재가격을 싸게 사는 법: 경매나 공매

③ 공인중개사를 이용해 싸게 사는 법: 매도자의 상황을 잘 파악해야 유리하다. 단독매물인 경우 공인중개사가 더 적극적일 것이다.

<매도하는 법>

① 매도를 결정하는 것은 매수 심리, 즉 매수세이다. 매수 심리를 파악해야 한다.

② 다음 투자자도 돈을 벌 수 있도록 조금 싸게 내놓아라.

③ 버틸 수 있는 재정적, 시간적 여유를 만들어놔라.

 

7. 하락장에서 살아남는 법

① 입지 좋은 곳은 하락장에도 팔지 말아라.

② 환금성 떨어지는 매물은 상승기 중반부에 빨리 팔자.

③ 지나치게 낡은 재개발 매물은 사지 말자.

④ 과도한 레버리지는 안 된다.

 

"부동산은 모으는 것이지, 파는 것이 아니다."라는 말이 있는데 옳은 말이 아니다.

자신이 나이가 들어가며 언제든 틀릴 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

내 결정이 최선이 아닐 수 있음을 항상 생각하라.

 

+ 부동산 투자의 시스템을 만들어서 시간적 자유를 얻는 것을 목표로 해야한다.

 

8. 부동산 투자를 지속하기 위한 팁들

 

기다리는 자의 투자법을 써야 한다.

기다리는 자의 투자법	미래에 매수세가 붙을 곳을 예측해서 선매수하는 것 ▷장점: 투자금이 적게 든다. ▷단점: 잘못 판단할 경우 기약없는 투자가 된다.
쫓는 자의 투자법	현재 매수세와 유동성이 풍부한 곳을 사는 것으로 단기매매가 필수!!  ▷장점: 위험을 회피할 수 있다. ▷단점: 실거주 가치가 떨어지는 경우 팔기가 힘들 수 있고 높은 시세차익을 얻기는 힘들다.

☞ 기다리는 자의 투자법을 하려면 지역 간의 위계를 잘 파악해야 한다.  위계 순서대로 매수세가 흘러갈 것이다.

          서초, 강남   ▷ 용산, 성동, 마포, 잠실, 목동, 여의도   ▷ 강동, 과천, 분당, 판교, 광교, 위례 

        ▷ 송도, 안양, 군포, 의왕, 시흥, 수원, 용인, 하남, 구리  ▷ 화성, 안산, 광주, 이천, 고양, 파주, 남양주, 의정부

☞ 매물 간의 위계를 파악해야 한다.

☞ 정부가 지정해주는 투기지역, 투기과열지역, 조정지역 등은 상위입지이다.

 

상위 입지일경우 쫓는 자의 투자법을 해야 한다. 뒤 따라 오는 추격매수 수요가 충분하기 때문이다.

하위 입지에서는 기다리는 투자를 해야 한다. 자금이 허락되는 선에서 다음 차례라고 생각되는 여러 지역에 골고루 투자할 것.

그러다가 투자자가 몰려오면 신속히 빠져야 한다.

 

거래 과정에서 만나는 다양한 사람들을 적극 활용하라.

 

법무사, 세무사, 공인중개사 등을 무시하고 혼자 하지 말고 법적 책임을 질 수 있으니 활용하라.

 

처음 실거주 집을 성공적으로 투자했다면 투자자의 시선으로 옮겨가야 한다.

  실거주 투자자는 살기 좋은 가치를 놓고 주택을 바라보지만, 투자자는 투자금 대비 수익률만 나오면 되기 때문에 하급지로 간다. 그래서 비선호동, 비선호층, 2급지 등을 택한다. 투자자는 수익률이 중요하기 때문에 매수 시, 미리 얼마에 팔지도 정해놓고 팔아야 한다.

 

★입 고수들한테 쫄지 말아라.

  아파트가 눈에 들어오고 감이 오면 그거면 된다. 1년에 1건만 해도 되니 관심 없는 지역을 보려 다니거나 눈에도 잘 안 들어오는 분야의 책을 볼 필요는 없다.

 

나만의 주특기를 만들어야 한다.

지나치게 투자 공부에 몰입할 필요 없다. 투자하려는 물건이 돈이 되는지 안되는 지만 판단할 수 있으면 된다.

그리고 반드시 스스로 고민하고 스스로 물건을 찾아가야 한다.

-인터넷이 아닌 현장의 시세를 파악한다.

-상위 입지의 시세를 파악해서 위계에 따른 가격 차이를 파악한다.

-전세 매물의 동향을 파악해 실거주자들의 움직임을 예측해본다.

-실현되지 않은 호재로 인한 거품이 있는지 파악한다.

-매수부터 매도까지 계획서를 작성해본다.

 

전세 레버리지 투자 vs 갭 투자

 

'선순환 투자 시스템'에 따르면

전세 레버리지는 뿌리 자산을 만드는 것으로, 안정적으로 2년에 한 번씩 기초 투자금이 늘어나야 한다. 그래서 실거주 수요가 높은(전세가가 강한) 지역을 장기 보유하는 것이 목표이다.

반면, 갭 투자의 경우 매매가를 단기간에 상승시킬 수 있는 호재나 유동성에 주목하기 때문에 중단기 매도에 적합한 투자처여야 한다. 

그러므로 갭투자의 경우, 현재 가격이 저평가인지 아니면 애초에 가격이 오를 수 없는 곳인지를 잘 판단해봐야 한다.

어떻게? 전세가 흐름!!전세가가 떨어지지 않고 유지되거나 상향되는 곳.