[너나위] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

월급쟁이 부자로 은퇴하라

1장. 왜 투자해야 하는가

  대한민국은 자본주의 사회이다. 자본주의의 가장 큰 특징은 인플레이션이다. 그렇다면 인플레이션은 무엇인가? 인플레이션이라는 것은 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문에 돈의 가치가 점점 떨어지는 것이다. 왜 그런지를 이해하려면 은행의 사업 구조를 살펴보면 된다.

  은행은 우리가 맡기는 돈으로 수익을 내고, 수익 중 일부분만 우리에게 돌려주고 나머지는 대출을 해주면서 대출이자-예금이자로 돈을 번다. 예를 들어, 은행은 100명이 1만원씩 은행에 저축을 하면 조금만 금고에 넣어두고 나머지는 대출을 해주고 대출 이자를 받는다. 그러면 실제 돈은 100만원 뿐이었으나, 시중에는 대출 받은 돈까지 더 해서 점점 많은 양의 돈이 생겨나는 것이다. 그러므로 자본주의에서는 무조건 통화량이 늘어날 수 밖에 없다.

  통화량이 늘어난다는 것은 돈이 흔해진다는 것이고 가치가 떨어진다는 것이다. 새우깡도 500원이 1200원이 되듯, 부동산도 다른 물건처럼 점점 가격이 올라 갈 것이다. 그런데, 내 급여는 점점 떨어지고 있다. 그러므로 예금 통장에 돈을 넣어두는 것은 멍청한 일이다. 살아남기 위해 우리는 사업 또는 투자를 해야 한다. 

 

  투자의 1차 목표를 '노후 준비'로 삼았으면 한다. 대부분의 국민들은 '국민 연금'을 믿고 있으나 실제 우리나라는 국민연금으로는 노후를 보내기에 턱없이 부족하다. 그러므로 나라 탓 할 시간에 개인적으로 노후를 준비하다. 1차 목표를 노후 준비로 잡고 2차 목표를 '경제적 자유'로 삼자.

 

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

  우리는 직접 일하지 않아도 돈을 벌 수 있는 시스템을 만들어야 한다. 그 방법은 딱 한가지이다. 돈을 버는 방식을 변화시킬 수 없다면 돈을 쓰는 방식을 변화시키면 된다. 사용하면 가격이 떨어지는 '소비자산' (은행의 예금통장 속 돈도 여기에 포함된다.) 이 아닌 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 '생산 자산'을 사야 한다.

 

그렇다면 수많은 부동산 중 너나위 님이 부동산을 선택한 이유는 무엇인가?

 

생산 자산의 종류별 특징

1. 예적금과 보험

원금을 상실하지는 않지만 수익이 인플레이션을 이길 수 있을까에 대해서는 의문이 든다.

 

2. 주식이나 펀드

  펀드는 전문가가 운용해줘서 편하지만, 운용보수가 존재하기에 '잃고 시작하는 투자'라고 볼 수 있다. 주식은 감정에 휘둘리지 않고 장기적인 안목으로 투자할 수 있다면, 노력과 경험+내공이 있다면 좋은 투자처가 될 수 있다. 주식의 장점은 소액으로 투자가 가능하다는 것, 그리고 환금성이 좋다는 것이 있다. 환금성이 좋다는 것은 필요할 때 돈으로 언제든지 전환이 가능하다는 것이다. 하지만, 그 회사의 기업 운영 자세나 투자 대상에 대해서 상세하게 이해하고 있기는 힘들 수가 있다. 그리고 정보의 비대칭이 존재하기 때문에 기업이나 외국인 및 세력 등에 비해 개인이 정보를 얻기에는 비대칭성이 높다.

 

3. 부동산

  주식 시장과는 달리 참가하는 대부분이 개인이기 때문에, 정보대칭이 이루어진다. 이 말은, 매수자와 매도자가 얻는 정보의 수준이 비슷하다는 것이다. 그리고 레버리지가 가능하다. 전세를 끼면 적은 금액으로도 수익률을 높일 수 있다. 주식도 물론 레버리지가 가능하나 대출 이자를 내야 하지만, 부동산의 경우 남의 돈인 '전세'를 이용할 수가 있다. 하지만, 환금성이 떨어지기 때문에 현금으로 바로 만들 수가 없지만 이게 또 오히려 쉽게 안 팔 수 있기 때문에 장점이 될 수도 있다. 

 

너나위 님이 부동산을 선택한 이유는 바로 정보대칭성과 레버리지를 일으킬 수 있다는 점이었다.

핵심은 "반드시 부동산을 해라"가 아닌 내가 살 생산 자산을 공부해서 제대로 알고 맞게 투자하는 것이다.

 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

   투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 이 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐는 것이다. 호재는 보너스의 개념이지 호재만으로 들어가면 안된다. 저평가 되어있는지 아닌지를 판단하려면 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 하는데, 그러려면 아파트를 잘 분석해야 한다. 스마트폰 보듯이 비교를 계속 해야 한다. 부동산의 성공 비결은 발품이다.

 

  아파트는 결국 입지가 제일 중요하다. 입주물량보다도 신축, 구축 보다도 입지가 가장 중요하다. 아파트의 입지 요소에는 여러 가지가 있는데, 그 중 교통, 환경, 학군 등을 따져본 후 비교 평가를 해야 한다.  

  가진 돈이 많지 않은 상태에서 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야한다. 그러므로 많이 겪어본 사람이 유리할 수 밖에 없다. 투자의 횟수를 늘리려면 가급적 절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자해라. 10억에 전세 6억짜리랑 3억에 전세 2억 6천짜리가 있다면 물론 매매가는 10억원짜리가 더 높게 올라가겠지만 수익률은 상승장에서는 비슷하다. 오히려 하락장에서는 고가 주택이 더 하락을 많이 한다. 그래서 무조건 비싼 집이 아니라 투자 대비 수익을 안겨줄 투자처를 잘 골라야 한다.

 Tip.

  여름과 겨울이 이사 비수기이다. 이때 투자하는 것이 좋다. 

  부동산 중개인과의 관계가 중요하다.

 

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

  투자를 하려면 종잣돈이 필요한데 종잣돈을 마련하려면 알뜰하게 모으거나 집에 묶여있는 큰 돈을 일하게 하는 방법뿐이다. 그러므로 전세와 월세 중 본인이 투자금 더 많이 마련할 수 있는 방법을 생각해 보는 것이 필요하다. 이제 열심히 돈을 모았다. 절대로 잃지 않는 투자를 하려면! '저평가' 된 부동산을 사야 한다. 저평가 여부를 판단하기 위해서는 가치와 가격 두 가지를 볼 수 있는 안목이 필요하다. 가격은 전부 검색만 해도 찾아볼 수 있으니 어렵지 않게 찾을 수 있지만, 가치를 파악하는 것은 '여러 가지'를 보고 비교하면 알 수 있다. 당근 마켓에서 시세를 알 수 있듯이^^ 그러므로 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시는 구 단위로 5곳, 그 외 지역은 시 단위로 5개 이상 지역 선정해서 가치 대비 싼 물건을 찾고, 그 중 전세가율이 높아서 투자금이 적게 드는 물건에 투자해야 한다.

 자산을 구입했다면 팔지 않고 장기 보유하는 것이 좋다. 

시스템 투자법

시스템 구축 계획

1단계: '기대수명-원하는 은퇴시기'를 계산하여 근로소득 없이 몇 년 살아야 하는지 계산한다.
           예) 85세-55세
2단계: 1년에 노후에 필요한 금액X 1단계에서 계산한 년 수
           예) 월 200만원X12달=2,400만원    2400만X30년 = 7억 2천
3단계: 집 한 채 당 1억이라고 수익 가정하고, 2단계 금액까지 필요한 주택 수를 계산한다.
           예) 1억씩 7채 정도는 사야 7억 2천 달성 가능
4단계: 종잣돈 생길때마다 투자하여 3단계 주택 수 달성한다.

시스템 운영 방법

1년 차 A주택 구입
2년 차 돈 모아서 B주택 구입
3년 차 돈 모아서 C주택 구입
3년 차에 A주택이 전세 만기가 되며 전세금 상승분 발생
4년 차에 B주택이 전세 만기가 되며 전세금 상승분 발생
4년 차에 D주택 구입 + A주택,B주택의 전세금 상승분으로 E주택을 구입

이런 식으로 운영해야 한다.

 

5강. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

① 저평가 되었는가?

② 투자금이 적게 드는가?

③ 리스크를 감당 가능한 수준인가?

  이 3가지를 충족시키는 곳 중, 입지가 가장 좋은 곳을 택하라. 

 

부동산은 수요와 공급 간 시차가 발생하다보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 된다. ★ 수요가 많을 때 바로 입주가 아닌 분양을 하기 때문에 이 시차가 수급의 불균형과 가격을 오르고 내리게 하는 중요한 요인이 된다.

 

  이제 가장 중요한 투자의 순서를 알아보자.

• 지역 선정
• 사전 조사
• 현장 조사
• 실전 투자

1. 지역 선정

① 전세가율과 가격 : 비교적 전세가율이 높고 매매가가 기존 알던 지역 부동산보다 상대적으로 저렴하게 느껴지는 곳을 정한다.

② 투자금의 규모: 매매가-전세가가 3,000만원~5,000만우너 가량인 단지가 많은 지역을 선정한다.

③ 입주 물량: 향후 2년간 매년 적정 입주물량을 초과하지 않는 지역

④ 미분양: 최근 3년간 미분양 추세가 보합/감소하는 지역

 

2. 사전 조사

① 일자리

  국세청의 '국세통계 홈페이지' https://tasis.nts.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/cm/index.xml 에서 

[근로소득 연말정산 신고현황] - [시군구별 근로소득 연말정산 신고현황] 확인하라.

② 교통: 강남, 강북 도심, 여의도와의 접근성 점검하기 - 네이버 지도로 

③ 환경 : '지적편집도'를 통해 주거지역인지 상업지역인지 확인한 후, 로드뷰를 통해 실제 모습을 확인한다.

④ 학군: '아실'앱으로 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 확인.

⑤ 지역의 분위기와 스토리: 그 지역에 거주하는 사람들의 연령대 확인 - '통계지리정보서비스' 사이트

                                             '나무위키'또는 '위키백과'에서 해당 지역명 검색하여 읽는 것도 하나의 방법이다.

⑥ 가격: 같은 구의 모든 단지 확인하여 조사 후 엑셀 파일로 정리한다.

 

3. 현장 조사

  그 지역 주민처럼 지역의 지리를 익힐 때 까지 둘러보고 나서, 좀 익혔다 싶으면 중개소에 방문하여 실제 매물을 확인하러 가야 한다. 약 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 하루에 5~6개 정도 물건을 확인하는 것을 추천한다. 

  집으로 이동할 때는 보러가는 집의 상황을 물어보면 좋다. 예를 들면, 집주인의 매도 사유가 무엇인지 거주자가 집주인인지 임차인인지 등을 물어보는 것이 좋다. 중개소로 돌아와서는 매물을 본 순서대로 중개인에게 정리해달라고 부탁하여 한 중개사를 둘러보고 나서 가장 나은 매물 1가지를 남겨놓고 집에 올 수 있어야 한다. 그 후, 마음에 드는 매물이 생기면 등기부 등본을 떼어 달라고 요청하여 확인해보면 된다.