부담금 기존 건물을 부수고 새 건물을 지을 때 드는 건축비. 조합이 부담해야 하는데, (조합원 분양가)-(권리가액)으로 계산한다. 대지지분 (아파트 전체 단지의 대지면적) ÷ (가구 수) 클수록 개인이 소유하고 있는 땅이 크다는 것. 일몰제 사업이 지연되면 정비구역 자체가 해제되는 것 입주권 vs 분양권 재건축, 재개발 조합원이 가진 권리 '입주권' / 일반 청약 당첨자의 권리 '분양권' 분양권이 제약이 더 많다. (전매재한, 거주 의무 등) 분양권을 지닌 청약 당첨자는 전매제한 걸리고 실거주를 해야하지만, 입주권을 지닌 조합원은 그런 제한이 좀 덜하다. 그리고 입주권을 지닌 조합원이 로얄동을 선택할 수 있어가지고 훨씬 좋다.
1장. 왜 지금 재건축, 재개발인가?
2019년 이후로 청약 시장이 힘들어졌다. 청약의 대안으로 재건축, 재개발을 생각할 수 있는데 그 이유는 다음과 같다.
① 재건축, 재개발은 사업성이 좋은 곳을 보통 건설사들이 고른 것이기 때문에 대체로 입지가 좋다.
② 그러므로 하락장에서도 하방경직성이 뛰어나다.
③ 돈이 없어도 된다. 시간에 투자하는 것이기 때문이다.
④ '환금성'이 좋기에 투자하기도 좋다. (다주택자) 보통 세입자가 살고 있을 가능성이 많고 입주권을 사고팔수도 있기 때문이다.
2장. 당신이 모르는 재건축, 재개발이라는 기회
재건축, 재개발은 보통 돈이 묶이고 오래 걸리는 투자라는 편견이 많다. 그러나 각각의 절차와 특징을 잘 이해하고사업 속도를 늦추는 요인을 알고 사전에 걸러낸다면 투자할 물건을 고를 수 있다.
▶재건축: 일부 동만 특수한 메리트가 있을 경우 힘들다.
예) 특정 동만 한강뷰일 경우, 동 호수 추첨보다는 한강뷰를 보장해주는 조건을 달기를 원한다.
▶ 재개발: 단독주택이 많은 경우 불리하다. 같은 면적을 주고 빌라 대비 한 채 밖에 못 받기 때문에 반대할 가능성이 높다.
▶ 공통: 구역 내에 학교나 종교시설이 있으면 옮기기가 힘들기에 사업이 늦어진다.
대장아파트의 경우, 이해 관계자가 많고 최고의 퀄리티를 만들려고 하기 때문에 속도 높이기가 힘들다.
만약 당신이 가진 돈이 없다면 '초기 재개발'을 노리면 된다. 또한, 2021년의 경우 2.4대책이 나오면서 현금청산 당하기 싫은 입주민들이 사업을 위해 똘똘 뭉쳐 재개발 분위기가 뜨거웠다. 그러나, 아무 구역이나 사면 안 되고주변에 재건축/재개발로 탄생한 대장아파트가 있어야 하고, 그 대장 아파트를 기준으로 안전마진은 계산할 수 있어야 한다.
그리고 입주권을 입주 시점까지 가져가는 경우는 10%도 되지 않는다. 그러므로 꼭 입주까지 가져가는 것이 아니라 속도가 빠른 구역의 경우는 단계가 오를 수록 시세가 오르기 때문에 중간에 물건을 팔아도 환금성도 뛰어나다.
3장. 조합이 사업을 관리한다.
재건축
재개발
뜻
아파트를 부수고 새 아파트 짓는 것
빌라, 단독주택 허물고 도로까지 정비하고 새 아파트 짓는 것
사업 목적
사익을 위함
공익
충족요건
안전진단통과(30년째부터 가능)
**노후도, **주택접도율 충족 등
세입자 대책
없음
세입자 주거이전비, 영업보상비(상가)
조합원 자격
구역 내 아파트 호수 소유자
구역 내 토지 또는 건물 소유자 (상가, 단독주택, 다가구 전부 포함)
필수동의율
단지의 75%이상, 동별 50%이상
75%이상
현금청산
'매도청구권'용어 사용
'토지 수용'이라는 용어 사용
**초과이익환수제
O
X
노후도 구역 내 불량, 노후 건축물이 전체의 2/3이상인지 주택접도율 폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율 얼마나 되는지 초과이익환수제 조합원의 넘치는 이익을 다시 가져가는 것.
- 조합원의 평균 이익이 3000만원 넘을 경우 최대 50%까지 세금으로 가져감. (2017.12.31 이후 관리처분인가 신청한 주택 해당) - 조합에 문의하면 알 수 있다. - 초과이익환수금 계산법
※ 주의사항
재건축의 경우, 조합원한테 나오는 이주비 대출(세입자의 보증금만큼)은 가능하지만, 철거 이후 머물거처는 알아서 구해야한다. 그리고 상가 영업보상비가 없어서, 상가 반대가 많다.
1단계: 정비 구역 지정
정비 기본계획 수립
시/군마다 「도시 주거환경정비 기본계획」을 수립하는데, 해당 지자체에서 앞으로 정비가 필요하다고 느껴지는 구역을 점찍어주는 것이다. 만약, 여기에서 뽑히지 않아도 재건축과 재개발 모두 지자체에 요청할 수 있다. 단, 조건이 있다.
(재건축만) 안전진단
아파트 주인들이 1/10 이상 동의하면 돈을 걷어서 안전진단을 신청한다. A~E등급을 매기는데 E등급이 나와야 재건축을 추진할 수 있다. 대부분의 아파트들이 구조안정성에서 높은 점수를 못 받아서 탈락한다. 통과하기가 힘들기에 통과하면 엄청난 호재이다. 통과하기가 너무 힘들어서 현 정부는 구조안정성을 30%로 변화시키려고 하고 있다.
<안전진단 평가 항목>
구조안정성
50%
주거환경 적합성
15%
비용 편익
10%
설비 노후도
25%
정비구역 지정
「도시 주거환경정비 기본계획」에 포함되었거나 재건축의 경우 안전진단을 통과하면, 재개발의 경우 노후도나 면적 등을 만족하고 입주민들의 60%이상 동의가 있다면 지자체 심사를 거쳐 정비구역으로 지정될 수 있다. 현장에서는 '선을 그었다'라고 표현한다. 경기도의 경우 '경기도청' 사이트에서 정비구역 확인 가능하다. 그 밖의 다른 지역도 해당 지자체 홈페이지에 가면 알 수 있다.
조합을 설립하기 위해서 추진하는 단계이다. 조합을 설립하려면 3/4이상의 동의가 필요한데, 이들이 총대매고 동의서를 받는 역할을 한다. 조합 설립 전까지는 언제든지 구역이 해제될 수 있다는 리스크가 있다.
2단계: 조합설립인가-가장 어려운 단계
시공사 선정
조합 추진위원회가 주민들의 동의를 얻어 조합을 설립하기 위한 신청을 한다. 시·군·구청으로부터 조합설립 인가를 받아내면 추진위원회는 30일 안에 법인 등기를 내고 정식으로 조합을 설립한다. 조합이 해야할 첫 번째 일은 시공사를 결정하는 것이다. 시공사는 공개 입찰을 통해 결정되는데, 조합원들이 참석한 회의에서 투표로 최종결정한다.
1군 시공사가 들어왔다는건 사업성 좋다는 거고, 규모가 너무 클 경우 공동 출자해서 여러 시공사를 같이 끼고 하기도 한다. 송파 헬리오시티는 3사가 같이 한 케이스이다. 주의할 점은 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 단계인 재건축 물건을 사면 조합원 지위 못 받고 현금청산 당한다!!
3단계: 사업시행인가
건축심의-난이도 높다.
건축심의란 새 아파트가 도시의 공공성을 해치지는 않는지 지자체에서 판단하는 단계인데 특히 서울의 경우 다른 지역에 비해 매우 까다롭다. (한강변의 35층 이상의 건물은 거의 허가를 안 해주기로 유명하다.) 건축심의에 통과했다는 것은 사업시행인가가 임박했다는 뜻이니 대형 호재이다.
※ 서울의 경우는, 사업시행인가를 받고 나서 시공사를 선정한다.
사업시행인가
사업시행인가는 새로 지을 아파트의 조감도를 그리는 과정이다. 이 때, 총 사업비와 조합원 분양가 등을 얼추 계산할 수 있다. 사업시행인가 단계까지 왔다면 무산될 가능성은 현저히 낮다.
종전자산평가(감정평가)
감정평가라는 것은 내가 소유한 주택의 감정가를 평가한다는 뜻이다. 두 업체에 의뢰하여 평균치로 결정한다. 하는 이유는 사업 종료시 발생한 수익을 공평하게 나눠 갖기 위함이다.
비례율(수익률)
(총 수입-총 지출)÷감정평가 총액X100
비례율이 90%: 수익 < 비용 (추가부담금 10%) 비례율 100%: 수익 = 비용 (부담금만 내면 된다.) 비례율 110%: 수익 > 비용 (10% 환급) 이면 수익.
예상부담금
조합원 분양가- 권리가액(감정평가액X비례율)
**권리가액: 감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치 예 ) 조합원 분양가: 4억 5천 감정평가액: 3억 비례율: 110% 예상 부담금: 4억 5천- 3억 3천(3억X110%)=1억 2천
조합원 분양
조합원 분양은 조합원으로 분양을 신청할지 말지를 결정하는 단계(이주시점까지 있을지, 조합원 자격을 포기하고 현금청산할지 결정)로 사업시행인가 이후 60일 이내에 해야한다.
- 경쟁이 특정 평형에 몰릴 경우 우선순위는 '감정평가액'에 의해 결정된다.
- 만약, 감정가가 낮은편이라면 타입이나 평형 중 B급을 노리는 것도 하나의 전략이 될 수 있다.
보통 국민 평형이나 대형 평수를 조합원들이 가져가고 소형 평수만 일반 분양으로 풀리기 때문에, 분양 아파트 중에 소형 아파트가 많은 것이다.
※ 네이버 부동산에 예상 부담금, 신청 평형 등이 나오니 거기서 계산한 총 금액과 주변 신축시세랑 비교해보면 안전마진이 얼마인지 알 수 있다.
현금청산자가 많으면 일반 분양분이 늘어나며 사업성이 좋아진다고 생각할 수도 있지만, 현금청산 비용은 조합의 사업비에서 쓰이기 때문에 비례율(수익률)도 조정될 것이다.이 단계가 끝나고 나야 진짜 비례율을 알 수 있다.
4단계: 관리처분인가-비교적 수월
10 관리처분인가
조합원 분양 신청의 마지막 날이다. 감정평가액 총액, 일반분양과 임대주택 물량, 보류지 정비사업비 추산액 등이 정해진다. 관리처분인가일을 기점으로 '입주권'을 가지게 된다. 이때부터는 투기과열지구에서 조합원은 '재당첨제한'에 걸린다. 여기까지 왔으면 거의 이제 문제 없다고 봐도 된다.
11 이주 및 철거
재건축은 이주가 비교적 쉬우나 재개발은 이주과정이 힘들다. 그래서 세입자가 많은 구역이거나 너무 낙후되어서 그 집값으로는 다른 지역에 갈 수 없는 곳은 투자 안 하는게 좋다. 이때 재개발의 경우 조합에서 선정한 은행을 통해 이주비 대출을 받을 수 있다. 100% 이주가 끝나면 철거를 시작하는데 동시에 모델하우스도 생긴다.
5단계: 일반 분양
12 일반분양
일반분양가는 '조합'이 정한다. 그러나, 우리나라는 규제가 많아서 (분양가 상한제, 고분양가 관리지역 등) 주택도시보증공사(HUG)와 협의를 애햐 한다.
13 준공 및 조합 청산
준공 기다렸다가 입주하면 소유권 이전 등기를 해야한다. 이제 소유권 이전 끝났으면 조합이 청산한다. 끝난거다.
용적률이 전부는 아니다. 용적률이 낮으면 분명 장점이긴 하다. 그러나, 그만큼 중요한 것이 있는데 바로 '땅의 용도'다. 땅은 중심지에서의 거리에 따라 제 1종, 제 2종, 제 3종으로 나뉘는데 제3종일수록 상업지에 가깝다. 3종이 더 높은 용적률을 받을 수 있다. 그러니, 단순 용적률이 아니라 땅의 용도 대비 봐야한다. 만약, 용적률 한도가 낮은 위치여도 기부채납(땅의 일부분을 지자체에 기부하는 것)이나 종 상향 신청, 임대주택 계획 등으로 용적률 혜택을 받을 수 있다.
그럼 도대체 언제 들어가야 할까?
1. 정비구역 지정 단계
재건축의 경우, 지자체에서 계획 발표할 때를 노려들어가라. 만약 더 안전하게 하고 싶다면 최종 안전진단 통과 시 들어가라.
재개발의 경우, 구역 지정 이후 추진위 찾아가서 지역 주민 분위기 봐라.
2. 조합설립인가 단계
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후에는 매수가 불가능하다.따라서 조합 설립의 조짐이 보이면 그 전에 사야한다.
3. 사업시행인가 단계
감정평가 이후에 물건을 정리하는 사람이 나올 때 대거 매물이 나온다. 주로 아임해피님은 이 단계 전후로 투자를 했다.
4. 관리처분인가 단계
투기과열지구에서 재개발은 이 때부터 소유권 이전 완료될 때까지 팔 수가 없다. 그래서 관리처분인가 직전에 파는 사람이 많다.
투기과열지구가 아닌 경우 이주 시점에 현금 여력 없는 사람 혹은 이주비 대출을 받을 수 없는 다주택자 매물이 많이 풀린다.
★재건축은 '조합설립인가' 이후, 재개발 사업은 '관리처분인가' 이후에는 입주권을 양도하지 못한다. 즉, 매수해도 조합원 자격을 얻지 못한다.
<예외 사항> 1. 1가구 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했으면 입주권 양도 가능. 2. 조합 설립 이후 3년 넘게 사업시행인가 신청을 못한 경우 3. 사업시행인가를 받고 3년 이상 착공을 못한 경우 4. 착공일로부터 3년 이상 준공이 되지 않는 경우
★ 재건축, 재개발도 관리처분인가 단계를 지나면 당첨으로 간주하기에 5년 간 투기과열지구 내 다른 재건축,재개발에 조합원 및 청약 투자가 불가능하다.
4장. 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까
<감정평가 전>
감정평가 전 단계에서는 '지금 매수하는 물건을 언제까지 가져갈 것인가?'를 유의하여 사야 한다.
만약, 중간에 시세차익을 취할 것이라면 비교적 신축이고 실투금이 적은 A를 사는 것이 낫다.
만약, 최종 아파트 입주가 목표라면 B가 대지지분이 높아 사업성이 높기 때문에 B를 사는 것이 낫다.
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