전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

• 아파트에 대한 잘못된 상식
• 전세 제도의 이해
• 주택 가격에 영향을 미치는 요인
• 다양한 투자 방법
• 초보자가 피해야 할 투자
• 무주택자들의 궁금증

 

아파트에 대한 잘못된 상식

 

주택 보급률이 100%가 넘으면 집 값이 내려간다?

사람이 살기에 적합하지 않은 집인 '빈 집'도 통계에 잡히기 때문에 거주성이 떨어지는 빈 집이 늘어난다고 해서 집 값이 떨어지지는 않는다.

 

인구가 줄어드는데 집 값이 내려갈 것이다?

인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수일 뿐이다. 모든 집의 수요가 실수요는 아니다. 가수요도 있기 때문에 1명이 여러 채를 가질 수 있다는 점을 유의해야 한다. 갑자기 인구가 급감하지 않는 한 집 값은 유지될 것이다. 

 

미국 금리가 올라가면 집 값이 내려간다?

금리가 오르면 집 값이 내려간다는 사람들은 주택을 '투자상품'으로만 보는 것이다. 월세보다 대출 이자가 커지면 주택을 팔거라고 생각하는 것이다. 그러나, 실수요자는 금리 때문에 집을 사려던 걸 포기하거나 살고 있는 집을 당장 팔지는 않는다. 전세투자자의 경우 아무 영향을 받지 않는다. 결국 사람들은 주변 집 값에 타격이 없어보이면 시세차익이 금리로 인한 손해보다 훨씬 크다고 생각하므로 집을 산다. 금리로 인해 집 값이 움직이지는 않지만 사람들의 심리에 영향을 줄 수는 있다.   

 

일본의 잃어버린 10년처럼 우리나라도 부동산이 폭락한다?

아니다. 당시(1980년) 일본은 엔화 가치가 오르며 수출이 잘 되지 않았고, 이에 일본 정부는 '마이너스 금리' 정책으로 시중에 돈을 푼다. 그런데 경기가 활성화 되는 게 아니라 자산으로만 돈이 몰렸고, 경기활성화를 위해 건설을 하게 된다. 뒤늦게 나마 금리를 다시 올렸지만 폭락+대량 공급이 되면서 일본은 붕괴하게 된 것이다. 반면 우리나라는 LTV, DTI 규제가 있어서 일본처럼 무자비하게 대출을 해주지도 않았을 뿐더러 일본처럼 국가가 크게 간섭하는 시스템이 아니다.

 

미분양이 많아지면 집 값이 떨어진다?

단순 미분양이 아니라 '준공 후 미분양'이 중요한 수치다.

 

임대인은 집 값을 올리는 나쁜 사람이다.

임대인은 투자자이기 때문에 임대료를 올릴 수만 있으면 올리는 것이 당연한거다. 또한, 전세 공급은 일부 공공임대를 제외하면 개인 투자자에 의해 공급되는 것이다. 그러므로 오히려 많을수록 전세 시장이 안정화된다. 그러니 투기꾼이라고 몰아가지 말자. 투기꾼이 집 값을 올리는게 아니라 집 값이 올라갈때 투기꾼들이 몰려드는 것이다.

 

공급이 많으면 집 값이 떨어진다?

아니다. 부동산은 다른 재화와는 달리 단순 수요-공급에 의해서 움직이지는 않는다. 부동산의 3가지 특성을 이해해야 한다.

① 부동성: '움직이지 못한다'. 그래서 같은 아파트 내에서도 동, 호실별로 가격이 다르기도 한 것이고, 지방과 수도권의 움직임이 다른 것이다. 부동산은 지역성이 매우 중요하다. 

② 부증성: 더 이상 늘릴 수 없다. 토지는 더 이상 생산할 수 없고, 아파트는 공급하는데 시간이 오래 걸리므로 수요-공급이 불균형해도 바로 조절하기가 어렵다. 

③ 필수요소: 다른 재화와는 달리 의식주 중의 하나로 전세, 월세, 매매 중 반드시 하나는 해야한다. 그래서 전세가가 급등해도 선택해야만 한다.

그러므로 다른 재화와는 다른 부동산 만의 특성에 기반을 두고 출발해야 한다.

 

♣ 전세입자가 집을 사기 힘든 이유

원하는 날짜에 전세금을 돌려 받기 힘든 경우가 많고, 조금이라도 리스크를 감수하지 않으려는 마음을 지니고 있다.

바닥을 확인하고 들어가려고 하는데 막상 집 값이 내려가면 공포심에 사지를 못한다. 그래서 경험해보는 것이 중요하다.

♣ 뉴스에서 나오는 정보를 보고 싶은대로만 봐서는 안 된다. FACT 체크가 중요하다.

 

 

전세 제도의 이해

 

 전세는 우리나라에만 있는 제도로 전세 제도가 없어져야 한다고 주장하는 사람들이 많다. 그러나, 대체로 전세대출 이자가 월세보다 저렴하고, 안전하게 돌려받을 수 있기 때문에 전세 자체는 좋은 제도이다. 전세 제도가 장기적으로 없어질 것이라는 전망이 많은데 전세가 없어지려면 (시세차익을 기대할 수 없게) 집 값이 앞으로 아예 안 오르거나 영원히 전세보다 월세 투자 수익이 좋아야 한다. 그러나 투자자들은 대출이나 금리 상황에 맞춰 월세나 전세 투자를 오갈 것이다. 

1) 대출이 확대되고 금리가 낮으면: 이자가 낮은 대출 받고 이자보다 높은 월세로 돈을 번다. 

2) 집 값이 오르는 시기에 대출이 축소되고 금리가 높으면: 투자 금액이 크니 대출이 어렵고 전세를 끼고 사게 된다.

 

01 전세와 월세의 관계

 월세는 전세의 파생상품으로 전세가가 정해지고 나면 전세에서 일부 보증금을 뺀 나머지를 월세로 환산하는 방식이 통용되고 있다. 그래서 전세가가 오르면 월세는 오른다. 반면, 월세는 월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지지 않는 한, 전세가격에 영향을 미치지 못한다. 

 

월세전환율 계산 방법

전세 보증금의 10% 또는 (기준금리)+3.5% 중 낮은 비율을 곱하여 계산한다.

예) 전세가 5000만원인 집, 보증금 1000만원 나머지 월세라면?

    4000X5%=200만원 /  200÷12=16.66... 한달에 16만원 정도를 내고 살면 된다.

 

02 전세대란의 원인

저금리, LTV 완화	공급 부족	▷ 임대인: 대출을 많이 받으니 투자금이 적게 들고 월세전환율이 높으니 월세로 놓는다. ▷ 임차인: 여전히 대출이자가 월세보다는 싸니 전세를 선호한다. 여전히 전세 수요가 존재하는데 공급이 부족하니 전세가가 급등한다.
집 값 하락	공급 부족, 수요 증가	시세차익을 노리는 갭투자자들이 사라지니 전세 공급은 없어지는데, 사람들은 집값이 더 떨어질까봐 사는걸 망설이면서 수요는 더 늘어난다.
전세지원정책	공급 증가, 수요 증가	정부는 전세 안정을 위해 공급 늘리는 정책을 쓰거나 돈을 많이 빌려주는 정책을 쓴다. ▷ 공급 늘리는 정책: 공공임대, 행복주택 등 ▷ 돈 많이 빌려주는 정책: 전세대출 80%까지 확대, 금리 낮추기, 보증보험 강화 등 그러나 근본적인 공급을 늘리지 않은 채, 수요만 가능하게 해주니 전세가는 더 오른다.
임대인과 임차인의 심리 차이		특히나 학군 좋은 곳에 임대인은 높은 가격에 내놓고 싶어하고, 임차인은 이사를 빨리 가야한다. 그럴 때 높은 전세가를 임차인이 감당할 수 밖에 없다.
전세 가수요		전세가가 상승하는 시기에 세입자는 급한 마음에 평소보다 빨리 집을 보러 다닌다. 그런데 실제 계약은 하지 못한다. 임대인은 이를 수요가 많다고 생각해서 전세가를 더 올린다.

전세를 안정시키려면 수요를 줄이거나 공급을 늘려야 한다. 그런데 생각보다 많은 사람들이 무주택 상태를 유지하려고 한다. 그러므로 수요를 줄이기는 힘들기 때문에 공급을 늘리는 방법 밖에 없다. 그러려면 전세 임대사업자한테 혜택을 줘서 확대시켜야 한다.

 

03 매매와 전세의 관계: 전세는 매매의 파생상품이다.

집 값이 떨어지면 매매가를 전세가가 역전한다?

실제로 매매가 보다 전세가가 높을 가능성은 거의 없다. 그런 경우는 통계의 함정이 있는건데 다음의 3가지 경우가 있을 수 있다.

첫째, 로얄동의 전세가가 2억인데 비인기동의 매매가가 1억 9천만원인 경우.

둘째, 매매는 거래가 없는데 전세가는 올라가며 거래되는 경우. 실제로 매매 호가를 확인해보면 더 높다.

셋째, 집 값이 크게 떨어져서 2년 전 전세가가 현재 매매가보다 높을 경우. 그러나 현재 매매가가 떨어진 걸 보고, 2년 전 전세가로 거래하는 임차인은 없기 때문에 그럴일은 없다.

 

전세가 매매를 밀어올린다.

강남의 경우 매매가 대비 70% 정도에서 전세 거래가 될 경우 호가가 올랐고, 비인기 지역은 90%정도에서 전세 거래가 될 경우 호가가 올랐다. 

 

04 역전세난

  역전세난이란 전세물량은 늘어났으나 수요가 줄어서 전세계약이 잘 이루어 지지 않는것이다. 주로 대규모로 입주물량이 쏟아질 때 발생한다. 역전세난이 일시적인지 지속되는지를 판단해서 집을 살지 말지를 판단해야 하는데, 역전세난이 지속되려면 내가 사는 지역에 3년 정도의 비슷한 규모의 입주물량이 연달아 있어야 한다. 단, 입주물량을 판단할 때 항상 위에서 아래로 생각해야 한다. 강남에 입주물량 많으면 송파, 서초가 영향을 받을 수 있으나 동탄 입주가 많다고 서울이 영향을 받지는 않는다. 

 

주택 가격에 영향을 미치는 요인

 

1. 선분양제도

우리나라는 선분양제도를 택하고 있으며 우리나라에만 존재한다. 현재 전문가들 사이에서 후분양제도를 실시하자고 하는데 그렇게 되면 공급이 힘들어져서 집 값은 폭등할 것이다.

선분양제도	장점	① 건설사 입장: 자금 조달이 용이. 사람들이 낸 중도금으로 부담 없이 아파트를 지을 수 있다. ② 소비자 입장: 중도금 무이자 대출 등으로 목돈 부담이 적다. 그래서 청약제도가 생겨난 것이다.
	단점	① 부실 공사 (이미 분양됐으니)  ② 과대 광고: 기존 광고와 다르게 2~3년 안에 계획이 달라지는 경우가 많다.  ③ 분양권 전매가 가능한 경우, 프리미엄 투기가 많다.  ④ 상승장에서 분양을 많이 해놓으면 나중에 입주 대란이 발생하게 된다.
후분양제도	장점	① 소비자가 집을 보고 살 수 있어서 선택권이 넓어진다. ② 건설사가 건설비를 부담해야 되기 때문에 대출 이자를 소비자가 부담하지 않아도 된다. ③ 보고 사게 되면 건설사들도 열심히 공사할거기 때문에 부실공사가 줄어든다.
	단점	① 소비자가 짧은 기간에 목돈을 마련해야 해서 힘들고, 기존 집을 3~4개월 안에 처분해야 해서 부담된다. ② 건설사가 건설비용을 부담하면 분양가를 올릴 수도 있다. ③ 건설회사가 자금이 부족하므로 공급을 잘 안 할 것이다.

 

2. 전세가

전세가는 매매가를 지지하고, 올려주고, 떨어뜨리는 3가지 역할을 모두 한다.

 

3. 심리

사람들은 누구나 손해보려고 하지 않는다. 그래서 떨어지면은 '좀 더 내려가면 사야지'라는 욕심 때문에 사지 못하고 폭등기에는 돈 벌었다는 사람을 보면서 '묻지마 투자'를 하기도 한다. 또한 사람들은 대중이 움직이는 방향으로 가려는 심리가 있다. 그래서 폭락과 폭등이 존재하는 것이다. 결국 아파트 가격을 분석할때는 심리에 대한 분석이 반드시 선행되어야 한다.

 

4. 정부 정책

정부는 정책으로 위의 3가지 요소(선분양제도, 전세가, 심리) 등을 변화시킬 수 있다. 또한, 세금과 대출 등으로 수요를 조절하고, 공급에도 영향도 줄 수 있다. 그러나 정부 정책에는 한계가 있다.

① 정부는 어느 한 쪽을 강력히 지지할 수가 없다. (유주택자vs무주택자) 그리고 급등과 폭락 어느쪽이든 부작용을 지니고 있기 때문에 정해진 방향을 바꿀 만큼의 강력한 정책은 쓰기가 힘들다.

② 정부는 임기가 5년이라 장기적인 정책을 쓰기가 어렵다. 단기적으로 성과가 보이는 정책을 써야 한다.

③ 정부 정책의 신뢰성이 떨어진다. 규제는 있는데 단속이 없고 임기 내에서도 수차례 정책이 바뀐다. 

그러니 정부 정책만을 믿어서는 안 된다.

 

 

 

다양한 투자 방법

 

1. 부동산 사이클을 이용한 투자

호재나 다른 어떤 것 보다도 사이클이 중요하다. 사이클의 시기별 현상과 원인 등을 이해하는 것이 최우선이다.

 

① 폭락기: 폭락이 오려면 반드시 폭등이 전제되어야 한다. 폭등이 오면 너도 나도 투자를 시작한다. 남들 보다 늦게 분양권을 산 경우 미분양이 늘어나면 자금 없는 관계로 전세를 싸게 내놓는다. 여기에 외부충격이 더해지면 폭락이 오게 된다. 이 때는 매매가와 전세가가 동시에 하락한다. 정부는 공급을 줄이고 수요를 늘리기 위해 대출과 세금을 완화한다.

② 하락 안정기: 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승한다. 투자자도 적극적인 투자를 하지 않고 월세로 전환을 많이 하므로 전세 공급이 줄어들고, 반대로 수요는 늘어나기 때문에 전세가가 서서히 올라간다. 

③ 상승 안정기: 매매가와 전세가가 동시에 올라간다. 시장에 전세매물이 귀하기 때문에 임차인들은 불안해져서 집을 미리 보러 다니고, 임대인은 전세 수요가 많다 싶으니 전세가를 올린다. 전세가가 올라가는 걸 본 매도자들이 호가를 올리게 된다. 이 때, 갭 투자가 성행한다. 

④ 폭등기: 2배 정도 오르는 것을 폭등이라고 한다. 상승 안정기를 보며 주변 사람들이 돈 번걸 보고 뒤늦게 일반인들도 들어간다. 폭등기가 오래 지속되고 나면 대규모 입주하는 때에 한번에 전세가 많이 나오니까 전세가는 폭락하고, 자금 여력이 부족한 사람은 팔게 된다. 이 때는 전세가는 매매가를 따라가지 못해 전세가율이 50~60%대로 떨어진다.

 

☞ 사이클을 이용해서 집 값이 내릴 때는 전세로 갔다가 3~4년 후에 많이 내리고 나면 다시 사는 전략을 써야한다.

☞ 수도권과 지방은 사이클이 다르기 때문에 다양한 지역을 투자하라.

 

2. 갭투자

-갭투자는 하향안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다.(매매가가 정체되어 있고 전세가가 치고 올라오는 시기)

-폭등이 날때까지 기다리는 전략을 써야 한다.

-전세가율이 높은 아파트는 보통 안 좋은 아파트라는 인식이 있는데 그래도 전세가율이 높으면 마음 놓고 매수해도 된다. 전세가가 매매가를 밀어올릴 것이기 때문이다. 폭등이 있기 전까지 전세가는 떨어지지 않는다. 단, 주변에 대규모 입주가 있을 경우는 일시적으로 떨어질 수 있다.

-파는 시기는 전세를 처음 맞추고 2년 만기가 되어가는 시점이 좋다. 제일 잘 팔리려면 오른 금액으로 기존 임차인과 재계약을 해놓고 팔거나 만기에 맞춰 오른 금액으로 새로운 임차인을 맞춰서 파는게 좋다.

 

3. 오피스텔 투자

오피스텔이 아파트보다 덜 오르는 이유

① 세금: 오피스텔은 부가세와 취득세가 더 부담스럽다.

모든 건물에는 10%의 부가세가 붙는다. 그런데 아파트는 주택이라는 이유로 전용면적 85㎡이하에는 부가세를 부과하지 않는다. 그러나, 오피스텔은 부가세를 별도로 표기하고 추후 환급받을 수 있다. 단, 주택으로 임대하는 경우에는 환급이 안 되고 사무용으로 임대하는 경우에만 가능하다. 그런데 사무용으로 임대하는 경우에는 취득세를 4.6%를 내야하기 때문에 더 부담스럽다. 그래서 수요가 적기 때문에 적게 오른다.

② 전세가 없다.

오피스텔은 대부분 월세로 임대를 놓는데 전세가 없기에 월세 상승이 거의 없고 전세가 없기에 매매가 상승에도 한계가 있다. 그런데 최근에는 40㎡이하의 경우 임대사업자를 내면 취득세 면제도 되고 아파텔의 경우 전세도 있기 때문에 주목 받고 있다.

 

오피스텔 투자자가 유의할 점

① 오피스텔은 실수요자한테는 메리트가 없다. 취득세와 부가세 전부 내야 하기 때문이다.

② 직장이 없는 사람이 사업자를 낼 경우, 지역가입자로 등록이 되어 의료보험비가 더 비싸다.

③ 원룸형과 투룸형 중 어느쪽이 공급이 많이 되고 있는지 고려해야 한다. 순식간에 선호하는 물건이 공급될 수 있다.

④ 오피스텔을 복합적인 상품이라 법률과 세금이 복잡하다. 그래서 투자하게 되면 부동산 공부를 할 수 있다는 점이 좋다.

 

4. 새 아파트나 신도시는 무조건 투자 하는 것이 좋다.

5. 역세권 보다는 학군이다. 
6. 좋은 물건은 우리를 기다려주지 않으니 최고의 물건을 찾지말고 적당히 좋은 것을 찾아야 한다.

7. 소형, 대형 평수 중 지금 사이클 상으로 사람들은 소형을 선호한다. 폭등기가 도래하고 나서 폭락기가 오게 되면 대형평수가 다시 각광 받을 것이다. 그 이유는 대형이 적게 올랐기 때문에 떨어지는 폭이 적을 것이고, 대형평수가 희소하기 때문이다.

8.살 때 팔 계획도 세워놓는 것이 좋다.

9. 주변 사람한테 조언을 구해도 대부분 잘 모르거나 책임을 피하기 위해 부정적으로 대답할 것이니 혼자 결정하라.

 

초보자가 피해야할 투자

경매

경매는 일단 공부가 선행되어야 한다. 어렵다. 경매는 주로 하자가 있는 물건이기 때문에 권리분석이 힘들다. 컨설턴트들의 사기가 많다. 활황장에서는 겨우 10%정도밖에 싸게 살 수 없으며 침체기일때는 경매보다 급매가 더 저렴한 경우도 많다. 그리고 최근들어 경매에 관심이 많아져서 입찰하는 사람이 늘어나면서 평균 단가가 많이 올라가고 있다. 

 

지역주택조합아파트=지주택

같은 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합으로 저렴하다는 장점이 있긴 하지만, 사업을 시행할 때 토지를 일단 사지 않고 동의서만 받아두기 때문에 토지를 미리 매입하면서 드는 비용이 적어서 싼 것이다. 토지가 매입되지 않았다는 것은 토지 매입 비용이 증가될 수도 무산될 수도 있다는 위험성을 지니고 있다는 것이다. 또한 조합이 설립되고 나서 발생하는 문제의 책임이 전혀 없다. 결정적으로 성공한 예가 극히 드물다.

 

빌라

빌라는 하향안정기 시기에 매매가는 안 오르고 전세가는 오르자 전세가에 부담을 느낀 사람들이 빌라 매매를 선택하게 된다. 이 시기에 전세를 끼고 빌라를 사면 계속 올라간다. 근데 이 시기를 제외하고는 거의 오르지 않는다.

 

재건축, 재개발

사업이 지연될 가능성이 높다. 특히나 침체기에는 일반분양을 비싸게 해야 이득인데 그렇지 못하니 힘들고 반면 활황기에는 재개발,재건축에 대한 규제가 많아서 힘들다. 그리고 살기 안 좋은 지역이기 때문에 전세가를 높게 받기가 힘들고 투자금이 많이 든다. 

 

분양권 단타 매매

전매제한이 걸려있는 아파트의 경우는 불법이고 허용되는 경우에도 다운계약서를 쓰는 것은 범법행위이다. 또한, 단기거래는 양도세율이 너무 높다. 그리고 현장별로 다를 수 있기 때문에 주의해야 한다.

 

무주택자들의 궁금증

 

01 정부 정책으로 부동산 가격이 내려가나요?

정부정책 믿어서는 안 됩니다.

 

02 집 값은 언제 떨어지나요?

집 값이 떨어지려면 4가지 조건을 만족시켜야 한다.

1) 한 지역에 3~4년 이상공급과잉이 있어야 한다.

2) 공급물량이 과잉되는 동안 폭등이 있어서 전세가와 매매가의 갭이 상당해야 한다.

3) 너무 비싼 분양가로 프리미엄이 형성되지 않아야 한다.

4) 투자자들이 '묻지마 투자'를 시작하는 분위기다. 

 

03 전세자금대출의 문제점은 무엇인가요?

전세자금대출을 많이 해줌으로서 수요를 늘려 전세난이 생겼다. 이로 인해 갭투자가 생겨난 것이다.

가계부채가 증가하고 있다. 그러면서 대출이 없는 주택이 없게 되었다. 결과적으로 전세가를 계속 올리고 있다.

 

04 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야할까요?

내 집 마련은 무조건 하는 것이 좋다. 아파트의 흐름을 알고 사고 파는 시기를 정하는 것이 좋으며 자금이 부족한 사람은 전세를 지속하며 몇천만원의 여유자금으로 다른 지역의 아파트를 사둬라. 너무 싸게 사려고 생각하지 말아라.

 

05 전세를 싸게 들어가는 방법은? 

임대주택, 행복주택 또는 입주물량 많은 새 아파트 전세나 임대인이 멀리 있는 경우가 좋다.

 

06 내 집 마련을 위한 대출은 어느정도 받아야 할까요?

이자불입액이 부담스럽지 않는 범위내에서 최대한 받는 것이 좋다.