나는 부동산과 맞벌이한다

 

이 책은 절판된 책이어서 구하기가 상당히 힘들었는데 우연히 지인이 책을 갖고 있다는 소식을 접하여 빌려읽었다.

 

• 1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가
• 2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템
• 3장. 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법
• 4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

 

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

 

01 월급만으로 부자가 될 수 있을까

  월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다. 그러나 신기하게도 부자의 70%는 자수성가한 사람이다. 우리는 엄청난 부자가 될 수는 없지만 노후에 여행 다니며 행복한 시간을 보낼 정도는 될 수 있다. 만약 당신이 자녀에게 가난을 되물림하고 싶지 않다면 스스로 운명을 개척해야 한다. 가장 쉬운 방법은 근로소득으로 자본소득을 만드는 것이다.

 

02 서민의 발목을 잡는 금융사

  대체로 자산관리전문가들은 '통장 쪼개기', '적금 풍차 돌리기', 'CMA통장', '적립식펀드' 등을 권유한다. 그런데 그 말을 믿어서는 안된다. 왜냐하면 은행, 증권사, 보험사가 판매하는 상품은 약점이 있기 때문이다. 적금은 금리가 너무 낮고, 적립식펀드는 손실위험이 있고 수수료를 계속 내야 한다. 보험회사는 사업비 명목으로 10%이상을 가져간다. 그러므로 무료상담해준다는 재무설계사는 자기들이 돈을 벌기위함이지 우리에게는 도움이 되지 않는다. 부자라면 은행에 돈을 맡겨도 되지만 부자가 아닌 우리는 주식이나 부동산 투자를 해야한다.

 

03 놓쳐선 안 되는 부자될 기회들

  저자는 살면서 부자될 기회를 3번 놓쳤다고 한다. 그가 놓친 기회를 살펴보자. 첫번째는 지인이 청약통장을 추천하였는데 거부하고 적금을 가입한 것, 두번째는 결혼 시 부동산 공부를 했음에도 강남,분당에 있는 집만 좋게 생각하여 광명에서 전세로 들어간 것, 마지막은 천안의 급매물이 있었음에도 망설이다 더 높은 가격에 산 것이다. 

  사람들은 투자에 성공하지 못한 이유로 '정보 부족'을 꼽지만 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 건 '선입견을 버리고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다. 그러니 부동산에 대한 부정적인 편견을 버리고 새로운 기회를 잡아야 한다.

 

04 전세 난민을 부추기는 사회

  언론과 정부의 말을 그대로 믿어서는 안 된다. 그러니 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 태도보다는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. 투자할 때 위험을 계량화하고 수익까지 계산하는 과정이 반드시 필요하다. 

 

05 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들

  대출은 무조건 나쁘다 (X)

더 많은 돈을 벌 수 있다면, 대출금리보다 더 큰 수익률을 올릴 수 있다면 대출은 좋은 것이다. 단 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배로 커지니 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다. 더불어 대출보다 좋은 것은 이자가 없는 전세이다.

  부동산은 세금이 많다 (X) 

다른 투자법에 비해 세금 종류가 많도 금액이 큰 건 사실이나 세금을 많이 낸다는 건 수익이 많았다는 뜻이다. 세금 아까워서 부동산 못 산다는건 마치 기름값 아까워서 회사 안 가겠다고 하는 격! 평소에 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 세금신고를 정당하게 하자.

  투자하려면 목돈이 필요하다 (X) 

무피 투자가 가능하다. 준 무피투자는 보증금+대출로 집을 매입하는 것이고 실 무피투자는 경매 낙찰을 통해 보증금보다 낮은 가격으로 매입하는 것으로 보증금으로 투자금을 전액회수할 수 있어 돈이 남는 투자다.

 

 

2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

 

01 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

저자는 부동산 100채 모으기 프로젝트를 계획하고 1년에 한채씩 적금을 넣듯이 늘려가며 20년에 걸쳐 집을 사는 것을 목표로 하였다.

 

1단계: 흑자구조 만들기

지출을 줄여 월급의 50~70% 이상을 저축해야 한다.

2단계: 수익형 부동산 투자하기

아파트, 빌라, 오피스텔을 중심으로 하고 나중에 상가 투자로 옮겨갔다.

3단계: 시세차익형 부동산 투자하기

월급으로는 생활비, 월세 수입은 부동산에 재투자.

4단계: 시스템 확장하기

한 번 매입한 부동산은 잘 팔지 않고 전세금 상승과 월세 수익으로 시스템 확보.

 

02 500만원으로 시작한 지방 부동산 투자

  부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 2번 있다. 여름철 피서기와 장마철, 겨울 크리스마스~설 전까지다. 지방 부동산이 괜찮냐는 질문이 많은데 시기나 물건에 따라 다르다. 지방 부동산 투자의 장점은 소액 투자가 가능하다는 것, 리스크가 크지 않다는 것, 수익률이 높다는 점을 들 수 있다. 단점은 수도권 거주자의 경우 관리가 어렵다는 것.

  지방 중에서도 광역시나 각 도의 중심도시는 괜찮다. 특히 고연봉 대기업이 위치한 지역이나 특별한 기술을 지닌 기업을 보유하고 있는 지역을 살펴볼 필요가 있다.

 

03 경매로 잡은 1,000만원짜리 수도권 부동산

시세 차익을 노리고 시세에 맞춰 부동산을 사고 해당 물건의 가격이 오를 때까지 기다리는 투자 방식은 목돈이 묶인다는 단점이 있다. 그래서 싸게 살 수 있는 경매를 배워두면 좋다. 

 

시세차익형 부동산을 사는 4가지 전략

1. 싸게 사서 싸게 판다. 주로 5,000만원 이하의 주택으로 월세를 기준으로 했을 때 매매가가 전세가 이하인 주택을 매입하면 된다. 그러나 매도 시점을 찾기 어렵다. 2. 싸게 사서 비싸게 판다. 대부분의 투자자가 원하는 것으로 싸게 샀을 경우에는 오래 보유할 수 있는 리스크 관리도 필요하다. 3. 비싸게 사서 싸게 판다. 남들 따라서 투자하는 사람들이다. 일단 사면 오르겠지라고 생각하는 사람들. 4. 비싸게 사서 비싸게 판다. 주로 대부분의 사람들이 이 방법을 사용한다. 좋은 입지의 부동산을 매입해서 오래 기다리는 것. 가장 좋은 것은 2-1-4-3 순서이다. 가장 처음에는 싸게 사서 싸게 파는 전략을 주로 썼고 그 다음엔 비싸게 사서 비싸게 팔았으며 지금은 싸게 사서 싸게 팔거나 비싸게 파는 것을 번갈아서 하고 있다.

 

04 인천 90평 상가

상가와 같은 수익형 부동산에 투자하려면 3가지를 반드시 체크해야 한다.

1. 환금성: 매매로 내놓을 때 거래가 쉬울지

2. 수익률: 대출이자를 납입하며 금리가 올라도 수익이 나는지

3. 원금 보전성: 돈을 잃지 않을 투자인기

상가 투자 시 주의사항은 공실일 경우 주인이 공실 기간 동안 대출 이자와 관리비를 부담해야 한다는 것이다. 또한 상가는 임대료가 저렴하다고 무조건 나가는 것이 아니니 관련 법률과 상권을 잘 판단해야 한다. 초보자의 경우 경험을 쌓은 후 상가 투자하는 것을 추천한다. 만약 수익형 부동산을 만들고 싶다면 낙찰가=대출금액+보증금인 내 돈이 거의 들지 않는 투자를 해야하고, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 넘어야 하고 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

 

05 노후를 위한 오피스텔

20만원 이하의 월세 받는 지역은 개인적으로 투자하지 않는 것을 원칙으로 한다. 왜냐하면 월세가 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 의미이기 때문이다. 

 

06 30평 빌라

경매 과정에서 복잡한 절차가 있었으나 많은 준비를 했기에 법적 심문에서 이길 수 있었다. 

 

3장. 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

01 당신이 부자가 될 가능성은?

첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하는 것을 추천한다. 부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔며 여러 현장을 둘러보는 것을 권한다.

 

02 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?

목적지를 알고 여행을 가는 사람과 그렇지 않은 사람 중 누가 목적지에 빨리, 정확하게 도착할까?

인생을 살아가는데 있어 명확한 목표를 가지고 있어야 한다. 돈이 목적이 아니라 우리가 행복해지기 위한 수단이어야 한다.

보다 나은 삶을 살기 위해서는 다음의 사항들을 실천했으면 한다.

 

    1. 구체적인 목표를 정해서 종이에 적는다. 이 종이를 항상 볼 수 있는 곳에 붙여두기!
    2. 꿈을 이루기 위해 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 적기.
    3. 이 꿈을 언제까지 이룰지 정하기
    4. 목표를 기한까지 이루기 위한 수단을 생각해보기
    5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획 세우기
    6. 실행하고 평가하기
    7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하기
    8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하기

 

03 노후자금으로는 얼마나 필요할까?

2021년 기준 최저생활비는 194만원, 적정 생활비는 약 270만원이라고 한다. 결국 월 평균 250~300 정도는 있어야 노후를 여유롭게 보낼 수 있는 것이다. 노후에 필요한 자금을 계산하는 방법은 다음과 같다. 

노후 필요자금=(평균 예상 수명-은퇴 나이) X 원하는 은퇴 생활비 X 12개월

예를 들면 공무원인 경우, (90세-60세) X 300만원 X 12개월=10.8억이 나온다. 이를 고려하여 적정 노후자금을 계산하여 대비해보자.

 

04 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법

흑자 경영을 위해서는 수익을 늘리고 비용을 줄이면 된다.

수익을 늘리기 위해서는 가계부 작성, 월세형 수익형 부동산, 시세차익 부동산을 보유해야 한다.

비용을 줄이기 위해서는 월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하고 그 수익의 20% 이상은 노후 대비를 위해 묶어 두어야 한다. 

 

05 투기와 투자를 구분하라

투자는 이익을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말하고, 반면 투기는 가격 변동의 차이로 이익을 보려는 행위를 말한다. 사람들이 투자 시 가장 많이 저지르는 실수가 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다. 투자를 결정하기 전 반드시 5가지를 스스로 고민해보자.

 

    1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수도 있는지 알고 있는가

    2. 이 리스크를 스스로 통제 가능한가

    3. 이 물건에 투자하면 원금 보존이 가능한가

    4. 이 물건의 수익률이 내 목표 수익률과 같은가

    5. 이 물건이 잘 팔릴만큼 매력적인가

 

명확히 이 5가지 질문에 "YES"라고 답할 수 있을 때 투자를 해야한다.

 

06 투자 수익은 월급이 아닌 보너스

투자 할 때 '절대 잃지 않겠다'는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보고 투자하길 바란다. 만약 당신이 매달 생활비 이상과 투자금 이상의 월세를 만들지 않았다면 보너스라고 생각하고 본업에 충실해야 한다.

전업투자자를 하려면 월 소득이 최소 생활비(월 300)+향후 투자금(300 이상) 정도의 금액이 되어야 한다.

 

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

 

01 초보 투자자를 위한 투자 공부법

1단계: 경제 신문 읽기
  국내 외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석하기 위해 필요하다. 뜻을 모르는 단어는 검색해보고 반드시 대기업의 동향은 챙겨야 한다. 그리고 자신이 관심 있는 지역의 시세를 주기적으로 체크해 봐야 한다.

2단계: 투자 관련 책 읽기
  100권 이상의 투자 관련 책을 읽을 것. 개인적으로는 여러 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하기를 추천한다. 책의 장점을 내 것으로 만들기 위해 노력하자.

3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기

4단게: 매주 1회 임장하기
  실제 너바나님은 투자에 나서기 전 6개월 가량을 책을 읽고 1년 동안 매주 주말마다 투자 물건이 있는 현장을 임장했다. 임장을 갈 때는 인터넷으로 사전 조사를 하는 것이 중요하다. 아파트의 경우 '네이버 부동산'이 가장 정확하고 빌라의 경우 '경기도 부동산 포털'이라는 사이트가 유용하다.
  사전 조사를 완료했다면 부동산에 10군데 이상 전화해서 가격을 파악한 뒤 임장을 다녀오고 다녀와서는 반드시 보고서를 작성하는 것이 좋다.

5단계: 멘토 만나기 
어느 정도 책 읽고 현장 경험이 쌓이면 투자 멘토들의 강의를 신청해서 들으며 시행착오를 줄여나가는 것이 필요하다.

 

02 수익률 계산하는 법

 

대출 제외 수익률=(월세X12)÷(총 매입액-보증금)X100

 

매입가	5,000만원	대출	4,000만원
매입 경비	500만원	대출이율	4.5%
총 매입액	5,500만원	대출이자	월 15만원
실 투자금	1,000만원	보증금	500만원
		월세	45만원

 

(45만원X12)÷(5,500만원-500만원)X100=10.8

대출을 제외한 수익률이 12%이상이면 아주 좋은 투자처, 10%이상이면 괜찮은 투자처이다.

 

가급적 대출을 제외하고 계산하는 것이 좋다. 대출을 과도하게 받는다면 물건을 많이 사야하여 관리가 어려울 뿐만 아니라 리스크도 커지므로 대출을 제외한 수익률을 기준으로 삼는 것이 좋다.

 

03 직장생활과 투자를 병행하는 법

투자할 시간이 절대적으로 부족하다면 돈을 주고 누군가를 시키는 CEO의 마인드를 가져라. 예를 들어 인테리어를 한다면 인테리어 업자를 시키고 경매를 가야하는데 시간이 없다면 지인에게 돈을 지급하고 부탁하고, 직거래보다는 부동산 중개인을 통해 시간을 줄여나가라.

 

04 부동산 투자, 언제 해야 할까?

가장 좋은 타이밍은 바로 자기 스스로 준비되었을 때다. 그러므로 자신만의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 매입하면 된다. 중요한 것은 '저평가된 부동산'에 투자하는 것이고 남들과 다른 길을 가야 대박이 날 수 있다는 것이다. 아직 물건의 가격이 싼지 비싼지 감이 안 온다면 현장을 더 많이 다녀야 한다.

 

05 걱정 없는 임차인 노하우

① 월세를 밀릴까봐 걱정이 된다면 계약서에 '임차인이 차임을 연체하였을 시 가산금을 연 20%씩 넣는다.' 조항을 넣으면 된다. ② 보증금은 최소 월세의 10배 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다.

③ 만약 임차인이 2회 이상 월세를 내지 않는다면 빠르게 법적 절차를 밟아야 한다. 그렇지만 임차인도 사람이기에 자존심을 건드리지 말고 조율해 보는 것도 좋다.

④ 월세 관리를 편하게 하기 위해서는 달력 어플에 체크해가며 월세 들어오는 날을 체크하는 것이 좋다. 아니면 매달 말일로 월세일을 지정하면 편하다.

 

+ 혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 멀리 가려면 함께 가야 한다. 

+ 경매 명도 시 중요한 것은 점유자(거기 살고 있는 사람)가 무엇을 원하는 지 알아채는 것이다. 

+ 많은 사람들이 부동산 투자로 단번에 큰 돈을 벌길 꿈꾸지만 그러기 위해서는 반드시 실패와 시행착오가 필요하다.

+ 세상을 살면서 다 가질 수는 없다. 무언가를 얻기 위해서는 다른 한 가지는 포기해야 한다.

 

부록

1년간 모은 급여로 매년 1채씩 집을 매입하고, 2년 후에 전세가가 오르면 그 전세금으로 재투자하여 1채를 더 매입하면 10년 안에 30채를 마련할 수 있다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 '절대 잃지 마라'라는 워런 버핏의 투자 원칙이다. 이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을지, 최악의 손해는 얼마일지까지 생각해보고 위험을 최소화하는 방향으로 투자해야 한다. 알아둘 것은 아무리 가격이 떨어져도 전세가 이하로는 떨어지지 않는다는 것이니 겁먹지 말고 투자하는 것도 필요하다.

'똘똘한 아파트'는 바로 실투자금이 적게 들고, 전세수요가 높은 지역의, 향후 공급이 없는, 대단지, 역세권, 소형 아파트이다.

 

전세비율이 높은 아파트를 검색하려면 아래의 사이트를 이용하면 좋다.

https://price.joinsland.joins.com/theme/index_theme.asp?sisaegbn=T05 

시세 - 중앙일보조인스랜드