딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

이 글의 저자는 투자와 실거주를 분리하여 지방에 투자하는 것을 강조한다. 저평가 지역을 찾아서 투자하라는 것!

저평가 지역이란 몇 년 동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역을 의미한다. 저평가 지역을 찾는 방법을 알아보려고 한다.

 

저평가 지역 찾는 방법 ①: 매매가격 지수 활용

 

STEP 1. 매매가격 지수가 오르는 지역을 찾는다.

 

매매가격지수란? 
지역의 표준이 되는 아파트를 정해서 평균 가격을 나타낸 것 (기준 100) 

 

매매가격지수를 비교할 때는 인근 지역끼리 그룹을 지어서 최소 10년 간의 흐름을 비교해야 한다.

 

1. 그 동안 하락하다가 최근 2년 이내 상승 전환된 지역을 찾는다.

2. 전세가격지수가 매매가격지수보다 먼저 상승하고 있는 지역이 좋다.

서울, 경기, 인천	부산, 울산, 경남	대구, 경북
대전, 세종	전남, 전북	충북, 충남
광주   제주   강원 -독자적인 흐름

 

STEP 2. 저평가 지역에서 3가지를 확인한다.

 

미분양이 줄어드는지?

미분양이 발생하는 경우는 2가지이다.

① 몇 년간 하락했던 지역인 경우: 미분양이 줄어든다는 것은 위험요소가 감소하고 있다는 뜻이니 적극 매수해야 한다.

② 오랫동안 상승해서 더 이상 집 살 사람이 없는 경우: 이 때는 매도 타이밍을 잡아야 한다.

 

입주물량이 급락하는지?

앞으로 2년 내에 공급이 적은지, 몇 년 간 누적된 물량이 있는지 봐야한다.

누적된 공급이 많다면 받아줄 수요가 없을 것이고, 누적된 공급이 없었다면 일시적으로 입주물량이 많아도 전부 소진될 수 있을 것이다. 이를 판단하기 위해서는 수요가 적정 수요보다 많은지 적은지를 판단하면 되는데 적정수요란 인구수의 0.5% 이다.

 

청약 경쟁률이 높아지는지?

입지 좋은 곳, 특히 특별 공급 경쟁률을 보는 것이 좋다. 

 

STEP 3. 저평가 지역내 저평가 아파트를 찾는다.

 

1. 지역 내 저평가 된 '구'를 찾는다.

전세가격지수가 매매가격지수보다 높으면서 꾸준히 상승하다가 매매가격지수가 더 높아지는 시점에 사야한다.

 

2. 저평가 된 구의 상위 30퍼센트 아파트를 찾는다.

부동산 지인-[아파트 분석]-[30~40평대]-[100세대 이상]-[평당가 순으로 정리]

 

3. 각 아파트의 1년간 상승률을 비교한다.

평당가가 적당히 높으면서 상승률이 비교적 적은 것을 선택한다.

 

4. 같은 단지 내에 매물 중 급매물을 선택한다.

 

저평가 지역 찾는 방법 ②: 랜드마크 아파트 차트 만들기

 

[아실의 최고가 APT] -[31~35평 검색]-[엑셀파일 만들기]

 

1. 대도시 분석하기- 적정시세 기준과 비교해보기

1급지	2급지	3급지	4급지	5급지
경기	인천	대구	울산	광주
	부산	대전	제주	경남
	세종			경북
				충북
				강원

만약 1급지 경기가 2급지 인천에 비해 대장아파트가 싸다면 경기도는 저평가된 것이다.

 

2. 소도시 분석하기-인구수 기준으로 그룹 지어 비교해보기

주변 대도시의 흐름과도 한 번 더 비교해보는 것이 좋다.

Group 1	천안,아산(96만)  청주(84만) 전주(65만) 평택(51만)
Group 2	김해(54만) 포항(50만) 구미(41만) 원주(35만) 진주(35만) 양산(35만) 거제(25만) 춘천(28만) 순천(28만) 여수(30만) 군산(28만) 목포(30만)

 

3. 경기도 도시들 비교하기-인근 지역끼리 묶어서 비교하기

성남-과천-하남	광명-화성-시흥-안산-부천	남양주-구리-의정부-양주-동두천
수원-용인-광주-의왕-안양-군포-오산	고양-김포-파주	평택-이천-안성

 

 

입지 요인

 

입지는 수요를 결정하기 때문에 중요하다. 그러나 모든 요인을 다 만족시키는 곳은 이미 가격이 비쌀 것이다. 따라서 이미 갖춰져서 좋은 곳을 살 수 없다면 앞으로 좋아질 곳을 찾아야 한다.

입지보다는 그 지역이 저평가되어 있는지가 더 중요하다. 저평가 지역을 찾고서 그 지역 내 입지가 좋은 곳이 어디인지 찾아볼 것!

 

▶학군, 학원가: 아실에서 확인 가능

중학교 학군이 핵심이다. 인구 100만명이 넘는 광역시면 학군이 집값에 큰 영향을 주지만, 지방 소도시의 경우 학군보다는 학원가의 영향을 더 많이 받는다. 

 

▶상권: 호갱노노에서 확인 가능

가장 좋은 것은 '항아리 상권'이다. 한 지역에 상권이 밀집되어 있고 상가 주변을 아파트들이 전부 둘러싸고 있는 것이다.

 

▶일자리: [한국산업단지공단]-[정보공개]-[산업단지정보]-[산업단지통계]-[전국산업단지현황통계] 또는 지자체 홈페이지

수도권의 경우 일자리가 많은 서울로 갈 수 있는 교통편이 매우 중요하다. 반면, 지방의 경우 교통의 역할보다는 산업단지가 위치해 있는지가 더 중요하다. 지방의 교통 호재의 경우는 철도교통망이나 IC 신설 등이 더 의미가 있다. 지방 소도시의 경우 시외버스터미널 근처가 좋은 입지이다.

 

▶쾌적한 환경(공원)

지방의 경우 수도권보다는 일자리 이동 거리가 가까우니 호수공원이나 조망이 좋은 곳에 대한 수요가 더욱 높다.

 

▶확정된 호재: 뉴스, 부동산 카페 등에서 확인

호재는 착공 전까지는 믿어서는 안된다. 

 

투자 수익률 계산법

 

해당 지역의 랜드마크 아파트와 비교해보면 된다.

현재 랜드마크 아파트가 4억 7천이고 A아파트가 3억이라면 A아파트는 대장아파트의 64%수준이다. 그렇다면 비슷한 다른 지역의 대장아파트를 가서 대장아파트가 6억이면 A아파트는 6억의 64%인 8000정도는 상승할 수 있으리라고 예상이 가능하다.

 

매수 전 체크해야 할 디테일

 

▶로열동, 로열층: 투자금이 넉넉하다면 무조건 로열동, 로열층

▶방향: 남향-동향-서향 순으로 좋다. 요즘은 남동향, 남서향 형태로 많이 짓는데 취향 따라 호불호가 갈린다.

▶타입: 판상형을 선호한다. 일조량이 좋고 통풍, 환기가 잘 되기 때문이다. 

▶ 베란다 확장 여부

구축 아파트는 확장 되어 있지 않은 곳이 많다. 확장하면 집을 넓게 쓸 수 있고 채광이 좋다. 하지만 냉난방비가 더 들고 결로가 생길 수 있다. 투자입장에서는 확장된 곳이 무조건 좋다.

▶ 매매와 전세 시세: 전세끼고 투자할 시에는 주변 전세시세를 꼼꼼히 체크해야 한다.

▶누가 살았는지: 집주인이 살았으면 훨씬 상태가 좋다.

▶잔금일: 잔금일은 3~4개월로 잡아주면 좋다. 

▶전세 만기일

전세를 안고 있는 매물은 현재 시세보다 전세가가 낮기 때문에 새로운 전세 맞추는게 좋다. 다만 급매물을 살 경우 전세를 끼고 살 수도 있는데 계약갱신청구권이 남아있는지 체크해 봐야한다.

▶가격 조정: 되든 안 되든 가격조정해보는 것이 좋다.

 

**임장을 하는 방법에는 2가지가 있다.

① 도시의 가장 안쪽으로 들어가서 나오면서 보는 방법

② 가장 입지가 좋은 곳부터 안 좋은 곳 순서로 보는 방법. (대장아파트를 먼저 가보자.)

<가서 체크할 것>

-동간격이 여유로운지

-조경, 지하주차장이 잘 되어있는지

-상권이 좋은지

-초등학교나 학원가가 가까운지

 

**영끌의 기준: 여유자금의 50% 이내에서 대출원금과 이자를 상환할 수 있는 수준. 매달 150이 남는 상황이라면 이 돈의 절반인 75만원으로 대출원금과 이자를 충당할 수 있어야 한다.

 

**분양권 

분양권은 전매가 풀리는 초반이나 입주장에 사는 것이 가장 저렴하다.

혹은 미분양 지역 중 앞으로 상승할 지역의 분양권을 사는 것이 좋다.

 

**구축아파트

구축아파트를 매수할 거라면 대체 불가능한 입지나 요소가 있는 곳을 선택하는 것이 좋다. 수도권이나 서울의 경우는 재건축, 리모델링 수요가 높기 때문에 구축 아파트에 대한 선호도가 높다. 반면 지방의 경우는 신축 브랜드 아파트를 선호한다. 

 

**지식산업센터

아파트형 공장으로 3층 이상 6개 이상의 공장이 들어올 수 있는 건축물을 뜻한다. 1인 기업이 증가하고 아파트의 대체재로 규제를 피해 많이 투자한다. 소액으로 투자할 수 있고 관리의 어려움이 적어 장점이 있으나 반드시 역세권이어야 하고 규모가 커야 한다. 주변에 입주물량이 많다면 공실날 가능성이 높으니 유의해야 한다. 

 

**경매와 공매

공매 사이트: https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do

온비드

경매사이트: https://www.courtauction.go.kr/

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