부동산의 보이지 않는 진실

1장. 부동산에 대해 알아야 할 점

2장. 공급과 수요

3장. 한국의 일본화 가능성

4장. 장기적인 주택가격

5장. 미분양과 주택가격의 함수

6장. 금융과 부동산

7장. 부동산은 어떻게 될까

 

이 책은 2016년에 발간된 책으로 다소 현재의 상황과는 다를 수 있지만, 데이터에 기반하여 FACT위주로 전달하려고 노력하였다는 점이 볼만하다.

 

1장. 부동산에 대해 알아야 할 점

01 부동산의 의미

  부동산의 사전적 의미는 '움직이지도 못하고 생산하지도 못한다.'라는 뜻인데 영어 'Real estate'라는 단어를 일제강점기때 일본이 번역하여 쓴 것이 그 유래이다. 현재 우리는 인간이 활용할 수 있는 토지와 가옥을 통틀어서 부동산이라고 부른다. 그렇다면 'Real estate'는 무슨 뜻일까?

  'real'은 'royal'이라는 왕실을 지칭하던 단어였고, 'estate'는 소유지, 재산이라는 의미로 쓰이는 단어다. 결국 'real estate'는 '왕실 소유' 라는 뜻이었는데 추후 '부동산'이라는 용어로 전해졌고 부동산은 개인소유가 아닌 왕실 소유라는 의미에서 유래되었다. 여전히 부동산은 국가의 자산이다. 우리는 부동산을 보유함으로써 국가에 세금을 내야하고 대출 또한 정부의 영향을 받는다. 그러므로 정부의 의지에 반하지 않는 결정을 하려면 정책 흐름을 잘 봐야 한다.

 

02 소득과 주택

현재 한국의 주택 보급률(주택의 수/전체 가구 수)은 105%를 이미 넘어서서 전체 가구 수에 비해 주택이 더 많다. 그러나, 자가주택보유율은 58%에 불과하다. (2020년 기준) 모두가 주택 소유를 하고 싶어하지만, 누구나 주택을 소유할 수는 없다. 소득에 따라 주택 보유와 거주가 다르다.

**우리나라의 소득은 크게 5분위로 나눌 수 있는데, 5분위가 가장 높고 1분위가 가장 낮다.

 

03 주택이 사라진다.

모든 건물은 시간이 지나면 전부 노후화가 되고, 재건축이나 재개발을 통해 재창조가 되어야 한다. 그러나 여러가지 현실적인 이유로 재건축과 재개발이 쉽지 않아 거주할 주택은 점차 사라지고 있다. 4,5분위의 사람들은 추가부담금을 내고 재건축을 진행하지만, 나머지의 경우 추가 부담금을 부담스러워하거나 1,2분위가 사는 주택은 완전히 멸실되지 않는 한 철거가 쉽지가 않다.

 

04 부동산의 실제 가격

과거에 비해 아파트가격이 많이 올랐다고 생각하지만, 실제 물가상승률과 비교해보면 많이 오른 것도 아니다. 예를 들어 압구정 현대아파트가 485% 오를 동안, 대중교통 요금은 705%나 상승하였다. 그러니 실질 수익률을 잘 계산해야 한다.

 

2장. 공급과 수요

01 주택이 필요한 사람들

혼인건수가 많이 줄기는 했지만, 매해 혼인을 하거나 이혼을 하며 새로운 가구의 주택 수요가 시장에 생겨나고 있다. 그러니 흔히 생각하는 것처럼 주택 수요가 없는 것이 아니라 매년 발생한다.

 

02 아무도 살지 않는 주택

멸실주택은 멸망하여 사라진다는 뜻으로 해가 갈 수록 멸실주택은 늘어나고 있다. 그 중 대부분을 차지하는 것은 다가구, 연립, 다세대 주택이다. 매년 80만 공실가구 중 약 1만 호 정도는 멸실되어, 총 8만 가구 정도가 멸실 가구이다. 따라서 결혼, 이혼, 공실, 멸실 등으로 새롭게 주택이 필요한 가구 숫자는 해마다 50만 가구 정도 존재한다.

 

03 주택은 얼마나 공급되어 있을까

평균적으로 매년 50만호 정도는 인허가를 받는다. 공공 분야의 인허가는 꾸준히 줄어 1년에 약 6만 가구가 공급되고 있는데 그 이유는 비용 대비 수익이 없어 부채가 102조원에 달하기 때문이다. 또한, 인허가를 받아도 준공을 안 할 수도 있는데 준공의 숫자가 아까 말했던 매해 필요한 수요인 45만 가구보다 적다. 

 

04 누가 집을 살 수 있을까

 한국 전체 가구의 평균 자산은 현재 5억 253만원이다.(2021년) 그 중 평균 주택가격을 적정 대출로 받아 상환할 수 있는 가구의 비율도 꽤나 높다. 즉, 주택을 구매할 수 있는 여력이 있는 가구도 여전히 많다.

 

3장. 한국의 일본화 가능성

01 일본 버블의 진실

 1988년 일본은 상위 10개 기업 중 8개 기업이 랭크될 정도로 엄청난 무역 흑자를 기록했다. 높은 경쟁성장률이 둔화되고 있던 찰나에 미국은 무역 적자를 기록하며 엔화를 평가절상하기로 합의한다. 이로인해 일본은 수출 경쟁률이 떨어지고 일본은 대출을 확대하는 등 돈을 시중에 푼다. 일본 전체의 자산이 이때 폭등하게 된다. 그러나, 실물경제는 살아나지 못했기에 거품이 터졌고 당시 200%까지 대출을 해주던 은행은 대출 회수를 하지 못하며 줄줄이 파산하고 나라 전체적으로 10년 간 경기 침체를 겪게 된다.

 

02 일본 부동산의 현실

 일본의 경우는 떨어진 주택 가격을 올리기 위해서 공급을 줄여야 하는데 그런 정책을 펼치지 않았다. 더불어 일본은 우리나라처럼 아파트가 많지 않아 아파트가 아닌 상업지가 많이 하락하였다. 당시 데이터를 보면 일본의 아파트 가격이 1987년 2800만엔에서 1991년 4500만엔이 2009년에 3800엔이 되었는데, 이것을 폭락이라고 할 수 있을지는 의문이다.

 

03 세계적인 버블 국가들

그 동안 왔던 버블의 공통점은 자산 시장은 상승하지만 경기는 악화되며 버블이 커지고, 정부는 급히 긴축을 하며 버블 붕괴가 발생하던 것이 패턴이었다. 신기한 것은 일본과 노르웨이, 스웨덴, 핀란드는 동시에 버블을 겪었으나 유럽 3개국은 공급을 줄임으로서 일본과는 전혀 다른 부동산 급등 시작을 겪었다.

 

04 생산가능인구와 부동산

한국은 고령화사회에서 고령사회가 되는데 18년 밖에 안 걸리고, 고령사회에서 초고령사회로 가는 데 8년밖에 걸리지 않는다. 여타 나라들에 비하면 속도가 매우 빠르다. 그렇기에 서서히 대비하지 못했기에 여러 문제가 발생할 가능성이 높다. 혹자는 고령사회가 되면 일본처럼 부동산이 하락한다고 하는데 실제 대부분 고령화가 우리보다 빠른 프랑스, 독일, 영국의 경우는 주택가격지수가 계속 오르기도 하였다. 그러므로 생산가능연령이 줄어든다고 해서 단순히 인구구조로만 부동산 가격 문제를 논하면 안 된다.

즉, 일본은 여러 사례들 중 하나일 뿐 한국과 같지 않다.

 

4장. 장기적인 주택가격

01 건설비의 상승

 아파트를 분양할 때는 표준건축비+토지가격을 한다. 표준건축비는 나라에서 표준으로 삼는 건축 비용으로 공사비, 설계감리비(설계+관리,감독비용), 부대비용 등이 포함된다. 표준건축비는 1994년에 ㎡당 83만원이다가 현재 2022년 100만원 정도로 상승하였다. 흔히 우리나라에서 사용하는 '평'단위로 변환하면 평당 386만원 가량의 돈이 들어간다고 한다. 시간이 지날수록 안전 및 소음면에서 좋은 건축자재를 사용하며 자재 비용이 꾸준히 상승하고 있고, 더불어 인건비가 상승하며 주택가격은 꾸준히 상승할 수 밖에 없다.

 

02 아파트 단지 공화국

  우리나라는 아파트 비율이 50%에 달할 정도로 아파트에 대한 선호도가 높다. 또한, 단지내의 보안성과 편리성 때문에 단지들 간의 배타성이 높아지고 있다. 어느덧 아파트는 거주 공간 보다는 신분을 표현하기도 한다. 지금처럼 배타적인 아파트 단지 문화가 지속된다면 아파트는 더 가격이 오를 것이고, 아파트에 대한 선호는 결코 사그라들지 않을 것이다.

 

03  주택 가격의 변화

 우리 나라는 전국의 주택 중 표본을 추출하여 '전국 주택 매매가격지수'를 발표한다. 국민은행과 한국부동산원이 그 역할을 하는데, 한국부동산원의 경우에는 60㎡이하를 소형, 60㎡~85㎡를 중소형, 85㎡~135㎡를 중대형, 135㎡ 이상을 대형으로 구분한다. 반면, 국민은행은 40㎡ 미만을 소형, 40㎡~62.81㎡을 중소형, 62.81㎡~95.86㎡를 중형, 95.86㎡~135㎡를 중대형, 135㎡이상을 대형으로 구분한다. 그러나 중요한 것은 다른 어떠한 형태의 주택보다도 아파트는 매매가격지수가 꾸준히 상승했다는 것이다.

 

04 노후 주택의 증가

노후 주택이 증가함에 따라 재건축 연한이 다 된 집들이 속출하고 있다. 대표적으로 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시는 건설 당시에 빠른 공급을 위해 공사 완성도가 다소 낮기에 재건축 수요가 발생할 것으로 예측된다.

 

5장. 미분양과 주택가격의 함수

01 미분양과 가격

미분양이 증가하면 주택 가격 하락이 예상되고, 미분양이 감소하면 주택 가격 상승이 예측된다는 것은 모든 부동산 전문가가 인정하는 사실이다. 그러나, 통계 자료를 보면 미분양과 주택 가격이 꼭 맞아 떨어지는 것은 아니다. 보다 정확하게 말하면 미분양이 증가하면 주택 가격이 떨어지고 미분양이 줄어들면 주택가격이 올라갈 가능성이 커진다는 표현이 맞다.

 

02 택지공급에 따른 주택가격

  주택을 건설할 수 있는 여건을 갖춘 토지를 '택지'라고 한다. 대규모로 택지를 조성하는 것을 '택지 개발'이라고 하는데 택지를 지정하고 공급하는 순으로 된다. 택지 지정은 2004년에 광교, 2007년에 파주 운정, 인천 검단, 화성 동탄, 부산 강서를 2009년에 하남 미사, 2010년에 인천 검단, 광명 시흥 등을 지정하였다. 택지 공급을 하게 되면 주택 가격을 안정시킬 수 있는데 택지 공급이 이루어지지 않고 있다.

 

6장. 금융과 부동산

01 금리 조절 이유
 각 국의 중앙은행은 경제를 안정시키기 위해 단기적으로 금리를 인상하거나 인하한다. 금리를 낮추면 주택 구입이나 건설이 쉬워져 투자가 증가하고, 소비가 진작되며 성장이 이루어진다. 반대로 경제지표가 좋아져 열기가 과도해지면 버블을 막기 위해 금리를 올리기도 한다.

 

02 금리와 환율

 부동산에서 환율은 무시할 수 없는 요소 중 하나이다. 선진국의 경제가 나쁘면 돈을 회수하며 환율이 상승하고, 반대로 선진국의 경제가 좋아지면 환율이 하락한다. 예를 들어 미국 경제가 좋아지면 한국은 수출을 늘리고, 외국인 투자자들이 들어오며 유입된 달러덕분에 환율이 하락한다. 미국이 한국보다 경제력이 좋은 나라라서 미국 금리가 한국 금리보다 낮은 것이 일반적이다. 그러나 미국 금리가 더 높다고 해서 달러가 다 빠져나가는 것은 아니다.

 

03 금리와 자산시장

  금리는 경제의 후행적인 성격을 많이 지니기에 자산 시장은 금리의 영향을 받기는 하지만, 반드시 금리가 좌우하는 것은 아니다. 주식과 부동산이 금리와 역의 상관관계를 갖는 편이지만, 절대적인 것은 아니다. 경제가 안 좋은 상황에는 금리가 내려도 투자할 생각을 안하고, 경제가 좋으면 금리가 올라도 기꺼이 받아들이는 것이 사람들의 심리이다. 

 

04 빚으로 쌓은 집

 누구나 빚으로 집을 소유할 수 밖에 없는데 미국의 금융위기 과정을 돌아보면 과도한 대출은 최악의 결과를 낳을 수 있으니 주의해야 한다.

 

금리와 환율은 수시로 변동하며 주택가격에 영향을 미치니 꼭 관심을 가지고 있어야 한다. 더불어 과도한 대출은 금물!

 

7장. 부동산은 어떻게 될까

전세 가격은 떨어질 때도 있지만 대체로 꾸준히 상승한다. 전세 가격이 오르는 이유는 다양한데 첫째는 금리이다. 금리가 낮으면 전세 대출이 보다 쉬워지고, 오랜 기간의 저금리가 전세가격을 많이 상승하게 하였다. 전세가가 많이 오르게 되면 보증부 월세로 전환하는 경우가 늘어난다. 주택을 소유한 입장에서는 예금 이자보다 높은 월세를 선호하고, 임차인은 예금 이자보다 낮은 전세를 선호하는 경향은 꾸준히 이어질 것이다.

   시간이 지나며 주택 규모가 전체적으로 많이 커졌다. 1인당 주거면적과 가구당 주거면적도 계속 증가하고 있다. 사람들이 보다 쾌적한 주거환경을 추구한다는 것이다. 최저 주거 기준에 미달되는 주택은 점점 줄어들고 있다. 앞으로도 1인당 주거면적은 늘어날 것이고, 당연히 평수가 늘어나면 주택 가격도 더 오를 것이다.

 주택시장의 안정을 평가할 수 있는 여러가지 지표가 있는데 주택보급률, 자가보유율, 자가점유율 등 외에 최근에는 1000명당 주택수라는 지표를 활용한다. 

 

 

결론: 주택 가격은 지속적으로 올라갈 수 밖에 없는 구조이다. 자본주의가 사라지지 않는 한 주택 가격은 여러가지 데이터를 보더라도 오를 수 밖에 없는 구조이다. 특정 기간에는 주택 가격이 오를 수도 떨어질 수도 있으나 장기적으로는 결국 오른다. 많은 사람들이 타이밍을 맞춰 주택을 구입하려고 하다보니 손해볼까 두려워서 집을 못 사거나, 나 빼고 다 부자될까봐 급하게 집을 사는 경우들이 존재한다. 그러니 투자 목적이 아닌 편안하게 살 수 있는 집 한 채는 구입하기를 권한다. 단, 주의할 것은 주택 가격에 스트레스 받지 않고 오래거주할 수 있는 곳, 스스로 감당할 수 있는 범위 내의 가격인 주택을 사면 된다.