나는 마트 대신 부동산에 간다

나는 마트 대신 부동산에 간다

 

전업주부가 아파트 투자로 성공한 이야기를 다룬 책으로, 가볍게 쓰여져 있어서 읽기 좋다. 다만, 정돈되지 않은 듯한 느낌이 개인적으로 살짝 드는 편이다. 2016년작으로 현재와 약간의 차이가 있음은 감안하고 읽는 것이 좋다.

 

• 1장. 아이 셋 주부에서 월세 받는 여자로
• 2장. 부동산 투자는 최고의 부업이다
• 3장. 돈 되는 아파트, 돈 안 되는 아파트
• 4장. 아파트, 언제 사고 언제 팔까
• 5장. 콩나물값 깎지 말고 아파트값을 깎아라
• 6장. 간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링
• 7장. 복부인이 경험한 소액투자 실전 사례

 

1장. 아이 셋 주부에서 월세 받는 여자로

 작가가 투자를 결심하게 된 계기와 공부하며 시행착오를 겪은 이야기를 담았다. 대전에서 결혼한 작가는 2년마다 전세가가 미친 듯이 오르는 와중에 투자해 놓은 펀드가 반토막 나는 일을 겪게 되고 그 때부터 공부를 시작하게 된다. 공부에는 여러가지 방법이 있지만 작가가 가장 추천하는 방법은 '책'이다. 작가가 한 일들을 요약하면 다음과 같다.

1. 사람들을 만나려고 애쓰지 않았다.
2. 집안일에 투자하는 시간을 최소화했다.
3. 자기 전에 해야 할 일을 시간대별로 정리하고, 할 일을 플래너에 체크해 나가면서 실시했다.
4. 부자노트를 작성하였다. (부동산 정보, 경제 정책에 대한 생각, 목표 등 작성)

 

✓ 책을 통해 자본주의에 대해 이해해야 한다.

✓ 최신 정보를 얻기 위해서는 책이 아닌 강의, 블로그나 카페 등을 이용하라. ('텐인텐')

✓ 부동산 투자는 사람을 상대하는 일이라 '심리'가 중요하다.

  예) 세입자 배려하는 티 내기: 이사 날짜를 방학 때로 조정해 준다.

       매수할 때: 아무리 마음에 들어도 너무 사고 싶은 티를 내지 않는다.

✓ 많은 사람들의 심리를 파악하기 위해서는 인터넷 커뮤니티를 이용하는 것이 좋다.

✓ 사람들이 떨어진다고 생각할 때, 아파트를 사야하고 계속 오를 거라고 생각하는 사람이 많을 때 팔아야 한다.

 

 

2장. 부동산 투자는 최고의 부업이다

 가장 좋은 돈 버는 방법은 '절약'이다. 돈 버는 방법 중 유일하게 리스크가 없기 때문이다. 그러나 저축만 해서는 자산을 늘리기 힘들기에 싼 집에 살면서 돈을 모아야 한다. 본인은 전세를 끼고 아파트를 사두고, 저렴한 빌라에 가서 사는 것이다.

 

 현장에 가기 전에 모든 것을 파악 → 현장 가서 조사해온 사실과 일치하는지만 체크 → 집 내부는 하자 있는지 체크

 ①시세 파악 ②주변 환경, 분위기(위성사진, 로드뷰 이용) ③ 그 지역 관련 기사 ④ 향후 입주물량

 

만약에 남편이 부동산 투자를 반대한다면?
절약을 해서 종잣돈을 모으고 열심히 공부하는 모습을 1~2년간 보여주어야 한다. 그리고 공부한 것을 틈틈이 한 가지씩 넌지시 흘려야 한다. 또한 투자를 할 때마다 브리핑을 하고 동의를 얻어낸다.

 

  작가는 아파트에만 투자한다고 한다. 왜냐하면 어느 가정이든 집에 대한 결정권은 여자한테 있고 여자들은 아파트를 선호하기 때문이다. 여자들이 아파트를 선호하는 이유는 안전하고, 튼튼하고, 관리가 잘되며 놀이터나 학교 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다.

 

 

3장. 돈 되는 아파트, 돈 안 되는 아파트

  집 값이 오르고 내리는 것은 수요와 공급의 불일치 때문에 발생한다. 그렇다면 언제, 어떤 아파트를 사야 하는걸까? 사실 누구나 다 선호하는 아파트는 비슷하다. 근처에 지하철역이 있고, 초등학교가 가깝고, 대형 상권이 있어 편리하고 공원이 가까워 쾌적한 아파트. 이러한 지역 중 가격대를 고려하여 수요와 공급이 불일치하는 곳을 찾아야 한다.

 

✓ 실제로 투자를 하기 전에 모의 투자를 하며 안목을 기르는 것도 좋은 방법이다. 투자 과정은 다음과 같다. 

    ① 사고 싶은 지역의 매매가, 전세가, 월세가 등 시세를 조사한다.

    ② 해당 부동산에 전화를 걸어 매물 여부, 실제 시세를 확인한다. (+전세입자처럼 전세물건 개수도 파악)

    ③ 고르고 골라서 적당한 매물을 찾으면 직접 보러간다.

    ④ 구입한다는 결심이 서면 투자금을 계산한다.

 

작가가 이 과정을 거치며 파악한 좋은 아파트의 특징은 다음과 같다.

 

1. 20평대 아파트가 가장 좋다. (방 3개, 20평대, 계단식)

  ✓ 실거주자라면 중·대형, 투자자라면 소형 평수를 선택해야 한다.

   대형평수는 소형과 전세가 차이는 크지 않은데, 매매가는 차이가 커서 투자금이 많이 들고 관리비와 세금이 많이 나온다.

   ※ 예외적으로 대형평수의 비율이 현저히 낮은 지역의 경우 수요가 있을 수도 있다.

  ✓ 비교적 저렴한 20평대, 방 2개, 욕실 하나짜리 아파트도 역세권이면 수요가 계속 있다.

  ✓ 소형 평수로만 이루어진 단지보다는 중·대형 평수와 같이 있는 단지가 좋다.

     왜냐하면 한국 사람들은 나보다 잘사는 사람과 어울리기를 좋아한다. 내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 된다.

  ✓ 지방의 10평대 아파트는 매력이 없다. 반면, 수도권 역세권 10평대 아파트는 희소가치가 있다.

     왜냐하면 지방의 10평대 아파트는 실거주자보다는 투자자의 수요가 많아 항상 매매가 빈번하고 공실이 많으며, 깨끗한 도시형생활주택이나 옵션이 있는 원룸과의 경쟁에서 밀릴 수 있다. 그리고 수리나 관리비가 20~30평대와 비슷하게 나간다. 그러나 수도권의 경우 역 근처에 원룸이나 빌라를 공급하기가 쉽지 않기 때문에 희소가치가 높다.

  ✓ 지방 역세권 오피스텔은 큰 메리트가 없다. 반면 서울 지하철 역세권, 조망 좋은 오피스텔은 여전히 가격 상승 여지가 있다.

<오피스텔의 단점>

1. 오피스텔은 전용 면적이 아파트의 50% 수준이다.  (20평대라는 광고는 실제 10평대니 속지 말자.)
2. 취득세가 4.6%나 된다. (주택은 1.1%)
3. 관리업체를 주로 시행사나 시공사에서 선정하여 관리비가 비싸다.
4. 실거주자 비율이 낮아 임대나 매매물건이 자주 나온다.

 

2. 살 때부터 팔 때를 생각해야 한다.

   부동산 투자는 사는 것보다 파는게 더 중요하다. 매수 시점에 매도 시점과 매도 예상 가격을 모두 결정해야 한다. 그렇다면 잘 팔릴 아파트는 어떻게 알 수 있을까?

 

✓ 투자하기 전에 해당 아파트의 매매 역사를 반드시 확인해야 한다.

   그 동안의 거래량(불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지)을 확인한다.

✓ 전세 물량을 봐야한다. 전세물량이 적다는 건 끊임 없이 이사온다는 것. (사람들이 선호하는 곳)

✓ 전세가율도 봐야한다. 전세가율이 낮으면 살기 좋은 곳이 아니라는 뜻. 따라서 실거주자를 가장해 전세물건을 파악하라.

   (내 경쟁자가 될 수 있으니 수리 상태, 몇 동 몇 층인지 확인하라)

✓ 로열동, 로열층을 사야한다. 향은 사람에 따라서 선호도가 다르다. 동향은 일찍 일어나는 사람, 서향은 낮에 집에 없는 사람이 선호한다. 만약, 탑층을 샀다면 저렴한 가격 메리트를 줘서 전세와 매매 물건이 귀할 때 내놓을 수도 있다.

<사람들의 선호도>
로열동, 로열층 > 비로열동, 로열층 > 로열동, 비로열층 > 비로열동, 비로열층 > 탑층, 1층

✓ 시세보다 너무 저렴한 집은 의심해봐야 한다.

  예) 404호가 불행하다고 안 사는 경우, 중대한 하자가 있는 경우가 있었다.

※ 지방의 5층 짜리 아파트는 투자 대상에서 제외한다.

 

3. 나홀로 아파트에 주목하라.

대단지에 집을 사야한다는 것을 아파트 투자의 원칙이지만, 지방의 오래된 아파트는 노인들의 실거주 수요가 높아서 수요가 꾸준하며 산업단지 근처라면 나홀로 아파트라도 수익을 낼 수 있다. 대규모 산업단지의 증설이나 착공이 확실시 될 때, 1~2년 전에 들어가서 투자하는 것도 방법이다.

 

4. 임대소득, 매매차익 둘 다 잡아라.

  월세의 경우 집 값이 오르지 않아도 손해가 없으며, 금리가 낮은 시기에는 매력이 있다. 월세 투자의 가장 위험한 점은 '공실'이다. 공실 위험을 막기 위해서는 사전에 주변 월세 물건 갯수를 확인하는 것이 좋다. 그러나, 이미 주변 임대물량이 넘쳐 임대료가 하락하고 있는 경우라면, 공실을 감수하고 전세를 받거나 월세를 낮춰 공실을 방지할 지를 선택해야 한다. 또한 월세 지불 능력이 없는 사람을 만나지 않으려면 살기 좋은 동네의 20평대 아파트가 좋다. 이를 확인하려면 아파트 환경미화 수준이나 사람들의 옷차림, 자동차 등을 보면 된다. 월세투자에 가장 좋은 아파트는 산업단지 근처의 기숙사 같은 곳이다. 월세 투자 시 주의할 점은 월세가 전혀 들어오지 않는다고 가정하고 내가 부담할 수 있는 수준의 대출만 내야 한다는 것이다.

 

  반면, 월세수익률보다 좋은 것은 저평가 되어 있는 매매상승을 기대할 수 있는 아파트이다. 월세 수익률도 높고 매매가가 잘 오르기는 힘들다. 그 이유는 월세가 많다는 건 실거주로 살려는 사람이 적다는 것이고, 그러면 매수하려는 사람이 없다는 뜻이다. 투자하려는 아파트에 가서 중개 소장한테 세입자들이 얼마를 대출 받는지를 물어봐야 한다. 대출액이 많다는 것은 더 이상 전세금 상승 여력이 없다는 뜻이므로 세입자들이 추후 다른 지역으로 옮겨갈 가능성이 많다는 것이다. 

 

5. 저평가된 곳을 찾아라.

  신축 아파트 공급 시세보다 50% 저렴한 20평대 아파트는 수익률 분석을 해볼 필요가 있다. 신축 아파트와 가격 차이가 안 나는 노후 아파트는 위험하며, 작가는 재건축 여부보다는 전월세 가격을 주로 본다고 한다.

 

✓ 전세가의 흐름을 본 다음에 계속 올라왔고 주변에 입주물량이 없다면 매수하면 좋다.

✓ 학군이 좋은 곳이 상승폭도 크다. 

✓ 지방의 1억원대 아파트를 사서 가격을 조금 낮추거나 인테리어를 잘해서 판다. (LED 전등 교체 등)

✓ 잔금을 치를 시점에 인근 지역에 분양 아파트 매물이 쏟아지는 곳이라면 매수해서는 안 된다.

 

 

4장. 아파트, 언제 사고 언제 팔까

  작가는 목표 수익률을 정하고, 부동산 수익률 분석표를 만들어서 그 기준에 맞게 구입하였다고 한다. 그러나, 현재와 이자도 많이 다르고 전세가율이 90% 이상인 아파트에만 투자했다고 하는데, 현재로서는 찾기 힘든 아파트가 아닐까 싶다.

 

Q. 전세자금대출이 정말 서민을 위한걸까?

전세자금대출의 경우 높아진 전세가를 감당할 수 없는 사람들에게 할인된 금리로 돈을 빌려주자는 취지에서 시작되었다. 그러나, 저금리에 돈이 풀리면서 유동성이 많아지고 결과적으로는 전세자금대출로 인해 전세가격이 더 오르게 되었다.

 

작가의 투자 원칙은 " 실거주자가 매수할 수 있는 아파트를 사는 것"이다. 그래서 투자 기간을 항상 2년으로 잡고 2년 후의 입주물량을 반드시 파악하고 투자한다. 만약에 2년 후인 12월에 입주가 시작될 예정인 아파트가 있다면 전세기간이 2년 후 10월쯤에 끝나는 것을 전세 끼고 매수하여 입주물량이 나오기 전에  팔기도 한다.

 

 

5장. 콩나물값 깎지 말고 아파트값을 깎아라

✓ '지피지기면 백전백승이다.' 부동산을 돌아다닐 때는 가능한 나에 대해서 알리지 말아야 한다. 대신 궁금한 점을 쉴 새 없이 질문하고 답변을 귀 기울여 들어야 한다. 또한 내가 어떤 투자자인지도 잘 파악하고 있어야 하는데, 내가 감당할 수 있는 리스크가 어느 정도인지, 이 투자로 내가 이루고자 하는 목표가 무엇인지, 전세가가 하락해도 감당할 자금이 있는지, 세입자가 들어오지 않을 경우 월세를 놓을 의향이 있는지 등을 잘 파악해 놓아야 한다.

 

✓ 부동산 중개업자를 만났을 때는 컴퓨터 앞에서는 얻을 수 없는 데이터를 전부 물어봐야 한다. 또한, 칭찬과 공감은 필수이며 간절함이 돋보이게 하기 위한 작은 선물 등이 있으면 더욱 좋다. 

<공인중개사에 물어봐야 할 질문>
1. 어느 초등학교가 가장 좋은지
2. 중.고등학교를 어디로 배정받는지
3. 강남 가는 버스 타는 위치
4. 거주하는 사람들의 직장은 주로 어디인지
5. 최근에 집 값이 왜 떨어졌는지 등 

✓ 공유되지 않은 매물을 잘 찾아야 한다. 

✓ 급매로 나오는 물건의 사유를 알아내야 한다.

 새로 분양받은 아파트로 이사하는 경우, 해외 출장을 가는 경우, 이혼 예정이거나 이혼한 경우, 일시적 1가구 2주택인 경우, 집 내부가 더러운 경우 가격을 깎기가 쉽다. 특히 인테리어에 속지말고 집에 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지, 단열이 잘 되는 아파트인지 등을 봐야한다. 단열이 잘 되는 아파트는 샷시를 교체한 곳이 많이 없어야 한다.

✓ 전세를 끼고 나오는 매물의 경우, 돈이 급한 경우일 수가 있다.

 

 

6장. 간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링

① 칠할 곳을 선정한다.

  보통 나무로 된 문, 창틀, 문틀, 몰딩, 현관문, 베란다 벽 등을 칠한다.

 

② 부자재를 구입한다.

 빠르게 끝내려면 유성 페인트를 사용해야 한다. 반광 페인트가 좋고, 시너를 섞어 사용하면 뻑뻑하지 않게 얇게 발린다. 단, 베란다의 벽과 천장은 수성 페인트가 좋다. 페인트 색은 흰색이 좋다.

 

③ 마스킹 테이프 붙이기

칠할 부분 외에는 안 묻게 꼼꼼히 붙여야 한다.

 

④ 페인트칠

방문을 페인트칠할때는 붓보다 롤러가 빈틈없이 예쁘게 된다. 한 번 말리고 덧 칠해줘야 색이 예쁘다. 창틀을 페인트칠 할 때는 유리에 안 묻게 마스킹을 잘 하는 것이 중요하다. 문틀의 먼지를 제거하려면 물에 적신 신문지를 문틀에 끼워서 먼지를 뺀다음에 하는 것이 예쁘다. 몰딩을 페인트칠할 때는 몰딩 주변의 도배지를 칼로 떼어내고 작업해야 좋다. 만약, 벽에 곰팡이가 있다면 곰팡이를 제거하고 건조한 다음에 도배를 해야 한다.

 

추가적인 팁을 주자면 욕실의 경우, 실리콘 총을 이용해서 실리콘 부분을 새로 바르는 것이 좋다. 방문 손잡이만 바꿔도 느낌이 다르다. (절대 혼자 해서는 안 된다. 설치 중에 부득이하게 닫히면 못 나간다.) 스위치, 콘센트 등을 바꾸면 깔끔해보인다. 문 앞에 방향제를 놔두거나 슬리퍼 두 켤레를 놔두면 쾌적한 느낌이 난다. 전에 살던 사람이 좋은 일 생겨서 나갔다고 하면 좋다.