부천은 일단 크게 3개의 구로 나뉜다. 소사구, 원미구, 오정구.
그 중 우리가 소위 1기 신도시라고 불리우는 중동은 원미구에 위치해있다.
이번에 임장 가는 곳은 중동, 약대동 일대이다.
1. 부천과 연동되는 상급지, 하급지
‘한국부동산원’ 사이트에서 부천과 인접한 시흥, 광명, 안양 등의 매매가격지수와 부천을 비교해보았다. 부천이 시흥과 거의 비슷한 흐름을 보이는데 18년부터 부천이 상승하는 동안 시흥은 지수가 하락하는 모습을 보인다. 시흥이 부천을 따라가는 하급지가 아닐까 싶다. 반면 안양과 광명이 비슷한 흐름을 보였는데, 기울기가 급격히 상승한 만큼 더 상급지인 것 같다.
혹시나 해서 아파트 평균 매매가격도 비교해보니 광명시가 가장 높고, 안양시가 그 다음, 부천시, 시흥시 순으로 평균 가격이 높았다.
2. 부천의 대표 단지 파악하기
01 2021-2022년 부천에서 거래량 가장 많았던 단지
02 거래량 많은 단지 특징(매력) 찾기
1위. 금강마을 신중동 부천시청역 근처 위치
2위. 미리내마을은하수타운 신중동역 부천시청역 근처 위치
3위. 팰리스카운티 중동역 근처 위치
4위. 한라마을주공2단지 금강마을 바로 옆
신기한 점은 선호도가 높은 아파트 단지 모두 부천시 '중동'에 위치하고 있다는 사실이다. 역시 1기 신도시인가..
1위. 금강마을 (1,962세대/94년식/용적률 184%)
사실은 인근에 있는 아파트와 동일하게 주공 4단지 였는데 이름을 금강마을로 바꾼듯 보인다. 호갱노노 앱에서 거주자들의 댓글을 읽어보니 인프라가 최고라고 한다.
- 현대백화점, 이마트, 뉴코아 아울렛 등 도보 10분 내로 위치
- 부천시청역 도보 10분 거리(강남까지 1시간 컷 가능)
- 아파트 단지 바로 옆 부광초등학교
- 인근에 계남공원(세련되지는 않지만 녹지로 충분) + 계남공원보다는 건너편의 부천중앙공원이 더 좋다고 한다.
- 석천중학교: 부천시 내 학군 1위 중학교
- 호재: 송내부천선 상동역과 신중동역 사이에 정확히 위치. (큰 영향을 주지는 않을 것 같음)
- 184%의 용적률은 재건축 가능성이 있는가??
여기서 의문점이 생긴다.
Q. 역과의 거리로 따지면 대우동부아파트나 효성쌍용아파트가 더 가까울텐데 왜 하필 금강마을이 선호도가 1등일까.
A. 찾아보니 대우동부아파트나 효성쌍용아파트는 전부 대형평수이다. 20평대 혹은 30평대 초반의 아파트가 존재하지 않는다. 그래서 부천시청역 인근 2000세대 정도의 대단지 아파트이면서 소형 평수를 보유하고 있는 금강마을과 한라주공1,2단지가 인기 있는 것 같다.
Q. 그렇다면 대단지이면서 소형평수 보유중인 한라마을 주공 3단지, 덕유마을 주공 4단지는 왜 더 거래가 없을까?
내 예상 시나리오로는 주공3단지랑 덕유마을 주공 4단지는 재건축 연한에 약 4년 정도 부족하다. 재건축에 대한 기대감이 부족해서 더 안 선호하는 것일까? 덕유마을 주공 4단지는 무려 용적률이 112%인데?
마찬가지로 한라마을주공2단지도 인근 위치한 아파트 중 대단지로 같은 이유로 인기있을 것으로 판단되어 생략한다.
2위. 미리내마을은하수타운(1,540세대 / 1993년식 / 212%)
- 인프라는 금강마을과 별반 다를 바 없어보임.
- 신중동역 아래쪽에 위치한 단지들 중에서는 좁은 평수 보유중.
가격대가 저렴하여 접근하기 좋아서 인기가 있는건가?? 중동은 좁은 평수를 좋아하는가... 왜 이렇게들 소형평수만 인기가 많을까
3위. 팰리스카운티(3,090세대 / 2009년식 / 249%)
- 1호선 중동역 근처에 위치
- 인기 단지 중 유일하게 대형평수 위주의 단지 (24, 33,34,39,49평 등)
- 중동역 근처 아파트 중 '부천중동역푸르지오'를 제외하고 얼마 없는 대단지
- 중동역 도보로 10분 이내. 중동역에서 강남역 1시간 이내로 접근 가능.
3. 부천의 대장단지
1등인 위브더스테이트는 오피스텔이다. 기본적으로 평수 자체가 46평 이상인데다 최고가가 찍힌 평수가 104평대이기 때문에 일반적인 경우를 대변하기는 어려운 것 같아 84 기준으로 다시 검색해보았다.
1,2위는 전부 부천시청역에 위치한 신축아파트였다. 대장인 이유는 단연 신축이 아닐까 싶다. 신축에 가장 좋은 입지를 차지하고 있으니 대장이 될 수 밖에 없는 것 같다.
1위. 중동센트럴파크 푸르지오
갓 3년 된 아파트이다. 용적률이 무려 860%에 달해서 화서역 파크 푸르지오를 보는 기분이었다.
2위. 힐스테이트 중동
올해 2월에 입주를 시작한 아파트이다. 용적률이 928%이다.
3위. 옥길호반베르디움
옥길 호반베르디움은 중동도 아닌 역세권도 아닌 옥길동에 위치해있다. 너무 뜬금 없어 개발 호재를 검색해보니 '부천옥길지구'를 개발하고 있다고 한다. 위성뷰를 보니 개발이 많이 된 것 같긴한데 개인적으로는 역과의 거리감도 꽤나 있어보여 메리트를 잘 모르겠다.
3-2. 부천의 대장 가격은 다른 시의 대장 가격과 비교했을 때 적절한가?
| 부천 | 수원시 영통구 | 시흥 | 광명 | |
| 1 | 중동센트럴파크푸르지오 실거래가: 14억, 14억 8000 호가: 9억 9,000~15억 |
광교 중흥S클래스 실거래가: 12억 호가: 15억대 |
시흥배곧C1호반써밋플레이스 실거래가: 6억 7,000 호가: 7.5억~8.5억 |
철산센트럴푸르지오 실거래가: 14억 6,000 호가: 14억~16억 |
| 2 | 힐스테이트중동 실거래가: 9억 호가: 14억대 |
자연앤힐스테이트 실거래가: 13억 호가: 12억~14억 |
시흥배곧sk뷰 실거래가: 7.5억 호가: 7.5억~9억 |
유플래닛광명역데시앙 실거래가: 14억 5,000 호가: 13억 5,000~15억 |
| 3 | 옥길호반베르디움 실거래가: 10억 900 호가: 8억~11억 |
광교아이파크 실거래가: 12억~15억 호가: 13억~15억 |
호반베르디움더프라임 실거래가: 6억 5,000 호가: 7억 5,000~8억 5,000 |
광명역써밋플레이스 실거래가: 13억 1,000 호가: 13억~14억 |
중동 센트럴파크푸르지오는 평형 및 타입이 다양하여 어느 것을 기준으로 잡아야 할지 어려웠다.
세대수가 가장 많은 35B평을 기준으로 하였을 때, 가장 최근 거래가격이 14억, 14억 8,000이었다. 거래가 워낙 찍힌게 적어서 표본으로 잡아도 되나 싶기는 했다. 35A형의 경우는 실거래가가 10억 5,000이다. 호가로 찾아보았을 때는 말도 안 되게 9억 9,500짜리가 하나 있었고 대체로 14억~15억대를 유지하고 있었다.
힐스테이트중동은 36평의 A,B,C,D 타입 모두 비슷한 세대수이고 실거래가도 많이 찍혀있어 기준을 잡기가 어려웠다. 가장 최근에 거래가 된 36D를 기준으로 했을때, 9억 249에 거래가 되었고 호가는 매물은 몇 개 없었지만 14억대였다.
옥길호반베르디움은 34평이 최근 10억 900에 거래되었고, 8억~11억대에 호가를 형성하고 있다.
수원의 경우 광교 중흥 s클래스는 실거래가가 35B타입은 12억, 35A 타입은 14억 5,000, 35C타입은 13억 7,500이었다. 현재 호가는 13억 7,000부터 15억대가 가장 많았다.
자연앤힐스테이트는 33L타입 기준 최근 거래가 13억 9,000, 타입마다 상이하지만 13억~15억대에서 분포중이었다. 현재 호가는 12억~15억대이다.
광교아이파크는 타입별로 상이하기는 했지만 가장 낮은 36A형의 실거래가가 12억 5,000이었고 36B의 실거래가는 15억 7,000이었다. 호가는 13억~15억대이다.
시흥의 경우 배곧C1호반써밋플레이스는 8월에 35A의 실거래가가 6억 7,000이었고 35C의 경우 7억 4,000에 거래되었다. 호가는 7억~8억 대 정도에 고루 분포하였다. 6억 5,000짜리 급매도 하나 있었다.
시흥배곧sk뷰의 경우, 34A평 기준 5월에 실거래가가 7억 5,000이었다. 타입별로 7억 5,000~8억 5,000사이로 주로 거래되었다. 3층의 경우 6억 5000에 거래되기도 하였다. 호가는 7억 5,000에서 9억 사이였다.
호반베르디움더프라임은 26평대에는 실거래가가 활발히 찍혀있었으나 34평의 경우 상대적으로 덜했다. 그러나 같은 평형 기준으로 비교하였을때, 가장 최근 실거래가는 5억 4,600과 6억 5,000이었다. 호가는 저층이나 탑층을 제외하고는 대체로 7억 5,000에서 8억 5,000사이였다.
광명의 경우 철산센트럴푸르지오는 거래가 거의 없긴 했으나 32평이 각각 14억 6,000과 13억 3,000에 거래된게 최근 실거래가였다. 호가는 14억~16억대였다. 14억이 전세를 안고 있는 매물이라 저렴한 듯 보인다.
유-플래닛의 경우 가장 최근 거래가 36B의 경우 13억 8,000, 36A의 경우 14억 5,000이었다. 호가는 13억 5,000에서 15억대였는데 간혹가다 싸다싶은 매물은 전부 전세를 끼고 있는 매물이었다.
광명역써밋플레이스의 경우 36평의 경우 세 타입 모두 13억 1,000에 최근 거래되었고 호가는 13억~14억대였는데, 11억짜리 전세 안 낀 급매도 하나 있었다.
느낀점: 개인적으로 광교는 부천에 비해 상급지라고 생각하는데 중동센트럴파크푸르지오가 최근에 거래된 가격이 조금 비싼게 아닌가라는 생각이 들었다. 물론 호가는 급매에 가까운 9억짜리도 있었지만... 2위, 3위 아파트의 경우에는 확실히 광교와 가격 차이가 난다는 점에서 제 가격을 맞추고 있다는 생각이 들었다. 또 시흥의 경우에는 대장아파트가 이렇게 저렴할 수가 있나.. 원래 가격대가 이렇게 낮은 지역이었나? 라는 의문이 들었다. 그리고 모든 대장아파트 중에 주상복합이 어찌나 많은지 충격적이었다. 그리고 광명이 광교보다 상급지라고 생각하는데 광명에서 호가가 11억대가 존재하는데 광교가 더 비싼 것을 보고 어쩌면 광교가 더 거품일지도 모른다는 생각이 들었다.
++안양과 부천 중, 안양이 상급지라고 생각했는데 은근 안양 vs 부천을 인터넷에서 찾아보았는데 서로가 상급지라며 치열하였다. 안양시 만안구의 최고가 아파트는 15억 3천, 12억 9천, 10억 9천 순이었고 안양시 동안구(평초, 범계라인)는 18억 8천, 18억 3천 수준이었다. 안양시 만안구와는 비슷한 수준이고 동안구는 부천에 비해 확실히 상급지일까?
<참고>
중동센트럴파크푸르지오(주상복합): 999세대 / 2020년 / 860% / 34E, 35BADFC, 42, 47P, 50P, 56P
힐스테이트중동(주상복합): 999세대 / 2022년 / ? / 36ABCD, 44ABC, 59P, 60P
옥길호반베르디움: 1420세대 / 2017년 / 199% / 29, 33B, 34A, 39
광교중흥S클래스(주상복합): 2231세대 / 2019년 / 399% / 35BAC, 40AB, 44AB, 45C, 52, 67AB
자연앤힐스테이트: 1764세대 / 2012년 / 209% / 33평대 타입 11개
광교아이파크(주상복합): 958세대 / 2018년 / 369% / 36ABCD, 38ADCB
시흥배곧C1호반써밋플레이스(주상복합): 890세대 / 2019년 / 379% / 35ACB, 65, 67, 72평
시흥배곧SK뷰: 1442세대 / 2015년 / 199% / 25AB, 29A, 34ABDEC
호반베르디움더프라임: 1206세대 / 2016년 / 229% / 26AB, 34AB
철산센트럴푸르지오: 798세대 / 2021년 / 262% / 24AB,32AB, 40
유-플래닛(주상복합) : 1500세대 / 2019년 / 482% / 36CAD,43ACB
광명역써밋플레이스(주상복합): 1430세대 / 2018년 / 349% / 26, 36DBAC, 42
4. 부천의 일자리
4-1. 부천의 주요 일자리 급여수준?
다양한 자료들을 보아도 대체로 평균 연봉은 3200~3300사이라고 볼 수 있다.
상동의 경우 평균 연봉이 3,390만원이었는데 아무래도 연봉 top 5는 어느 지역이든 크게 의미가 없을 것 같아, 종사자 수가 가장 많은 기업 5개를 찾아보았다. 1위는 웅진플레이도시로 연봉 2,700만원대 / 2위는 주식회사 해피로 연봉이 1,200만원대였다.
중동은 평균 연봉이 3,410만원이었는데 통계로는 200만원 밖에 차이가 안났지만, 실제 결과로 보니 중동이 훨씬 소득수준이 높았다. 연봉 TOP5 회사가 농협, 저축은행 등이었고 대체로 상동보다 소득이 높았다. 마찬가지로 종사자 수가 많은 기업의 평균연봉도 4,800만원 수준으로 상동보다 훨씬 높다.
약대동의 경우 종사자수 TOP5와 연봉 TOP5가 거의 일치했으며 연봉은 5천만원대였다.중동-상동-약대동 순으로 소득이 높은 것을 알 수 있다.
4-2. 부천 시민들의 출퇴근 범위는?
부천 시민들은 강남, 종로, 여의도까지 출퇴근하는데 얼마나 걸리는지를 알아보았다.
부천시의 규모가 크니 단정하여 말할 수는 없겠지만, 중동과 상동에 사는 사람 기준으로 분석해보겠다.
먼저 강남의 경우 부천시청역에서 지하철로 1시간, 여의도까지는 지하철로만 41분, 종로3가역까지도 1시간 이내로 걸린다. 그러면 부천시에 거주하는 시민들의 경우 중심업무지구 3군데를 전부 1시간 이내로 갈 수 있다.
5. 부천의 교통호재
네이버에서 개발 예정인 곳을 찾아보니 GTX-B, 송내부천선, 서해선이 보인다.
1. GTX-B
GTX-B 노선은 인천 송도에서 남양주 마석까지를 잇는 철도로, 노선도는 아래의 그림과 같다. 부천의 경우, 부천종합운동장이 GTX-B 노선의 혜택을 받을 수 있다. 더불어, 서해선이 부천종합운동장역과 연결이 된다면 소사역 인근 주민들도 혜택을 받을 수 있다.
2. 송내부천선
송내부천선은 조사하며 처음 알게 되었는데, 부천 시내를 돌아다니는 트램의 형태로 제작된다고 한다.
3. 서해선
기존에 존재하던 서해선을 연장하여 고양까지 연결하는 사업이다. 대곡소사선이라고도 불리우는데 고양시 대곡과 부천시 소사를 연결하기 때문이다.
6. 부천 학군
6-1. 중동 학원가
부천의 학원가는 상동역에 무려 107개로 가장 많았고, 맞은편에도 72개로 상동역 근처가 가장 학원가가 많았다.
다음으로는 신중동역 남쪽에 44개로 중동에서는 1위를 차지하고 있는 학원가가 있었다.
6-2. 학교 순위
| 학업성취도 | 특목고 진학률 | 위치 | ||
| 1 | 석천중학교 | 91% | 4% | 상동역 근처 |
| 2 | 상일중학교 | 89.2% | 3% | 상동역 근처 |
| 3 | 부천일신중학교 | 88.9% | 3% | 서해선 소새울역 근처 |
| 4 | 상동중학교 | 87.5% | 0% | 상동역 근처 |
| 5 | 중흥중학교 | 86.6% | 2.9% | 신중동역 근처 |
Q. 한 가지 궁금한 건 어느 정도 학업성취도 수준을 보여야 공부 잘하는 학교라고 볼 수 있는건가?
7. 부천의 생활 인프라
7-1. 고급 상권(백화점, 복합 쇼핑몰 등)
네이버지도에서 부천의 백화점을 검색해본 결과 현대백화점과 롯데백화점이 있었다. 현대백화점은 부천시청역 앞에, 롯데백화점 은 신중동역 앞에 위치했다. 뉴코아아울렛도 상동역과 부천시청역 사이에 위치하고 있었다.
7-2. 일반 상권(음식점, 마트 등)
상권을 조사하고 놀라웠던 건, 대부분이 상동역 신중동역, 부천시청역에 있어서 상권이 가장 발달했을 거라는 예상과 달리 부천역 근처의 심곡동쪽이 가장 번화하였고, 심지어 경기도 1위의 상권을 자랑하였다. 어떤 모습인지 매우 궁금하다.
이 놀라운 상권에 왜 유명한 아파트가 하나도 없을까했더니 부천역 근처에는 전부 '도시형 생활주택' 뿐이고, 나머지 몇 개 있는 아파트들도 대단지 아파트는 단 하나도 없었다.
중동의 메인 상권에는 아까 보았던 팰리스카운티 아파트가 있었고, 인근 아파트 중 유일한 대단지였다. 이게 바로 인기의 비결인듯 하다.
소사본동쪽의 메인 상권에는 소사역대우푸르지오 아파트와 소사SK뷰 아파트가 있었는데 나름 대단지였는데 매매/전세 거래량 순위에 없었다는 점이 조금 신기했다. 왜일까?
8. 부천의 정비사업
01 리모델링 단지 가격 흐름, 거래량은 다른 단지와 비교해 어떨까?
① 상동 한아름라이프 현대
② 중동 한라마을 주공3단지
③ 한라마을 주공 1,2단지(뜨란채 2단지)
④ 중동 금강마을(주공4단지)
금강마을이랑 한라마을 주공 1,2,3단지의 경우 매매거래량과 전세거래량이 21년 이후로 가장 높았으니 아무래도 거래량 순위에서는 리모델링 호재가 있으면 높아진다고 볼 수 있겠다. 다만, 가격대의 경우 2020년 이후로 모든 아파트단지가 가격이 급격하게 오르는 모습이어서 리모델링이 가격에 어느정도 영향을 미쳤는지는 파악하기 어렵다.
02 재건축 사업성 있는 곳 찾기(용적률 건폐율 낮고 대지지분 큰 곳)
일단 부천의 중동과 상동에는 재건축연한인 30년을 넘은 아파트 자체가 별로 없었다.
그나마 찾은 곳은 동원아파트. 우남아파트, 형진. 영안, 풍남 등이었다.
약대동에는 현대, 흥립약대가 있었다. 그럼 그나마 대지지분이 가장 넓고 용적률도 150%아래인 현대가 재건축 사업성이 있는건가...? 재건축은 아직은 너무 머나먼 세계 같다.
| 용적률 | 대지지분 | |
| 동원아파트 | 138% | 10.6평 |
| 우남 | 206% | 9.6평 |
| 형진아파트 | 152% | 9.9평 |
| 영안 | 135% | ? |
| 풍남 | 136% | ? |
| 현대 | 141% | 15평 |
| 흥립약대 | 177% | 12.4평 |
<조사를 마치며 느낀점>
부천 중동, 상동, 약대동 위주로만 조사를 하다보니 소사역 인근의 대우푸르지오 아파트나 소사sk뷰 아파트도 궁금하였는데 넓은 범위를 조사하기엔 한계가 있어서 아쉬웠다. 생각보다 1호선 라인이 아닌 7호선 라인 근처가 발달한 지역이 많아서 1호선을 너무 과대평가했다는 사실을 알게 되었다. 시간이 된다면 부천의 옥길동 일대를 다음에는 가보고 싶다.
Q. 뜬금없는데 부천은 어디서 검색할때도, 구 단위로는 잘 안 나오고 동 위주로만 나오던데 그 이유는 무엇일까..?
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