지역 분석법(지방 소도시 vs 광역시)

지방 소도시 (인구 30만 이하) 분석법

 

군산을 예로 한 번 진행해 보겠다.

 

1. 네이버 지도를 켜서 '군산'쪽으로 지도를 옮긴다.

2. 오른쪽에 있는 '지적 편집도'를 누른다.

군산시 지적편집도 (출처: 네이버지도)

분홍색 부분: 상업지구

상업지구 모양이 반듯하다면 택지개발로 이뤄진 곳일 가능성이 높다. 사람들은 택지개발지구를 선호한다.

반면, 상업지구 모양이 삐죽삐죽하다면 자연스레 형성된 구도심일 가능성이 높다.

 

 

아마 도시가 이런 식으로 확장되었을 것이다. 

3. 주요 건물들의 위치를 찾아본다.

 

시청
보통 도시의 중간쯤에 위치. 입지가 너무 좋은 곳에는 위치하지 않는다.

법원
대체로 법원 근처는 학구열이 높다.

시외버스터미널
지하철 없는 경우, 교통의 중심지일 가능성 높다.

영화관, 백화점, 대형마트
상업지구가 어디에 발달했는지 알 수 있다.

학원가
지방은 학군보다 학원가가 중요하다.

 

 

군산시의 경우, 시청과 법원은 근처에 붙어있다.

시외버스터미널과 롯데시네마(롯데몰)와 이마트는 다른 곳에 위치하고 있다. 시외버스터미널 일대가 구도심, 군산디오션시티 푸르지오 일대가 신도심으로 보인다. 아마 군산의 대장 아파트는 군산디오션시티 푸르지오가 아닐까 싶다.

 

군산 학원가

학원가의 경우, 수도권만큼 확 발달한 곳은 없지만 수송동-나운동-지곡동 순서로 많이 존재하는 것으로 보인다.

 

4. 방금 찾은 주요 건물들의 입지와 평당가 가장 높은 아파트가 일치하는지 비교해본다.

 

출처:아실

 

평수 제한 없이 찾았을 때는 학원가 분포가 많았던 지곡동과 수송동이 각각 1,3위를 차지하였다.

반면, 국민평형 84를 기준으로 검색하니 조촌동이 전부 최고가임을 알 수 있었다.

 

평당가는 조촌동이 역시나 가장 높았다.

 

 

 

광역시 이상 지역 분석법

 

최근에 핫했던 올림픽파크포레온이 위치한 강동구 기준으로 분석해보겠다.

 

1. 중심 일자리 위치를 찾아야 한다. 

강동구 내에서는 중심 일자리가 없다. 강동구 근처의 잠실은 중심상업지구라고 볼 수 있다.

 

2. 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통편이 있는지 확인해본다.

3대 업무지구까지의 거리

강동구에는 5호선이 지나다닌다.

영등포역까지는 50분으로 생각보다는 멀었으나 모든 업무지구를 1시간 내에 갈 수 있다는 것은 엄청난 위치적 장점이다.

 

 

3. 중학교 학군이 좋은지 판단해본다.
인터넷에 2022년 중학교 특목고 진학순위라고 검색하면 나온다. 혹은 아실 사이트에서도 비교 가능하다.

 

중학교 학군이 중요한 이유는 멀리서도 좋은 고등학교는 갈 수 있지만 중학교는 인근에 거주해야지만 갈 수 있기 때문이다.

 

출처: 수리날다 블로그

 

출처: 아실

 

강동구내 1위 학군은 강일이라고 나오긴 하지만, 한영중이 특목고 진학률이 월등히 높다.

 

사실상 거의 간단한 조사과정에 불과하다.

만약, 제대로 손품을 팔고 싶다면 다음 게시글을 참고하기를 바란다.

 

2022.10.29 - [공부하자] - 10.30 부천임장 준비

10.30 부천임장 준비

 

기타 TIP

신도시라면 구도심보다 인기가 많다.

주택이 밀집된 곳보다는 아파트가 밀집된 지역이 좋다.

암사동, 천호동, 성내동 보다는 아파트가 밀집한 고덕동이 더 우수하다.

미래의 모습을 알고 싶다면 도시기본계획을 살피거나 '강동구 개발 호재' 등으로 검색하면서 찾아봐라.

 

 

 

**렘군의 저서 '10년 동안 적금밖에 모르던 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?'라는 글에 나온 내용을 바탕으로 분석한 내용입니다.