강남구는 현재 대부분의 지역이 '토지거래허가구역'으로 100% 현금이 있어야만 진입 가능하다.23년6월에 토지거래허가구역 기간이 만료되니 규제가 풀리는지 지켜보는 것이 좋다.
토지거래허가구역 토지에 대한 투기를 막기 위하여 해당 기관의 장관이 지정하는 지역이다. 반드시 실거주를 해야한다는 것이 특징이다.
대장: 래미안대치팰리스와 비교하여 안전마진 계산! (전용 84, 35억)
✔ 강남은 투기과열지구로 '조합 설립' 이후 단계에서는 매수가 불가능하다.
*투기과열지구: 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) + 용산구
단지명
추진단계
압구정동
현대1,2,8차
조합설립인가
한양1,7차
조합설립인가
미성 1,2차
조합설립 추진위원회
청담동
청담르엘
2023년 분양 예정
홍실아파트
이주 및 철거
삼성동
.
.
대치동
대치동 구마을 3지구
2022년 12월 분양 예정
대치동 구마을 1,2지구
분양 완료
대치르엘
2년차 입주
대치 쌍용 1차, 2차
사업시행인가
대치우성1차
조합설립인가
은마아파트
추진위원회
만약 내가 진입할 능력이 된다면 강남구는 어떤 물건이든 좋으니 과감하게 투자하기를 바란다.
서초구 재건축
대장: 아크로 리버파크 (84기준, 38억)
서초구는 토지거래허가구역이 아니다.
단, 투기과열지구이기에 '조합원 지위 양도 금지'는 강남구와 동일하다. 예외 물건이 아닌 이상 매수하거나 매도하기가 힘들다.
단지명
추진단계
반포동
반포 주공 1단지(반포디에이치클래스트)
관리처분인가
래미안 원펜타스
착공 및 분양
신반포 2차
조합설립인가
삼호가든 5차
조합설립인가
신반포 4차
조합설립인가
잠원동
신반포 메이플자이
23년 분양예정
서초동
신동아
관리처분인가
★방배동
방배동 신동아
관리처분인가
방배삼익
이주 완료!
5구역(디에이치방배)
2023년 분양예정
6구역(래미안원페를라)
2023년 분양예정
13구역, 14구역
분양계획 미정
용산구 재건축
'건축심의'가 어려운 지역이라, 이미 건축심의 통과한 구역은 가치가 상당하다.
한강변 지역은 주로 재건축을 진행하지만, 한강을 바로 볼 수 없는 2군 지역들은 리모델링으로 가는 분위기이다.
'래미안 첼리투스' 1:1 재건축 성공 아파트로 유명하다.
용산구는 토지거래 허가구역에 속하지 않기 때문에 '조합원 지위 양도 금지'에만 유의하면 된다.
동부이촌동
한강맨션
사업시행인가
삼익
사업시행인가
왕궁
조합설립인가
1:1 재건축 추진 중
강촌, 코오롱, 이촌현대, 한가람
리모델링
신동아
조합설립인가
송파구 재건축
송파구도 토지거래허가구역이다. (실거주 할 사람만 매수가능)
잠실 주공 5단지는 미래의 대장 아파트가 될 가능성이 높다.
방이동의 경우 재건축 연한을 넘겼지만 대형 평수가 많아 재건축 움직임이 없다.
+잠실 장미 1,2,3차가 재건축 신속통합기획안에 확정되었다.
잠실동
잠실주공5단지★- 미래 대장
조합설립인가
미성크로바
이주 및 철거
진주
착공 및 분양
우성 1,2,3차
조합설립인가
장미 1,2차
조합설립인가
잠실 르엘, 래미안 아이파크
분양
가락동, 문정동
가락삼환나우빌
건축심의 통과
가락극동, 가락프라자, 가락미륭, 가락현대1차
조합설립인가
가락삼익
조합설립인가
상아2차
리모델링
한양2차, 3차
조합설립인가
미성
추진위원회 승인
힐스테이트e편한세상 문정
분양예정
영등포구(여의도동) 재건축
대부분 재개발 사업이 이루어지고 있지만, 재건축 사업도 많다.
여의도동
시범아파트★
조합설립인가
신탁방식으로 진행
목화
안전진단 통과
대교, 삼부, 미성
추진위원회 승인
+여의도 시범, 한양이 재건축 신속통합기획안에 확정되었다.
여의도는 한강뷰에 고소득 직장인들이 많고(금융사, 방송국 등) 현대백화점 더 현대 서울까지 들어오며 인프라가 좋다.
그러나, 토지거래허가구역이어서 50년차 아파트에 입주해서 들어가기에 다소 진입장벽이 있다.
속도가 매우 느린 것도 특징이다.
양천구 목동
목동의 신시가지는 중층 아파트지만 대지지 분이 크고 용적률이 114%까지도 나오는 단지가 있어서 재건축 사업성이 좋다. 하지만 안전진단에서 어려움을 겪고 있어 올해 말안전진단 관련 법의 개정이 있으면 기대가 되는 곳이다.
노원구 상계동
목동 > 상계 주공 > 월계동 미륭, 미성, 삼호 > 중계동 순서로 진행될 것이다.
지역의 특징으로는 북쪽으로는 상계 뉴타운이 있고, GTX-C 노선이 창동역을 지나게 될 것이라는 호재가 있다.
현재는 8단지만 성공하여 포레나 노원이 되었다. 남아있는 단지 중,5단지만 저층이라 사업성이 좋다.
만약 상계동 재건축이 순조롭게 진행된다면 월계동과 중계동에도 영향을 미칠 것이다.
재개발
한남뉴타운
*인근 한남더힐과 나인원 한남과 비교
한남 5구역이 가장 입지가 좋다.
한남 2구역은 이태원역 역세권이다. 최근 치열한 접전 끝에 대우건설을 시공사로 선정하였다. 서울 재개발 단지의 의무 조건인 임대주택 30% 조건을 피해가서 사업성이 더 좋다. (15%만 유치)
한남3구역은 가장 속도가 빠르다. 구역 내 경사가 단점이긴 하다.
한남 4구역은 사업성이 가장 좋은데, 조합원 수가 적고 신분당선 보광역(신설)과도 가깝다.
성수전략정비구역
유일하게 토지 거래 허가구역이다.인근 트리마제와 비교!
노량진뉴타운
인근에 흑석뉴타운과 신길뉴타운을 끼고 있다. 흑석뉴타운은 이미 입주를 마쳤거나, 대부분 입주 예정이기에 다루지 않는다. 흑석동의 대장은 '아크로 리버하임'이다.
노량진 뉴타운의 경우 아직 한 곳도 분양한 곳이 없다. 시간이 너무 오래걸린다.노량진의 경우 1+1분양이 많아서 갑자기 다주택자가 될 수 있으니 대출과 세금 측면에서 많이 유의해야 한다.
북아현뉴타운
2구역과 3구역 모두 전매제한에서 자유롭다. 학교랑 가깝고 직주근접이 뛰어나다.
안전마진을 계산하고 싶다면 'e편한세상신촌'의 시세 또는 '종로구 경희궁자이'와 비교해봐라.
동대문구 이문, 휘경 뉴타운
1만 세대가 넘는 동북권 대단지 뉴타운으로이문4구역은 신설 초등학교가 들어설 예정이라 매력이 많다.이문 3-1구역과 이문 3-2구역을 합쳐 이문 3구역이라고 하는데 이문 3-2구역은 고도 제한이 있어, 남은 용적률을 3-1구역과 공유하여 3-1 구역은 일반분양을 많이 받게 되고, 3-2구역은 타운하우스 위주로 개발한다. 휘경 3구역의 경우 주변에 새 아파트가 거의 없기에2023년에 입주하는청량리역의 3대장(청량리역 롯데캐슬, 해링턴플레이스, 한양수자인) 을 기준으로 삼기 바란다.
청량리역 근처
청량리의 경우 10개의 철도 노선이 지나므로 좋다. 현재 6개 라인이 지나고 있으며, 앞으로 강북횡단선,면목선, GTX B,C 노선이 추가 될 예정이다.
앞으로 입주할청량리역 롯데캐슬, 해링턴플레이스, 한양수자인이 65층, 40층, 59층으로 완공되면 청량리역 일대가 확 바뀔 예정이다. 청량리 7구역이 가장 속도가 빠르며, 전매제한도 자유롭다.
청량리 7구역이 가장 속도가 빠르다. 전매제한도 자유롭다. 청량리역 북쪽 구역들은 사업성이 좋은 편이나 단독주택이 많아서 실제 투자금이 많이 든다.
전농8구역은 이미 입주한 동대문롯데캐슬노블레스, 래미안크레시티 등이 있으며 전농 9구역은 토지거래허가구역이어서 반드시 실거주 해야만 한다.
성북구 장위뉴타운
길음뉴타운에서 유일하게 남은 재개발 구역은 길음5구역 뿐이다. 위치가 매력적이다.장위뉴타운은 대규모 사업이며 앞으로 생겨날 '동북선'의 혜택을 받을 것이다. 3구역과 14구역을 눈여겨 보자.'꿈의 숲 아이파크'를 기준으로 안전마진 계산.
성북구의 경우 성북 1구역, 안암1구역,2구역 등 의외로 물건이 많다. 성북 1구역은 토지거래허가구역으로 실제 거주해야 하지만, 대규모라 사업성은 기대해 볼만 하다. 성북 2구역은 신월곡1구역과 결합하여 재개발 추진 중이며, 성북 2구역이 타운하우스로 신월곡 1구역이 용적률을 가져갔다. 성북구의 47층까지 건물이 생길 예쩡
상계뉴타운
상계뉴타운의 경우 4구역과 6구역은 이미 입주를 마쳐서 노원센트럴푸르지오, 노원롯데캐슬시그니처로 분양을 완료했으며 남은 구역 중에서는 1구역이 빠르다. 시세의 기준치는 '노원센트럴푸르지오'나 '포레나노원'을 기준으로 삼아야 한다.상계뉴타운 자체는 8400세대로 규모가 안 크지만, 상계주공 재건축이 완료되면 대규모 신축밭이 될 것이다.지하철 4호선이 남양주 진접까지 연장된다는 호재도 있다.
신림뉴타운의 경우 서초구와 맞닿아 있어서 강남과 밀접하다. 세대수가 적다는 단점이 있다. 안전마진 계산 시 'e편한세상서울대입구'를 기준으로 삼자.
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