돈되는 재건축 재개발

• 재건축, 재개발 투자 그거 어렵지 않나요?
• 투자 전에 이것부터 체크하자
• 재건축, 재개발 투자의 기본 구조 익히기
• 재건축 수익률 분석, 단계별로 배워보자
• 유망 지역 미리 찾아내는 '세대 당 평균 대지지분'
• 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 예상단지 분석하기
• 도전! 재개발 사업성 분석
• 틀을 깨는 투자가 필요하다

챕터 1. 재건축, 재개발 투자 그거 어렵지 않나요?

 

재건축, 재개발 투자에 대한 오해

  재건축, 재개발은 투자금이 상대적으로 많이 들고, 투자 기간이 길며, 사업 지연이 많이 생기는 위험한 투자라고 알고 있다. 그러나, 리스크가 큰 만큼 수익률도 크기에 성공하게 되면 얻게 되는 수익이 상당하다. 실제 부자들도 재건축 또는 재개발로 큰 돈을 번 경험이 1~2번씩은 있다고 한다. 

 

① 오래걸리니 돈이 묶인다?

실제 구역 지정부터 입주까지는 아무리 빨라도 10년 이상 걸린다. 그러나, 재건축·재개발 투자의 진행 과정을 알고 타이밍을 맞춘다면 1~2년 안에도 가능할 수 있다. 초반에 들어가면 투자금은 적게 들지만 돈이 오랜 시간 묶여 있을 거고, 후반에 매수하면 투자금은 큰 대신 돈이 묶이는 시간은 줄어들 것이다. 만약 불안하다면 사업이 무산되지 않을 단계에서 투자하면 된다.

 

② 가격 계산이 어렵다?

프리미엄, 조합원 분담금, 감정평가액 등을 공부하면 쉽다.

 

③ 투자금이 많이 든다?

 상대적으로 투자금이 많이 들어가는 투자는 맞다. 그 이유는 P가 오르는데 전세가는 안 오르고 대출도 생각보다 많이 안 나오기 때문이다. 그러나 투자금을 줄일 수 있다. 초창기에 매입하거나, 재건축이 아닌 재개발에 투자하거나, 경매로 물건을 사면 된다.

 

재건축과 재개발의 차이

	재건축	재개발
정비기반시설 (도로, 공원, 학교, 주차장 등)	양호	**열악
**기부채납비율	적음	많음
주거이전비, 상가영업보상비	X	O
임대주택 건설의무	늘어난 용적률의 50%	전체 세대수의 15%이하
투자금	상대적으로 많음	상대적으로 적음
안전진단	O	X

 

재건축, 재개발 사업은 「도시기본계획」(「도시 및 주거환경 정비기본계획」+ 「지구단위계획」 ) 에 의해 진행된다. 

**4가지 요건 중 1개 이상 만족시키면 지정이 된다. (호수밀도, 과소필지, 주택접도율, 노후도)

**기부채납비율: 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅의 비율

통상적으로 기부채납비율이 높으면 사업성이 떨어진다.

 

 

챕터2. 투자 전에 이것부터 체크하자.

 

재건축, 재개발 투자 시에는 반드시 2가지를 생각해라.

첫째, 얼마의 기간이 걸릴 것인가

둘째, 수익성이 좋은가

 

재건축, 재개발 사업의 순서

 

1단계: 정비기본계획-(안전진단)-정비구역 지정-추진위원회 승인(2~3년)     

재건축은 정비기본계획 수립 이후, 안전진단을 실시한다.

가격은 오르지 않았으나 사업이 무산될 가능성이 높은 단계

 

2단계: 조합설립-시공사 선정

재개발의 경우 토지등소유자의 3/4이상, 토지 면적의 1/2이상의 동의를 받아야 하고, 재건축의 경우는 전체 구분소유자의 3/4이상, 각 동별로 과반수의 동의를 받아야 한다.

★서울시의 경우, 시공사 선정을 사업시행인가 후에 한다.

  공격적인 투자자의 경우 미리 사업성을 예측하여 들어가기도 한다. 그러나, 사업성 분석하고 분담금 산출해보며 일단 추이를 지켜보는 것이 좋다.

 

3단계: 사업시행인가-종전자산 평가-분양신청

본격 사업이 시작되는 단계.

 조합설립인가 단계에서 사업성이 있다 싶으면 관심 갖고 있다가 투자한다. 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍.

 

4단계: 관리처분계획-이주,철거(6개월~1년)-동호수 추첨-착공

분양신청이 종료된 후에 수립하는 계획.

임대아파트 세대, 조합원 분양 수익, 일반 분양 수익, 비례율 결정, 분담금 등이 결정되기에 구체적으로 투자 수익을 분석할 수 있는 단계이다.

이미 수익성이 공개되었기에 매력적인 투자 타이밍은 아니나 실수요자의 경우 관심 가져도 좋다.

 

5단계: 일반분양-준공 및 입주-이전고시 및 청산

조합원 입주권 거래가 활발한 단계. 기존 조합원의 경우 입주를 할 지, 입주권을 매도할지 결정하는 시기.

투자보다는 투자한 물건을 정리할지 판단해야 하는 단계.

 

 

조합원 자격요건

재건축, 재개발 구역 내에 있는 부동산을 사기만 하면 조합원이 된다고 생각하는 경우가 많은데 아니니 유의해야 한다.

 

재건축	토지와 건물을 모두 소유하고 있는 사람 중 사업에 동의한 사람
재개발	토지+건물 소유	O
	건물만 소유	2003년 12월 30일 이전에 토지, 건물 소유권이 분리되었으면 O
	토지만 소유	90㎡이상: O 30㎡~90㎡미만: 무주택자만 O (단, 2010년 7월 30일 이후 구역지정된 곳은 자격 인정 X) 30㎡ 이하: 현금청산
	뚜껑매물 (무허가건축물)	1981년 12월 31일에 '무허가건축물대장'에 등록되어 있거나 1981년 촬영한 2차 항공사진에 나타나있으면 O

 

용어 정리

▷ 총사업비=공사비 + 기타 사업비
▷ 공사비: 건축자재비, 인건비, 철거비 등  (*평당 공사비를 눈여겨 볼 것)
▷ 기타 사업비: 공사비를 제외한 모든 비용
   -보상비: 현금 청산비, 세입자주거이전비, 상가영업보상비
   -공과금: 법인세를 내는 금액
             *비례율이 100%가 넘는 경우만 법인세를 내는데, 이 항목을 많이 잡았다면 비례율을 높게 평가한 것이다.
   -금융비용: 일반분양 수익 나기 전가지 들어가는 각종 이자 (이주비, 대출이자 등)
   -예비비: 비상 상황에 대비하기 위해 잡아놓은 예산
            총 사업비의 1%가 일반적이다. 사업성이 안 좋은 경우에는 적게 잡는다.  *높다면 추후 비례율 낮아질 가능성이 적다.
  -미분양 대책비: 미분양 시 중도금 무이자 또는 할인분양을 위한 비용
  -이주촉진비: 기한 내 이사가는 조합원에게 주는 이사비
▷ 수입추산액: 사업의 예상 수입

 

재건축, 재개발 관련 사이트

'입찰'=입찰공고문

 

http://www.housingherald.co.kr/

하우징헤럴드

 

 

챕터3. 재건축 재개발 투자의 기본 구조 익히기

 

출처: 잇콘출판, 부동산 중개법인 에이원

비례율

재건축, 재개발의 사업성을 나타내는 지표

100보다 높을수록 사업성이 좋다. 비례율이 낮아질 경우, 돈을 더 내기도 하는데 이를 '추가부담금'이라고 한다.

 

*비례율을 맹신해서는 안 된다. 총 사업비를 늘이거나 줄이면 바뀔 수 있기 때문이다.

  통상적으로 비례율은 100%에 가깝게 맞춘다. 왜냐하면 비례율이 100% 넘어가면 법인세를 내야하고, 감정평가액에 따른 싸움이 나기도 한다. 반면, 비례율이 낮으면 손해를 보니 100에 맞추려고 하는 것.

 

종후자산평가액 (=수입추산액)

사업이 끝난 뒤 총 얻게 될 수입.

예) 조합원 분양 2억원 100세대, 일반 분양 2억 5,000만원 50세대면 종후자산평가액은 2X100+2.5X50= 325억

 

총사업비란? (=공통부담소요비용)

사업을 진행하는데 들어간 총 비용

공사비(건설비+철거비) + 기타사업비 (보상비, 대출 이자 등)

 

사업일정이 길어질 수록 비용이 늘어나기에 재건축, 재개발은 속도가 생명이라고 흔히들 하는 것이다.

 

*일반적으로 재건축은 공사비:기타사업비가 75:25, 재건축은 65:35 정도

재개발의 경우 손실보상비(현금청산자들한테 줘야하는 돈), 이주비 등을 줘야 하기 때문이다.

 

종전자산평가액이란? (=분양대상 토지 등의 총 평가액)

조합이 기존에 갖고 있던 자산의 총합. (감정평가액의 총합)

 

 

감정평가액 예측방법

집합건물	재개발 구역 인근의 거래 가격과 비교 전세가와 매매가의 중간 정도로 매김
단독, 다가구	토지 감정평가액(공시지가 X 비율 X 토지면적) +건물 감정평가액(예상 평당가 X 연면적)    -토지는 공시지가를 기준으로 함. 비율이란 인근 지역의 공시지가 대비 거래가격.     통상적으로 주변 거래 시세의 80~90% 정도로 평가되는 것이 일반적이다.    -건물은 원가법으로 계산 후, 연식에 따라 감가상각함.

 

작가가 생각하는 건물 감정평가액 예상치 *2017년 기준

건축 후 경과연수	평당 가격
15~20년	140만~160만
21~25년	110~140만
26~30년	90~110만
31~35년	60~90만
36~30년	50~60만

 

예) 토지 면적 20평, 공시지가 평당 1,000만원, 건물 연면적 30평, 25년된 다가구주택

인근 다가구 주택이 공시지가의 100%수준에서 거래되고 있다고 가정했을 때, 토지의 감정평가액은 20평X1,000만원=2억이다. 건물의 경우, 110만원X30평=3300만원. 총 감정평가액은 2억 3300만원이다.

 

**무조건 감정평가액이 낮다고 나쁜 것은 아니다. 왜냐면 종전자산평가액이(분모가) 줄어들면 비례율을 높여 회복할 수 있기도 하고 조합원 분양가를 낮추기도 하기 때문에 반드시 손해본다고 생각하지는 말 것!

 

 

챕터 4. 재건축 수익률 분석, 단계별로 배워보자

 

재건축의 경우는 재개발처럼 감정평가액과 종후자산평가액 등 모든 것을 알고서 투자하려고 하면 이미 많이 올라있는 경우가 많다. 그러므로, 조합설립이나 사업시행인가 시점에서 조합원분양가와 권리가액을 모를 경우, 재건축 분담금을 이 식으로 계산할 수도 있다.

 

조합원 건축원가 -  일반분양 기여금액

 

 

조합원건축원가: 순수건축비 + 기타사업비=순수건축비X133%

일반분양 기여금액:  대지지분 1평당 일반분양 수익{(일반분양가-순수건축비) ÷ 필요 대지지분} X 기여 대지지분

순수건축비	평당 시공비 X 계약면적**
기타사업비	기준평형의 순수건축비 X 33%
일반분양수익	일반분양가-순수건축비
기여 대지지분	대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원분양 시 쓰이는 대지지분

***계약면적이란?
전용면적: 내가 온전히 쓰는 면적                              (전용 84)
공급면적: 전용면적 + 복도, 계단                              (34평형)
계약면적: 공급면적 + 주차장, 경비실 등 면적

<공급면적에 따른 일반적인 계약 면적 크기>

공급면적	전용면적	계약면적
25평형	59	약 40평
34평형	84	약 55평

대부분 재건축의 경우 공사비와 기타사업비의 비율이 75:25이므로 

기타사업비는 공사비의 1/3배 (33%), 총 사업비는 공사비의 133%에 해당한다고 볼 수 있다. 

 

 

 

★ 조합원 건축원가 계산.

18평 아파트로 전용 84를 받고 싶은 조합원. 

1. 평당 공사비를 알아야 한다.

   평당 공사비 420만원으로 가정

2. 순수 건축비를 구하기

  34평의 경우=420만원 X 55평 = 2억 3,100

  25평의 경우=420만원 X 40평=1억 6,800

3. 기타사업비 구하기

   통상적으로 순수건축비의 33% 정도.

   주의할 것은 평수가 달라도 기타사업비는 동일함!!! 다양한 평형 중, 중간 평수로 계산하는 것이 가장 합리적이다.

   34평을 기준으로 2억 3,100 X 33% = 7,623만원

4. 조합원 건축원가 구하기 

   34평의 경우= 55평X420만원X133%= 3억 723만원. 또는 2억 3,100만원 + 7,623만원

   25평의 경우= 1억 6,800만원 + 7,623만원  

 

 

★ 일반분양 기여금액 계산.

 

1. 일반분양가 예측하기

인근 비슷한 입지 신축 아파트와 비교하여 시세 예측

2. 일반 분양 수익 계산

 6억 8000-420만X55평=4억 4,900만

3. 대지지분 1평당 일반분양 수익

4억 4,900만 ÷ 필요대지지분 13.25평(가정)= 3,388만

4. 일반분양 기여금액 계산

3,388만) X 기여 대지지분 6평(대지지분 22평-기부채납 2.75평-조합원 면적 13.25평)=2억 328만원        

필요 대지지분

  

필요 대지지분은 용적률에 따라 달라진다.

* 2종 지역의 경우 용적률 250%까지, 3종 지역의 경우 300%까지 건축 가능.

 

 

 

챕터 5. 세대당 평균 대지지분

 

아직 사업이 시작되지 않은 지역에서 자료가 없는데 사업성을 분석해보고 싶다면 '세대당 평균 대지지분'을 이용할 수도 있다.

 

흔히들 용적률을 기준으로 사업성을 평가하는데, 용적률의 함정이 있다.

 

	A	B
용적률	150%	150%
평형구성	24, 32, 38, 48평	12평, 16평, 19평, 24평
대지지분	13평, 18평, 22평, 28평	6.5평, 9평, 11평, 14평
세대수	각각 100세대(총 400세대)	각각 200세대(총 800세대)

이 경우, A와 B마을 모두 대지지분은 (13+18+22+48)X100=8100평, (6.5+9+11+14)X200=8100평으로 동일하지만, 기부채납을 하고나서 일반분양 가능한 면적을 구해보면 완전 다르다. 둘다, 기부채납비율을 10%로 가정했을 때, 8100평-810평=7290평의 면적이 나온다.

편의를 위해 모든 조합원들이 25평을 신청하여, 필요 대지지분이 9평이라고 가정해서 계산해보자.

 

A:  7290평 - (9평X400세대) = 3690평 

B:  7290평 - (9평X800세대) = 90평 

 

즉, 일반분양을 위해 쓸 수 있는 면적 자체가 차이나게 나올 수 있다.

 

그래서 '세대당 평균 대지지분'을 봐야한다.

 

세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 ÷ 세대수

 

세대당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 어느 정도 수익성이 나온다.

그 이하는 재건축보다는 리모델링이 나을 수 있다.

 

사업마다, 기부채납비율, 일반분양가, 용적률 상한선 등이 달라지기에 달라지는 사항을 유의하여 투자하기를 바란다.

 

 

챕터 7. 도전! 재개발 사업성 분석

 

조합설립단계

재개발은 재건축과 달리 변수가 많아 초기에 측정한 사업성에 비해 정확도가 떨어질 수 있다. 그러나, 초기의 조합설립총회 책자에서 공사비와 기타 사업비의 비율이 75%:25%가 아니라면 의심해 봐야 한다.

 

평당 공사비도 변화될 수 있으니, 인근 시공사 선정이 이루어진 사업장을 참고하여 평당 공사비가 적정한지 평가해보는 것도 좋다.

 

감정평가액 예측해보기

재개발 사업의 경우, 감정평가액 측정이 어렵기에 조합창립총회 책자의 종전자산평가 총액 ÷ 전체 토지등소유자 수를 하면 평균 감정평가액을 구할 수 있다. 거기에서 건물 면적이 좁거나 큰지를 고려하여 금액을 추산할 수 있다.

 

감정평가액 확정 이후 분석

사업 초기에는 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이를 고려하여 p를 계산 후, 투자 해야한다. 그러나 감정평가가 공개된 시점에서는 단순 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 아닌 일반분양예정가가 주변에 비해 얼마나 높은지 낮은지를 평가해봐야한다. 만약, 주변 시세보다 낮다면 실제 일반분양가는 높아질 가능성이 높다. 이에 따른 비례율을 계산하여 투자 수익을 분석해보는 것이 좋다. 

 

재개발 사업에서 가장 변동 가능성이 큰 것은 일반분양가와 공사비이다. 앞으로 일반분양가가 높아질 것으로 판단되는 지역을 매수랄 때는 감정평가액이 큰 물건에 투자해야 한다. 

 

이주를 시작한 곳 중, '관리처분단계'에서 분양 시장이 좋지 않아 일반분양 예정가가 시세보다 낮게 측정된 곳은 짧은 시간내에 수익을 올릴 수 있다. 

부동산 상승기에는 감정평가액이 큰 물건에 투자하는 것이 좋으며, 부동산 흐름이 좋지 않을 때는 감정평가액이 작은 빌라를 매수하는 것이 낫다. 

혹은 조합원들이 이주하는 시기에 이사를 갈만한 지역을 선점한 후, 이주 타이밍에 맞춰 매도하는 것도 좋은 방법이다. 재개발의 경우, 사업 이후 세대수가 줄어든다. (세입자들이 다가구 주택에 3가구가 거주한다고 해도 입주권을 받는 것은 집주인 1명뿐이기 때문) 그러므로, 줄어드는 주택수를 이용하여 돈이 부족한 사람들이 이동할만한 저렴한 지역의 주택을 매수해도 좋다.