3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석기법

  역사적으로 전체적인 부동산 흐름은 상승과 조정을 반복해오며 우상향을 했다. 우상향 과정에서 저점과 고점을 높여가다보니, 상승폭은 자연히 조정폭에 비해 높았고 조정폭은 상대적으로 적었다. 달리 말하자면 어느 시기에 투자를 했든 보유하는 동안 있었던 침체기만 버텼다면 누구나 투자금 이상의 금액을 회수할 수 있었을 것이다.

  그러나 시장의 평균 수익률을 넘는 이익을 얻기 위해서는 저점과 고점을 알고 매수, 매도 타이밍을 알아야 한다. 우리가 재테크 공부를 하는 이유는 바로 사이클을 알고, 사이클에 맞게 투자하기 위해서이다.

 

부동산의 상승과 조정의 흐름을 만들어내는 요인은 매우 다양하나, 그 중 4가지 요인을 우선으로 들고자 한다.

 

 

부동산 정책

 

○ 대통령직인수위원회 백서를 살펴보자.

  대통령 당선이 되면, 대통령직인수위원회는 앞으로의 정책 기조를 설정하기 위한 준비를 한다. 투자자라면 대통령직인수위원회에서 발간한 '대통령직인수위원회 백서'를 통해 향후 5년 간의 국정 철학을 살펴봐야 할 것이다.

 

○ 침체기의 정부 정책을 살펴보자.

 2017년 박근혜 정부 : 양도소득세 5년간 면제, 취득세 1~3%로 감면, LTV,DTI 70%로 일괄 적용, 재건축 연한 완화(40년 → 30년) 등. 박근혜 정부 정책의 끝은 '분양가 상한제 폐지'였다. 또한, 재건축 초과이익 환수제 적용을 유예하고 재건축사업의 동의율을 줄여줌으로써 부동산 가격 상승을 견인하게 된다.

 

놀랍게도 지금과 거의 유사하다. 정부의 활성화 정책은 시장의 급격한 반등을 일으키지는 않는다. 그러나 지속적인 규제 완화 정책은 서서히 온기를 불러오고, 어느순간 급격한 시장의 상승을 불러올 수 있다. 결국, 지속적으로 부양 정책을 쓰면 부동산 시장의 가격은 상승할 수 밖에 없다. 정부에서 사라고 하면 사야하는 이유이다.

 

세금을 받지 않겠다는 건, 마음껏 투자하라는 판을 벌여주는 것이다. 이런 기회가 온다면 하늘의 축복으로 여기기 바란다.

 

 

○ 활황기의 정책을 살펴보자.

  2002년 당시, 활황장이었던 부동산 시장은 용인과 분당이 투기과열지구로 지정되기 전에 사고 싶어하는 매수자들로 엄청난 급등장을 지나고 있었다. 이를 이어받은 2003년의 노무현 정부는 투기과열지구를 대폭 지정하고 분양권 전매를 전면 금지, 재건축사업의 안전진단 기준을 강화한다. 조정의 기미가 없자, 조합설립인가 이후는 현금청산 당하는 규칙과 LTV 40%로 강화, 종부세 도입, 1가구 3주택자 양도소득세 중과 등을 추가 실시한다. 지금도 회자되는 유명한 8.13(2005)대책은 실거래가 신고 의무화, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)의 강경한 대책을 실시한다.

 

 상승 국면에서 지속적인 상승을 예상하고, 자신의 능력 밖의 투자를 한 사람이라면 조정 국면에서 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다. 정부 정책을 무시한 투자는 대가를 치르게 된다.

 정부에서 부동산 시장을 부양하거나 규제 할 때는 항상 '분양권'부터 건드린다. 정부에서 부동산 시장을 부양시키거나 진정시키기 위해 쓸 수 있는 카드는 생각보다 한정적이다. 근본적인 해결책은 수요를 커버하는 여유로운 공급이지만, 선호 지역의 공급량은 한정적이고 시차로 인한 부동산 시장의 성격 상, 완화와 규제는 끊임없이 반복될 것이다.

  우리는 정부의 정책에 따라 정부의 방향에 따라가는 것이 바람직하다.

 

 

국내 외 경제 상황

 

○ 부동산 시장은 거시경제와 미시경제 모두 고려해야 한다.

  '경제'란 인간활동에 필요한 재화와 서비스를 만들고 나누고 쓰는 모든 활동과 관련된 것들을 말한다. 경제학은 거시경제와 미시경제로 나뉘는데, 거시경제는 한 국가의 국민이 돈을 얼마나 벌어들이는지를 주로 다룬다. 생산량, 물가, 실업, 이자율, 국제수지 등이 거시경제를 알 수 있는 지표이다. 반면, 미시경제는 개별 경제주체와 개별 시장을 대상으로 하기에 가격 결정을 다루는 분야이다. 

 

 

○ 우리가 경제활동을 해야하는 이유는 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위해서이다. 

  1971년의 새우깡 가격은 50원이다. 지금은 1,200원이 넘는다. 그렇다면 새우깡의 가치는 변했을까? 아니다. 가치는 동일한데 가격만 상승한 것이다. 주택도 새우깡과 같은 하나의 상품이다. 하물며 의식주 중 하나인 주택이 새우깡보다 많이 상승하는것은 당연한게 아닐까.

  더불어 화폐도 늘어난다. 돈과 화폐는 엄연히 다르다. 과거 금본위제에서는 발행량과 비례하는 금을 가지고 있어야지만 화폐 발행이 가능했지만 오늘날은 신용본위제로 화폐를 마음대로 찍어내고 있다. 화폐의 희소성이 줄어들며 화폐의 가치는 점점 줄어들고 있는 것이다.

 

○ 실물경제는 어려운데 부동산 가격이 오르는 이유는?

 

MV=PQ

 

M: 통화량    V:  통화유통속도   P: 물가   Q: 생산량

실물경제가 악화되면 Q(생산량)은 떨어지고, V(통화의 유통속도)도 떨어진다. V와 Q를 고정한 후, M과 P를 보면 통화량이 늘어나면 물가는 상승한다. 즉, 화폐가 시중에 많이 풀리면 화폐의 가치는 떨어지고 실물 자산인 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없다.

 

통화량 증가요인

금리 인하, LTV/DTV 완화, 국채회수, 세금 인하, 지급준비율 인하(은행이 일정부분 예치하고 있는 금액의 비율), 재할인율 인하, 재정 지출의 확대 

 

완전 반대의 경우, 통화량이 감소한다고 보면 된다.

 

통화량 감소 요인이 정부의 보도자료나 언론에서 보일 때, 향후 부동산 가격이 조정될 수 있음을 유의해야 한다.

 

 

인간의 심리

 

○ 인간은 제 3의 법칙을 따라간다.

  길에서 3명의 남자가 허공을 향해 가리키며 쳐다보면, 사람들은 이를 확인하게 된다. 사람들은 모두가 돈을 벌었다고 하는 시기에 투자한다. 부동산 시장 전체 상황이 어려우면 좋은 부동산도 오르기 힘들고, 시장상황이 좋으면 못난이 부동산도 가격이 오른다. 그러니 못난이 부동산이 대세상승의 끝자락에 저평가 되었다고 사는 바보는 되지 말자.

 

○ 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지이다.

  인구가 줄어든다고 서울대가 미달날 일이 없듯이, 입지가 좋으면 꾸준히 인기 있을 것이다. 입지 좋은 지역은 활황기에는 다른 지역보다 많이 오르고, 침체기에는 다른 지역보다 가격방어가 잘 된다. 그러나, 본인이 입지 좋은 최고의 장소(강남구, 부산 해운대구, 대구 수성구 등)를 갈 수 없다면 한 가지씩 포기하더라도 해당 지역 내의 상대적으로 가장 우수한 곳을 고르자. 어설프게 군중심리에 따라가지 말자.

 

○ 서울 부동산이 폭락할 가능성은? (2017년 기준)

  폭락이 일어나려면 폭등, 즉 버블이 있어야 한다. 역사적인 사건과 비교하여 우리의 집 값이 지금 얼마나 폭등 수준인지를 살펴봐야 한다.

 

일본의 잃어버린 10년.
  우리나라와 일본을 비교하며 우리나라도 일본처럼 잃어버린 10년을 겪게 될 것이라는 이야기가 많다. 그러나, 엄밀히 살펴보아야 한다. 일본의 경기침체의 가장 큰 원인은 '플라자 합의' 때문이다. 1950~70년대의 일본은 엄청난 경제성장을 겪고 있었고, 반면 미국은 석유파동 이후 불황에 빠져있었다. 일본에 대한 무역적자가 커진 미국은 엔화를 평가절상(가치를 올리는)을 하는 합의를 하는데 그게 바로 플라자 합의이다.
 플라자 합의 이후, 엔화는 비싸지고 일본 수출 품목들이 비싸게 느껴지며 일본은 수출이 어려워지게 된다. 경기 부양을 위해 일본 정부는 돈을 풀었지만, 기업들은 설비투자가 아닌 주식이나 부동산에 투자를 한다. 더불어, 엔화 가치가 올라갈 것을 노리고 이득을 보려는 투자자들이 일본 시장에 엄청나게 투자를 하며 폭등하게 되고, 이에 대응하고자 금리를 2.5%에서 6%로 올리며 폭락은 시작된다.

 

당시의 (1990년대) 동경 아파트 가격과 한국의 가격을 한 번 비교하여 보자.

  당시 동경 아파트 20억 엔. 한국 돈 200억 원.

  과거 환율로 적용하면 100억원.

  100억원에 연 5% 복리를 하면 380억원. 

  현재 서울의 비싼 아파트는 24억원 정도. 

 

즉, 서울의 아파트는 엄청난 버블은 아니다. 

 

 사람들은 자기가 갖고 있는 신념을 확인하는 방향으로 나아가려는 경향이 있다.(확증편향) 우리는 시장 상황에 대해 합리적인 의심을 해볼 필요가 있다. 군중심리에 이끌리지 말고, 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해보자.

 

 

수요와 공급.

부동산은 수요에 비해 공급이 비탄력적인 상품이다. 왜냐하면 바로 공급을 할 수 없기 때문이다. 전국적으로는 주택 가격의 평균이 우상향하는 것이 맞지만, 지역별로 모든 부동산이 오르는 것은 아니다. 지역별 시장의 공급 물량이 초과인지 부족한지를 판단한 후, 부족한 지역에 투자하는 것이 좋다.

 

 

 

전국의 주택보급률은 이미 100%가 넘어 섰기에 더 이상 공급 걱정은 안 해도 되지만, 질 좋은 주택은 여전히 부족하다. 그리고 앞으로도 부족할 것이다.

 

성공하는 투자를 위해서는 다양한 의견을 종합하여, 최종 결정에 참고하는 겸손한 투자자가 되어야 한다.

 

이 책의 내용을 정리하자면

 

1. 정부에서 규제를 완화한다면 투자를 실행할 것이고, 시장이 과열된다면 못난이 물건은 정리해야 한다는 것이다.

   다가올 조정장을 대비하여 현금을 보유하고, 장기적 가치가 있는 물건을 보유할 것.

 

2. 경제공부를 해야한다. 

   돈과 화폐의 차이를 구분할 줄 알아야 하고 금리와 통화량, 소비자 물가, 대출의 정도를 항상 공부해야 한다.

 

3. 심리적으로 동요하지 말아야 한다.

   자신이 보유한 물건이 장기적인 가치가 있다면 조바심을 가져서는 안 된다. 전문가의 말만 믿지말고, 핵심을 이해하기 위해 노력해야 한다.

 

4. 수요가 있는 곳에 공급이 있다. 

  나 혼자 좋아하는 곳이 아닌 다수의 사람이 선호하는 부동산을 택해야 한다.

 

 

강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것이다.

 

참고이야기

기펜의 역설
 원래 가격이 상승하면 수요가 감소하고 가격이 하락하면 수요가 증가하는 것이 정상적인 수요 공급의 법칙.
그러나, 가격이 상승하면 수요가 증가하고 가격이 하락하면 수요가 감소하는 현상이 있는데 이를 '기펜의 역설'이라고 한다. 대한민국 아파트 시장이 바로 기펜의 역설이 아닐까..?

미아 패로법
정부가 시장에 개입해서 당초의 목적과는 상반되는 현상이 일어나게 만드는 규제를 말한다.
임대료를 규제하게 되면, 임대주택 공급자가 사라지며 결국 장기적으로는 임대주택을 찾기 어려워진다.
오늘날의 임대차 3법이 바로 미아 패로법에 해당한다고 볼 수 있다.