아파트 청약 이렇게 쉬웠어?

 
작가는 투자금이 적게 드는 투자를 고민하다가 '아파트 청약'을 공부하기 시작했다고 한다. 청약을 대부분 운의 영역이라고 생각하는데, 아파트 청약은 1년 정도만 공부하면 누구나 당첨될 수 있다.
 

  1부. 인생을 바꾸는 아파트 청약

 

작가는 대기업에 다니는 직장인이었고, 투자금이 별로 많지 않았다. 그런 그가 찾던 것은 수익은 크면서도 환금성이 좋은 투자였다. 결국 '청약'을 선택하게 된다.
 

청약을 해야하는 이유

1. 분양가의 10%만 있어도 할 수 있다.
중도금 대출도 잘 되어 있고, 잔금은 3년 후에 납부하면 되기 때문에 당장은 돈이 많이 안 든다. 그리고 지어지는 동안에 프리미엄이 붙는 경우, 수익이 날 수도 있다.
 
2. 새 아파트를 받을 수 있다.
새 아파트에 대한 수요는 늘고 있지만, 공급은 적기 때문에(서울 아파트 23%만 10년 미만 신축) 환금성이 좋다.
실거주라면 커뮤니티 시설이 발달한 신축 아파트에 살 수 있다.
 
3. 바쁜 직장인도 할 수 있다.
신청 과정이 15분 정도밖에 안 걸리고, 모델하우스 방문은 주말에도 가능하기 때문이다.
 
 

청약 당첨에 대한 편견

운이 좋아야 한다?
청약은 운이 아니라 전략이다. 본인 점수에 맞게 당첨될 확률이 가장 높은 곳을 신청하는 눈치싸움이다.
 
유주택자는 당첨이 힘들다?
경쟁률이 낮은 곳에 넣거나 기존 주택을 처분하거나 분양권을 매수하는 방법이 있다.
 
가점이 낮으면 당첨될 수 없다?
미분양 물건을 계약하거나, 프리미엄을 주고 매수할 수도 있다.
 
 

  2부. 아파트 청약 무엇부터 시작해야 할까

아파트 청약으로 내 집 마련하는 방법

 
1단계: ⭐청약 이해하기
생각보다 당첨자 중 부적격자가 많다. 부적격을 예방하고 당첨 확률을 높이기 위해 공부해야 한다. (3부 내용 공부하기)
 
2단계: 나에게 맞는 당첨 전략 세우기 
 
3단계: 자금 계획 미리 세우기
일반적으로 청약은 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%)인 경우가 많다.
청약에 신청하려면 최소 계약금은 있어야 하고, 잔금에 필요한 일부 금액을 미리 마련해 놓는 것이 좋다.
 

▶ 계약금: 일반적으로는 10%
인기 없는 단지: 계약금 1,000만원 먼저, 한달 뒤 나머지 금액 납부
인기 많은 단지는 분양가의 20%를 받기도 한다.

만약 최소한의 계약금도 없다면 가지고 있는 부동산 담보대출을 받거나 각종 신용 대출(1금융권, 2금융권, 인터넷 뱅크, 보험 대출 등)을 알아보자.
**청약통장 담보대출도 가능하다. 

▶ 중도금: 보통 계약일로부터 6~7개월 후에 1차를 낸다. 3~4개월 간격으로 2~6회차까지의 금액을 낸다. 중도금 대출 1차 실행일은 늦을 수록 좋다. 이자가 줄어들기 때문이다.

▶ 잔금: KB시세를 기준으로 대출이 가능하다.  

 
4단계: 가치 판단 능력을 키워라.
분양가가 비싼지 적절한지 판단하려면 눈이 필요하다.
 
[좋은 아파트의 4가지 요소]
👉입지
👉교통 호재: 강남으로 향하는 노선이 좋다. (2호선, 신분당선, 3호선, 7호선, 9호선, 수인분당선, GTX 등)
👉인근 수요

👉유행하는 타입 및 평형
👉브랜드:  특히 프리미엄 브랜드는 더 인기가 많다.

 
⭐️아파트 이름에 '퍼스트'가 들어가는 경우, 처음으로 분양하는 곳이라 프리미엄이 높아질 가능성이 높다.
 
5단계: 분양 정보를 수시로 확인하라.
청약홈, 호갱노노, 닥터아파트 등의 사이트에서 손품을 판 뒤, 직접 모델하우스에 가서 발품도 반.드.시 팔아야 한다.

   3부. 기초편_무주택자, 함부로 집 사지 마라!

 

청약통장

일단 청약통장이 필요하다. 청약 통장을 만든 뒤, 1순위를 만족시켜야 한다. (청약 통장 1순위 조건 클릭!!)
 

입주자모집공고문

입주자 모집 공고문을 반드시 확인해야 한다. 청약홈에서 확인 가능하다.
 
[입주자 모집 공고문에 나오는 내용]

• 분양 개요 & 일정
• 분양 물량 & 분양 금액
• 특별공급 신청 자격 & 선정 방법
• 일반공급 신청 자격 & 선정 방법
• 당첨자 발표 & 계약 체결
• 옵션 계약 세부 사항 & 단지 여건 사항
• 보증 기관 & 사업 주체

 
 

일반적인 청약 일정

 

청약 일정은 1달 안에 빠르게 진행되기 때문에, 계획적인 투자를 위해서는 청약 일정을 알아두어야 한다.

 

 

① 입주자모집공고일
청약 신청의 기준이 되는 날짜로, 특별공급 및 일반공급 1순위 자격을 판단하는 기준일이다.
 
② 모델하우스 오픈
보통 금요일에 오픈한다.
 
③ 특별공급 신청
 
④ 일반공급 1순위 신청
 
⑤ 당첨자 발표
보통 청약 신청 후, 1주일 후에 '청약홈'에 공지가 뜬다.

당첨자 발표일이 같은 곳에는 동시 청약이 불가능하다.

2군데에 당첨됐다면 먼저 당첨된 곳을 계약해야 한다. 

 

⑥ 계약일
이날 청약통장을 해지하고 신규 가입하는 것을 추천한다.
 
⑦  예비 당첨 계약일.
순번이 가망이 없더라도 예상치 못한 기회가 올 수 있으니 현장에 가보는 것이 좋다.
 
⭐️ 정부의 청약 정책은 자주 변경되기 때문에 관심을 가져야 한다.
변경된 청약 내용을 확인하고 싶다면 '국가법령정보센터' 사이트에서 '주택 공급에 관한 규칙'을 검색하거나 국토교통부에 올라오는 주택토지보도자료를 확인해보면 좋다.
 

 

   4부. 실전편_아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법

  
규제지역 여부 확인
규제지역 여부에 따라 청약 1순위 조건, 중도금 대출 조건, 전매 제한 기간, 가점제 비율, 양도세 중과 등이 전부 달라지니 유의할 것!

현재 규제지역은 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 뿐이다.
 
 
당해 조건 확인
당해=해당지역이라는 뜻이다. 관심 지역의 거주 요건을 확인하고 싶다면 입주자 모집공고문을 보면 된다.

특히 과천시의 경우, 당해 조건에서 당첨이 많이 되어 '그들만의 축제'라고도 많이 불린다.
 
재당첨 제한
당첨이 되기만 하면 계약 여부와 상관없이 즉시 재당첨 제한이 생긴다.
본인이 혹시 모를 부적격자인지 확인하고 싶다면 청약홈-청약자격확인-청약 제한사항 확인에 가보면 된다.
 
👉 분양가상한제 및 투기과열지구 아파트: 10년 동안 재당첨 제한.

👉 청약과열지역 7년

👉 토지임대주택, 투기과열지구 내 정비조합의 경우 5년.

 

최근 최대 3년으로 변경하는 방안을 논의중이다.

 

전매제한 기간
전매란 '되파는 것(resale)'이다. 전매 제한 기간이 짧을 수록 투자수익률이 올라간다.

현재 대부분의 단지는 소유권이전 등기 이후 전매가 가능하다.

 

 

청약 신청시 유의사항

예비 당첨이어도 포기하지 않으면 기회가 온다.

일반적으로는 34평형(94)의 선호도가 높지만, 서울의 경우 25평형(59)의 선호도가 더 높다. 

보통 A타입이 사람들이 선호하는 판상형인 경우가 많다.

청약 경쟁률보다 중요한 것은 당첨 커트라인 점수이다.

청약 통장은 명의 변경도 가능하다.

 

 

   5부. 고급편_최소 몇 억은 버는 아파트 청약

 

분양권은 취득 시 주택 수로 산정되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다.

미계약분 = 주택 소유로 인정

미분양분 = 주택 소유로 인정 X

 

단, 2021년 이후 취득한 모든 분양권은 청약에서는 주택 수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수는 있지만 세금과 대출에서는 주택 수에 포함된다.

 

청약 당첨이 어려운 경우 프리미엄 투자도 가능하다.

실거주자나 다주택자의 경우 프리미엄을 주고 매입하는 것도 좋다.

단, 가격 상승에 대한 확신이 있는 경우에만 투자해야 한다.

 

보통 전매제한이 해제되는 시점, 1차 중도금 실행 시점, 입주 시점에 프리미엄을 싸게 매입할 수 있다.

 

 

보류지 투자도 있다.

보류지란 재개발, 재건축 과정에서 문제가 생길 경우 그 집을 팔아 비용처리하려고 남겨놓은 물건이다.

보류지는 경매처럼 내정가(최저입차가)로 시작해서 원하는 금액을 써서 최고가 사람이 가져가는 시스템이다.

 

3기 신도시 사전청약을 해라.

사전청약은 본 청약 1~2년 전에 당첨자를 선정하는 방식이다.사전청약에 당첨되면 다른 사전청약은 신청할 수 없지만, 다른 주택의 일반청약은 가능하다.

 

   6부. 분양권 매매 & 절세의 기술

 

부동산은 잘 사는 것보다 잘 파는 게 훨씬 중요하다.분양권은 실물이 없기에 나와 잘 맞는 부동산 사장님을 찾는 것이 매우 중요하다.

 

매도할 때 매수자가 중도금 대출을 이어받을 수 있는지 확인해야 한다.명의 변경 시에 중도금 대출 승계 → 명의 변경 → 정산 순으로 진행된다.매도를 했다면 잔금일로부터 2달 이내에 양도세를 신고해야 한다.

 

세금을 공부해두자.취득세: 주택을 살 때 내야하는 세금양도세: 팔 때 내야하는 세금

 

대출이나 세금은 정책이나 기준이 항상 자주 변경되기에 기록 및 공부하는 것이 좋다.

 

호갱노노 속 이야기에 숨은 뜻
실거주하기 좋아요 = 집 값은 안 오른다.
나름 역세권이에요 = 역에서 멀다
나름 초품아에요 = 초품아의 뜻을 모른다.
호재가 많아요 = 지금은 휑하다
숲세권이에요 = 외지다.
금방 적응해요 = 아직도 불편하다
주변 산책하기 좋아요 = 사람 말고 반려견들이 산책하기 좋다
주변이 조용하고 쾌적합니다 = 외딴 섬이다 

청약 당첨 후 옵션의 경우 입주 하고나서 설치해도 늦지 않다.
만약 실거주할 예정이거나 옵션 금액이 매우 저렴하다면 선택해도 좋다.(입주박람회등 다녀오기)

발코니 확장과 시스템 에어컨은 매우 중요하다.
발코니 확장의 경우 전용면적 84㎡ 기준 1,200~1,500 사이가 적정하다.
시스템에어컨은 5대가 500~600만원 선이다.

 

 

투자해서는 안 되는 부동산
1. 지역주택조합
별도로 조합을 만들고 토지를 매입해서 하는 개발 방식. 95%의 토지 확보가 되어야 하는데 5% 정도의 알박기로 사업이 진행되지 못하는 경우가 많다.

2. 기획 부동산 토지
역세권 인근의 토지를 저렴하게 매입한 후, 지분을 나눠서 판다. 하지만 실제로는 개발이 어려운 토지가 대부분이다.

3. 분양 상가, 분양 빌라, 분양 오피스텔
분양 상가의 경우 높은 임대료로 세팅한 뒤 상가를 매도해버리는 경우가 많다. 사전에 협의된 임차인은 떠나가고 공실로 매도하는 경우가 많다.  

4. 공공임대, 국민임대 등.
임대주택에 만족하다보면 돈을 모으기가 힘들다.