10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?

이 책은 유튜버 푸릉_렘군의 운영자이자 지금은 사라진 Zip4 서비스의 개발자인 렘군의 저서이다. 부룡님의 부동산 상승신호 하락신호에서 부동산 사이클을 보고 나니, 부동산 사이클을 다룬 이 책이 불현듯 생각나서 다시 읽게 되었다.

 

---

1장. 시작해야 미래가 바뀐다

렘군이 7년간 부동산공부를 하며 얻은 건 다음과 같다.

1. 레버리지를 잘 활용해야 한다.
2. 부의 시스템을 만들어야 한다.

• 투자: 월세 혹은 전세가 상승, 시세차익
• 사업: 에어비앤비, 콘텐츠(책, 영상, 강의 등)

3. 비즈니스 생태계를 이해해야 한다.
  부동산의 먹이 사슬은 다음과 같다. 정부-LH-시행사-건설사-분양사-은행-분양계약자 순이다. 정부가 토지를 매입하고, LH는 토지를 분양한다. 그러면 시행사와 건설사가 토지를 매입하며 투자하고, 국민들은 은행한테 대출을 받아 돈을 낸다.

4. 부동산에서 핵심은 '직주근접'(일자리와 얼마나 가까운가)이다.
서울은 특히 중요하다. 상업용 부동산도 일자리를 따라 생긴 주거용 부동산 근처에 생길 수 밖에 없다. 그러나 지방 소도시는 이동시간이 많이 안 걸리므로 직주근접보다는 다른 요소가 중요하다.

5. 자본주의를 이해해야 한다.

 

---

항상 'What' (무엇을 선택할지)이 아닌 'Why' (왜 필요한지)를 생각하라.

👉 왜 부동산에 투자를 하는가?
자본주의의 핵심은 '교환'이다. 현금을 들고 있거나 아니면 특정 재화와 교환을 해야한다. 그러나 화폐 가치는 계속 떨어지기에 교환할 거라면 감가상각 되는 물건이 아닌 사업체, 주식, 부동산, 금, 채권 등과 교환하는 것이 좋다.

👉 사람들은 왜 부동산을 좋아할까?
인류가 정착을 시작한 이후, 생존을 위한 일자리 근처로 몰리는 것은 당연한 이치이다. 앞으로 일자리가 급변하여 이동생활이 필요해지지 않는한, 부동산의 중요성은 계속될 것이다.

[호재]
1등: 고급 일자리가 생기는 것
2등: 고급 일자리로의 교통편이 생기는것.
3등: 주거지 주위에 상권, 학군, 자연환경이 생기는 것

👉 앞으로 부동산은 어떻게 될까?

• 토지: 일자리를 둘러싼 도심의 토지 가격이 계속 오를것. 아니면 관광지의 땅이 오를 수도 있다.
• 주택: 도심 속 인기 좋은 아파트는 꾸준히 인기 있을 것. 다만, 입지 좋은 신도시가 생긴다면 구도심을 이길 것.
• 상가: 주거시설에서 가장 가까운 업종(세탁소, 슈퍼, 빵집 등)은 괜찮으나, 다른 업종은 백화점 등이 들어오면 타격 받는다.

 

위와 같은 다양한 질문에 답할 수 있어야 한다. 궁금한 점이 있다면 적어가면서 해결하려고 노력하라.

 

 

---

2장. 언제 사고팔까

 

내 집 마련을 할 때 고려해야 할 사항

 

1. 나무(주택)이 아닌 숲(지역)을 먼저 공부해라.
물론 같은 지역 내에서도 상승폭이 다를 수는 있으나 중요한 건 큰 흐름이다. 어디가 좋은 숲인지 나쁜 숲인지 지역을 먼저 공부해야 한다.
 

2. 토지의 희소성을 보라
앞으로 지어지는 아파트는 점점 비싸질 수 밖에 없다. (토지비, 인건비, 자재비가 올라 가기 때문에) 부동산은 토지비용이 50%정도를 차지한다. ⭐️그러니, 대지지분이 너무 작은 부동산은 사지마라.(오피스텔, 도시형 생활주택 등)

 

3. 내 집 마련의 의미를 생각하라.
 내 집 마련을 할 때는 재테크 마인드보다는 '편안함'에 집중하자.

 

절대 손해보지 않는 법: 고점 알 수 있는 법

 

1. PIR(가구 소득 대비 주택 가격) 살펴라.
PIR이란 연소득을 한 푼도 안 쓰고 모았을 때 몇 년 후에 집을 살 수 있는지를 숫자로 나타낸 것.

예) 연봉 5천, 집이 5억이면 PIR은 10(년)
- 지표 산정 기준이 같은 비슷한 입지의 아파트를 비교할 때: PIR이 낮은 곳이 저평가된 것.
- 한 아파트의 과거와 현재를 비교할 때: 10년 정도의 평균선보다 지금이 높다면 고점.

 

2. 오랜 기간 올랐다면 의심해봐라.
일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있다.단, 기간보다 중요한 것은 상승률이다.

3. 4년 간 상승률이 40% 이상이면 주의하자.

4년 이내 최저 가격 대비 100% 정도가 오르면 보합기를 맞이한다. 렘군의 경우 보수적으로 상승률이 50%가 넘으면 매도하고, 신규매수는 안 하는 편이라고 한다. 자신만의 기준을 정해서 상황에 맞게 수정해 나가자. 

4. 전세가는 그대로, 매매가만 오르면 위험하다.

5. 대형평형, 주상복합, 나홀로 아파트까지도 올랐다면 고점이다. (가장 늦게 오르는 물건 3가지)

 

하락 신호

 

5가지 중 3가지 이상 해당한다면 위험하다. 
👉입지 좋은 곳의 미분양률이 증가.
👉입지 좋은 곳의 청약경쟁률이 저조.
👉성수기인데도 구축 아파트 거래가 뜸하다.
성수기는 10~2월 사이.

중개소 매물이 언제 나왔는지, 가격을 낮췄는데도 안 나가는지 확인!
👉공급이 안 많은데 전세가 남아돈다.
👉앞으로 예정된 입주물량이 많다.

다양한 투자방법

 

1. 부동산 사이클을 이용한 투자

 

부동산 사이클

 

 

2. 매매가와 전세가를 이용한 투자

👉 매매가는 하락하는데 전세가가 상승? (하향기)
바닥에 진입할 수 있는 좋은 시기이다. 다만, 매매가가 바닥을 다지는 걸 보고 들어가라.

👉 매매가와 전세가가 동반 상승? (회복기, 상승기)
너무 많이 오른게 아니라면 되도록 사는 게 좋다. 달리는 말에 올라타는 시기다. 빠른 결단이 필요!

👉 매매가 상승하는데 전세가는 정체? (최고점)
오를거라는 기대감 때문에 오르는 것으로 거품이 끼고 있는 상태. 주로 신도시 근처에서 일어나는 현상이다.
매도할 타이밍! 안 샀다면 욕심 버리고 다음을 준비.

👉 매매가, 전세가 모두 정체? (하향기→회복기, 상승기→후퇴기)
기다리는 자에게 기회가 오는 시기니 마음의 여유를 가지고 모니터링 해라.

 

 

3. 다양한 데이터를 활용한 투자

 

입주물량

  입주물량이란 분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합을 뜻한다. 분양 후 완공까지 통상적으로 2년~2년 6개월 정도의 시간이 걸리기 때문에 2년 전 분양 내용으로 올해의 입주물량을 알 수 있다. 앞으로 2년 동안 공급이 부족한 지역을 찾아보자.  분양업체는 수요가 좋을 때 집중적으로 분양하고 경기가 나쁘면 분양을 안 하기 때문에 시기별로 공급이 많고 부족한 시기가 반복적으로 발생한다. 주의사항은 해당 지역 외에 주변 지역도 살펴야 한다는 것과 숲을 봐야한다는 것이다. 서울 시내-경기도-지방 순으로 상급지부터 보자. 특정 구의 공급만 적다고 해서 투자해서는 안 된다.

미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율

👉미분양

 적정 미분양 수는 인구의 0.1% 정도. 평균 미분양 숫자보다 지금이 높은지 낮은지를 판단해봐야 한다. 수요가 많고 미분양이 증가했다가 적정 미분양 숫자로 줄어드는 시기에 투자해야 한다. 

👉청약경쟁률

입지가 좋고 가격이 좋은 단지는 대부분 1순위에서 마감이 된다.  심리가 살아나는지 살펴볼 수 있는 대표적인 지표이다.

👉경매 낙찰가율

낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍.

 

 

---

3장. 신도시 투자

 

신도시는 서울의 주택 문제를 해결하기 위해 지은 도시로, 100만 평 이상의 지역을 의미한다.

-1기 신도시: 성남시 분당, 안양시 평촌, 고양시 일산, 부천시 중동, 군포시 산본
-2기 신도시: 판교, 동탄, 광교, 운정, 김포 한강, 위례, 양주, 검단, 고덕국제, 아산 등

신도시는 성공확률이 90% 정도 된다. 신도시의 형성 과정을 이해하면 신도시 투자의 핵심을 이해할 수 있다. 보통의 신도시는 주택▶상업시설▶주차장▶의료시설▶주유소▶업무시설 순으로 형성된다. 신도시 완전 초기에는 인프라가 부족하기에 사람들이 선호하지 않는다. 그러나 시간이 지날수록, 신도시의 아파트는 수요가 높아진다. 반면 상가는 아직 활성화가 덜 되어서 위험하고, 오피스텔의 경우도 다른 형태의 공급에 밀릴 수 있어 위험하다. 신도시의 단점은 공급이 지속적으로 이뤄지기에 초기 전세가가 낮다는 것이다.

 

 

신도시 가격 변화

신도시의 가격변화

1단계: 개발기	불안	미분양이 나고 어렵다.
2단계: 성장기 (안심⇒흥분: 최적의 투자시점)	안심	입지 좋은 시범단지에 P 붙음. 이 때가 터닝포인트다. 전세가는 낮지만 프리미엄이 조금씩 붙는다.
	흥분	입지에 따라 프리미엄이 차별화된다. 전세가격이 낮아 투자금이 많이 든다. 50% 이상 공급되면 전세가격이 오른다.
3단계:성숙기	환호	전체적으로 전세가가 오르며 주변에서도 이사 오려고 한다. 투자하기는 늦은 시기.

 

신도시 투자의 최대 적은 '편견'이다. 그러나 편견을 깨고 투자 기준을 가지고 살펴보자. 다음 4가지 투자 기준을 모두 만족시킨다면 성공 확률이 더욱 높아진다.

 

신도시 투자 기준

1. 사업 규모가 큰가?
사이즈가 반드시 100만평 이상이어야 하고, 아파트가 20개 이상 들어오면 괜찮다.

2. 신도시 만드는 주체가 누구인가?
주로 LH나 SH(서울) 등 정부 주관하는 건설사가 좋다. 지자체 공사는 더뎌질 가능성이 있다.

3. 인근 구도심의 좋은 입지랑 가까운가?
가까워야 신도시의 단점을 커버할 수 있다. 너무 외진 곳에 있으면 가격 상승이 힘들다.

4. 일자리가 같이 들어오는지?
소득 수준이 높을수록, 지식기반 산업일 수록 좋다.

 

 

---

4장. 구도심 투자

 

 

 

택지개발로 형성된 오래된 도시: 재건축에 투자.

그냥 오래된 도시: 재정비촉진지구(재개발)에 투자
30년 이내의 도시: 입지 좋은 구축 아파트에 투자.

구도심 투자기준: 5개 중 2개 만족하면 좋은 지역.

 

1. 수요

수요에는 매매수요와 임차수요가 있다. 우리가 흔히 아는 전세가율을 임차수요라고 생각하면 된다. 

매매수요+임차수요=100
전세가율이 47%면 임차수요는 47%, 100-47=53%가 매매수요이다.
**만약 평균전세가율이 80%를 넘는다면 매력이 떨어지는 아파트다.

과거 평균 전세가율에 비해 지금의 전세가율이 현저히 높거나 청약 경쟁률이 높다면 좋은 타이밍

 

2. 공급

신규 공급과 재고(미분양)을 같이 체크해야 한다.

앞으로 2년 후의 입주물량이 인구대비 부족하거나 미분양이 소진되고 있다면 좋은 타이밍

3. 가격
지역 간 혹은 랜드마크 아파트끼리 비교하여 상대적으로 저렴한 곳이면 좋은 투자처
단, 4년전과 비교하여 시세가 50%이상 상승한 지역은 배제한다.

4. 입지

입지의 변화가 예상되는 곳. 즉, 호재가 있는 곳에 투자해야한다.

일자리 호재, 주요 일자리로 연결되는 교통 호재, 5년 내 재개발 구역이 있다면 좋은 호재다.

5. 정책

정책에 따른 풍선효과가 예상되는 지역이면 좋다.