[부읽남] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편 1부~3부 내용 정리

부동산 유튜버로 유명한 '부동산 읽어주는 남자' 정태익 님의 첫 저서인 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업' 내용을 요약해보고자 합니다.

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 '기초편'

• 머리말
• 투자 수업을 하기 전에
• 1부. 왜 반드시 투자해야 하는가
• 2부. 왜 지금 투자해야 하는가
• 3부. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

머리말

생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다. 세상에는 두 부류의 사람이 있다.

유형 1: 투자를 잘하고 싶은 사람        유형 2: 돈을 많이 벌고 싶은 사람

 유형 2는 꿀팁만을 바라는 사람, 유형 1은 투자를 제대로 공부하려고 마음먹고 행동하는 사람을 뜻한다. 우리는 유형 1: 투자를 잘하는 사람이 되어야 한다. 부자가 되는 것은 힘든 일이며 투자가 아닌 다른 돈 버는 방법을 모른다면 부자가 되는 길에는 '투자' 뿐이다.

 

투자 수업을 하기 전에

부읽남 님이 투자를 시작하게 된 계기가 나옵니다. 더불어 몇 가지 중요하다고 생각되는 내용을 적어보았습니다.

투자에 성공하는 '절대 공식'을 지켜야 한다. 수익률만 중요하게 생각하지 말고 투자금을 늘릴 생각을 하라.

투자 수익=투자금*수익률

부자가 되려면 남들과 다른 길을 가야 한다. 남들의 말에는 크게 연연하지 말아라.

 

1부. 왜 반드시 투자해야 하는가

  현대사회에도 여전히 계급이 존재한다. 과거의 노예와 평민이 현재 노동자와 자영업자에 해당한다. 그러므로, 우리는 이 계급을 뛰어넘기 위해 다르게 행동해야 한다. 계급을 뛰어넘으려면 '인플레이션'이라는 벽을 넘어야 하는데, 인플레이션이란 화폐의 양이 증가하며 화폐 가치는 하락하고 모든 물건의 가격은 오르는 현상을 의미한다. 우리는 소득만으로는 인플레이션을 따라 잡을 수 없다. 그러므로 소유권을 지녀야 한다. 소유권이란 내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템을 만드는 것이다. 소유권 중 반드시 '부채'가 아닌 '자산'을 사야한다. 자산이란 구매 후 가격이 상승 또는 하락할 수 있는 것들을 의미한다. 예를 들면, 주식, 토지, 상가, 주택, 미술품 등이다. 부채는 구매 후 가격이 반드시 하락하는 것을 뜻한다. 예를 들면, 자동차, 옷 등이다. 그렇다면 무슨 자산이 제일 좋을까? 의식주 중 하나인 집은 필수재이자 자산이므로 부동산을 추천한다.

   우리는 은퇴 후에 많은 자금이 필요하다. 그러나 생각보다 노후 준비를 제대로 하고 있는 사람은 드물다. 빨리 투자해서 은퇴할 생각을 하라. 경제적 자유를 꿈꾼다면 구체적 기준을 세워라. 

  그리고 책에는 부자 가능성 테스트가 나옵니다. 목표액을 정하고, 현재 재산을 파악하고 목표 수익률을 파악하여 본인의 수준을 파악해보는 테스트인데 직접 해보셨으면 합니다. 계산해 본 수익률이 너무 높다면 목표를 낮추거나, 목표를 낮추기 싫다면 투자금을 늘리기 위해 저축해야 한다. 

 

2부. 왜 지금 투자해야 하는가

1. '원하는 집' 말고 '살(BUY) 수 있는 집'을 사라. 전세보다는 월세를 살아서 보증금 차액으로 투자하라.

2. 부동산 관련 서적을 30권 읽어라. 그리고 부동산 문외한에게 30분간 부동산에 대해 설명할 수 있다면 투자를 시작하라.

3. 집을 못 사게 하는 4가지 벽이 있다.

대출, 전세, 세금, 청약

  우리나라는 다른 나라에 비해 LTV(주택을 담보로 대출해 주는 비율)가 낮다. 반면, 전세자금대출은 잘 나온다. 거기에 세금규제도 강하니 대부분 사람들은 똘똘한 한 채를 사기 위해 청약을 기다린다. 그러나 냉정히 청약 점수랑 가능성을 판단해 본 후, 포기하는 것도 하나의 방법이다. 

 

3부. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

내 집 마련 VS 적극적 투자

  초보 투자자의 경우 실거주할 집 마련부터 하라. 투자 실력이 쌓였다면 규제에 따른 풍선효과(규제가 덜한 곳으로 돈이 이동한다)를 잘 고려하여 투자하라. 

월세 받는 투자 VS 시세 차익

  시세 차익은 주로 아파트, 월세는 주로 상가나 오피스텔에 투자하는 것을 말한다. 젊은 투자자면 시세 차익형을 추천, 다주택자나 고정 수입이 없는 사람이면 월세 투자를 추천한다. 왜냐하면 월세 투자의 경우 상가는 상권 분석 난이도가 높고, 원룸형 오피스텔 등은 건축 허가가 쉬워 경쟁자가 너무 많다. 공실 날 가능성이 높은 편이다. 또한 아파트의 경우 여차하면 들어가서 살면 되기 때문이다.

대출을 두려워하지 마라. 

부자가 되려면 결혼을 잘해야 한다. 만약, 이미 결혼을 했다면 배우자에게 작은 성과라도 보여주며 신뢰를 갖게 해야 한다.

부동산의 고점과 저점은 아무도 모른다. 그것보다는 앞으로 내가 살 집이 오를 지 떨어질 지 '방향성'만 판단하라. 

집 값의 방향성을 결정짓는 4가지 요소

국가 경제 상황, 지역상황, 부동산 정책, 심리

1. 국가 경제 상황: 시중에 돈이 많으면 매매가 활발해지며 가격이 오른다. 반대로 돈이 적어지면 매매가 줄어들며 가격이 떨어진다. 돈이 유입되는 방법으로는 금리 인하 (금리를 인하하면 대출을 많이 받아 시중에 돈이 풀린다.), 경제 성장 (경제가 성장하면 소득이 증가하며 구매력이 올라간다.) 등이 있다.  
2. 지역 상황: 나라 전체보다 더 중요한 요소다. 해당 지역의 공급 물량, 일자리 많은 기업과 가구수 증감 여부를 체크하면 된다. 
3. 부동산 정책의 영향: 다주택자를 규제할 수록 집 값이 오른다. 계약갱신청구권은 전세 매물 감소를 유발하고, 세금 규제 강화는 매매 매물 감소를 유발한다. 
4. 심리: ① 아파트 미분양률 ②경매 낙찰가율 ③향후 3년간 입주 물량 ④인구와 가구 수 증감 등으로 유추할 수 있다.

      ① 아파트 미분양률: 수요를 알 수 있는 지표로 미분양율이 높아지면 공급은 많고 수요는 적다는 뜻이다. 

      ② 경매 낙찰가율: 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 높게 나왔다면 (100%이상) 매매 수요가 높다는 뜻이다. 그 이유는                                  감정평가는 낙찰가가 나오기 6개월 전에 측정되기 때문에 낙찰가율이 높다는 것은 감정평가 이후에 시세가                                  올랐음을 의미한다. 

      ③ 향후 3년간 입주 물량: 입주 물량이 많으면 신축으로 당연히 수요가 몰릴 수 밖에 없다.

      ④ 인구와 가구 수 증감: 가구 수 증감과 수요는 비례한다. 

 

  참고로 인구와 가구 수 증감여부는 '부동산 지인'사이트 (https://www.aptgin.com/root_main) 에서 향후 3년간 입주물량은 아실(https://asil.kr/asil/index.jsp)과 부동산 지인 사이트에서 전부 확인이 가능하며, 아파트 미분양률은 '국토교통부 통계누리'(https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)에서 경매 낙찰가율은 '대법원경매정보'(https://www.courtauction.go.kr/)에서 확인이 가능하다. 

이 외에도 여러가지 호재로 인해 집값이 오르기도 한다. 지하철역, 버스 노선, 학원, 백화점, 쇼핑몰 등이 생기면 수요가 늘어난다.