투자에 관한 인사이트가 어느정도 생기면 읽어보라던 책이었다. 투자 방법보다는 마인드에 관련된 도서라고 보면 된다. 이 책은 제목부터 누가봐도 '강남'에 대해서만 다루는 책이기에 누군가한테는 거부감이 들 수도 있다. 그러나 저자가 전하고자 하는 것은 방향성을 갖고 임하면 누구든 언젠가는 강남에 살 수 있다는 것이다.
책이 너무 이야기 모음집처럼 구성되어 있어 요약이 힘들다. 대신 인상 깊었던 문구들을 정리해놓고자 한다.
프롤로그: 부동산 투자 공부는 왜 필요한가?
인간 생활의 기본 요소 3가지는 의.식.주이다. 옷과 음식은 샀을 때 실패해도 인생에 큰 지장이 없다. 그러나 집은 한 번 잘못 사면 인생이 꼬일 정도로 큰 영향을 준다. 그런데 맛집은 까다롭게 검색하면서도 집은 대충 사는 사람이 너무 많다. 간혹 다짜고짜 어디가 오르냐고 물어보는 사람이 있는데 그건 너무 잘못된 질문이다. 왜냐하면 부동산 투자는 자본금, 연봉, 나이, 자녀, 정년 나이, 삶의 방식 등을 고려해야 하기 때문이다. 결국 자기 스스로 결정해야 된다는 말이다.
사람들은 집을 사기만 하면 장기우상향 한다고 생각하는데 절대 아니다. 사이클에 잘못 편승하는 사람은 손해보고 팔아야 할 수도 있다. 그렇기에 부동산 투자를 위해서는 공부를 해야한다. 수요와 공급, 학군, 금리, 인구 수, 교통, 업무지구, 국제 정세, 정책 등 사회 전반의 문제를 파악해야 하고 '심리적 요인'도 고려해야 한다.
더불어 공부 뿐만 아니라 실행시키기 위해서는 투자 마인드(확신, 용기, 결단력)가 바탕이 되어야 한다. 투자 마인드는 하루 아침에 생겨나지 않는다. 여러 번의 경험만이 투자 마인드를 만들 수 있다.
첫째마당. 나는 왜 '부동산' 공부를 시작했는가
1장에서는 저자가 집을 옮겨 다니며 돈을 벌게 된 경험에 대해 다루고 있다.
현대의 집은 단순히 거주하는 집이 아니다.
사람의 욕망과 꿈을 포함하고 있는 공간이다.
마치 사람들이 명품 가방을 갖고 싶어하는 것과 같다.
저자가 주로 거주하였던 한티역과 선릉역 일대의 강남 지역이다. 아래의 표는 저자가 평생 거주하거나 구매하였던 집들이다.
| 강남구 삼성동 옥탑방 월세(6개월) |
| 안양 인덕원 신축 빌라매수 |
| 산본 9단지 '백두극동 아파트' 49평 청약 당첨 |
| 안양역 부근 '대우 사원 아파트' 월세 |
| 백두극동아파트 입주 |
| 역삼동 개나리아파트 전세(8년 거주) |
| 산본 백두극동아파트 매도 |
| 대치 선경 31평 갭투자 |
| 대치 선경 55평 매수 |
| 은마 34평 투자 |
다양한 투자방법
갭투자
얼핏 아파트 갭투자는 쉬워보이지만 그렇지 않다. 갭투자 시 가장 중요하면서도 난이도가 높은 것은 지역 선택이다. 먼저 저평가된 지역을 찾고 그 지역의 호재, 연동되어 상승하는 지역, 공급량 등을 파악해야 한다. 사고 싶은 지역을 선정했다면 그 지역의 아파트 시세를 꾸준히 체크해야 한다. 많은 지역을 대충 알기보다는 한 지역을 제대로 아는 것이 중요하다.
아파트 갭투자에서 '시간'을 아끼려면 전세가 오르는 지역을 사야한다. (전세 수요가 많은 역세권 아파트, 교통 핵심지, 학군지, 직주근접 아파트)
주의사항
👉🏻 무조건 갭이 적다고 좋은 것은 아니다. 투자 메리트가 없는 지역은 갭은 적지만 역전세가 올 가능성이 높다.
👉🏻 주변에 새 아파트를 지을만한 빈 택지가 많거나 대체 아파트가 많은 곳은 안 된다.
👉🏻 매매가가 높아 갭이 큰 곳은 투자 수익률이 떨어지기에 추가 상승이 힘들 수 있다.
청약
청약은 무주택자들에게는 하나의 기회다. 가능성이 낮다고 포기해서는 안 된다. 언제 나한테 유리한 상황이 올지 모르기 때문에 항상 대비해야 한다. 물론 청약 당첨만 기다리라는 이야기는 절대 아니다. 가능성을 열어두라는 것.
분양권 매매
아파트 분양권을 프리미엄 주고 사서, 등기 치기 전에 되팔거나 입주하는 것. 하락기에는 미분양이 많아 프리미엄이 싸지만 상승기에는 분양권 가격이 급속도로 오른다. 상승기에 잘하면 부의 이동이 나올 수 있는 가장 좋은 방법이다.
재건축
'입지'와 '용적률'이 중요하다. (용적률이 낮고 세대수가 많은 대단지 재건축 아파트가 좋다.)
전세가율이 낮아 투자비가 많이 드는게 단점이다.
재개발
가용자금이 적고, 가점이 낮아 청약 당첨가능성이 낮은 젊은 사람들이 관심가지면 좋다.
초기 투자비가 적게 들어간다.
주의할 점: '일몰'
일몰이란 정해진 시간 내에 진행 못하면 나라에서 사업을 정지시키는 것을 말한다.
정비구역 지정~ 2년 이내 추진위 미신청
추진위 설립~ 2년 이내 조합설립인가 미신청
조합설립인가~3년 이내 사업시행계획인가 미신청
무허가 건물(뚜껑)
땅은 나라꺼고 건물만 개인 소유인 것으로 해마다 나라에 땅 사용료를 낸다.
재개발 시 입주권을 받기 위해서는 땅 값을 나라에 주고 사야한다. 특정 시점에 항공사진에 나오는 무허가만 인정되기 때문에 살 때는 반드시 구청에 가서 확인해보자. 청약 시에는 무주택으로 간주하지만 팔때는 주택수로 간주하기 때문에 양도세 중과의 대상이 될 수 있다. 주의하자.
투자 마인드 셋
안 팔리는 집은 없다.
상급지로 갈아타려고 할 때 내 집은 비싸게 팔고 상급지는 싸게 사고 싶어해서는 안 된다. '집을 사는건 기술, 파는 건 예술': 집을 파는건 내 마음대로 되지 않는다는 뜻. 이만큼이면 됐다는 마음으로 다음 사람에게도 먹을 것을 남겨주려는 태도를 지니자. 가장 좋은 것은 하락장에서 싸게 팔고 싸게 사는 것이다.
부동산 투자를 할 때, 인연이 닿지 않는 집이 있을 수도 있다. 그럴 때 긍정적이고 수용적인 마음으로 어려운 시기를 견디고 극복하는 것이 부동산 투자에 있어 꼭 필요한 태도이다.
'집'은 '집'으로 사야한다.
원하는 집을 살 때까지 무주택으로 있기 보다는 분양권, 소액 재개발 등으로 차차 굴려가며 집을 만들어가야 한다.
집의 거주가치를 무시해서는 안 된다.
집이 다른 재테크 수단과 다른 점은 '거주'라는 가치를 지녔다는 것이다. 최악의 상황이 되어 집 값이 바닥이 되어도 주식처럼 사라지는 것이 아니기에 무주택자의 경우 보금자리를 장만한다는 가치로 접근하면 좋을 듯 싶다.
비슷한 지역의 비슷한 집 값은 비슷하게 연동된다.
비슷한 집 몇 채를 놓고 비교하느라 선택을 못하는 사람이 많다. 너무 고민하다 타이밍을 놓치기보다는 내가 더 원하는 장점이 많은 곳을 선택하자.
자신의 한계를 알고 인정할 줄 알아야 한다.
능력 밖의 집을 영끌해서 사거나 자신의 조건은 생각 안하고 완벽한 조건의 집만 찾느라 집을 못 사는 경우가 많다. 결국 집은 자기 자신을 알고 자신과 타협하는 과정이다.
완벽한 '지식'보다는 '타이밍'이 중요하다.
'장고 끝에 악수 둔다.'라는 말이 있다. 즉 지나치게 전망에 집착하고 많은 지역을 놓고 비교하다보면 타이밍을 놓치게 된다. 대세 상승기에서 너무 많은 것을 따지다가 '타이밍을 놓치는 것'이 최악이다. 타이밍을 알려면 감각이 있어야 하는데 감각은 공부로는 배울 수 없다. 경험을 통해 스스로 터득하는 수 밖에 없다.
타성에 젖어서는 안 된다.
물론 잘 아는 지역 위주로 투자하는 것이 쉽고 안전하나 좀 더 시야를 넓혀서 투자할 필요가 있다. 또한 투자 방법 면에서도 시기적으로 잘 맞는 투자가 그때그때 다를 수 있으니 다양한 방법의 투자를 병행하는게 좋다. 자기 스타일에 매몰되지 않도록 자신을객관적으로 보기 위해 노력하며 다른 사람의 투자 스타일과 비교해보는게 좋다.
둘째마당. 우리는 왜 부동산 공부를 하는가
부자가 되려면 부자 동네에 가야한다.
사람은 누구나 자신을 둘러싼 삶의 환경이 자신에게 큰 영향을 미친다. 전문가의 강의나 책도 좋지만 직접 투자한 사람들의 실전 사례를 보는 것이 훨씬 더 살아있는 정보다. 또한 부동산 투자를 위해서는 사람들의 심리와 트렌드도 알아야하기에 서로에게 도움을 줄 수 있는 사람들이 모여 공부하면 좋다.
부동산은 함부로 팔면 안 된다.
요즘 부동산을 단타로 생각하는 사람들이 많다. 미래로 향하는 모든 투자에는 '고통'과 '인내'가 동반된다. 최근 상승장만을 겪은 사람들은 다니던 직장을 그만두고 전업투자자로 나설까 하는 경우들이 있는데 하락기를 버티는 능력도 갖춰야 한다.
세금 공부를 해야 한다.
당장 집을 소유한 게 아니어도 부동산에 관심이 있다면 세금 관련 책을 쉬운 것으로 2권 정도 읽어보기를 바란다.
경제 조기교육이 중요하다.
저금하는 습관을 어렸을 때 부터 잡아주는게 좋고, 여유가 되면 불필요한 사교육비 대신에 아이와 함께 작은 재테크를 시작해보는 것이 좋다. 단순히 재산만을 미리 증여하기 보다는 재테크 능력을 물려주는 것이 중요하다.
증여용으로 초기 재개발 매물에 투자해 놓는 것도 하나의 아이디어다. 큰 금액을 주기보다는 아이들 명의로 현재는 싸지만 시간이 지나면 비싸질 만한 곳을 사주면 된다.
현재에만 너무 집중해서는 안 된다.
집은 생애주기에 따라 바라보는 초점이 조금씩 달라질 수 있다. 자녀가 고등학교 다니기 전까지는 부모의 직장 교통편이 가장 중요하나 대학생의 경우에는 교통이 편한 주거지여야 하고, 자식들이 출가했을 때에는 넓은 집보다는 생활 인프라가 잘 갖춰지고 병원이 근처에 있는 곳이 좋다. 그러니 먼 미래에 거주하는 집이 비상금이 되지 않도록 미래를 생각해서 의사결정을 하는 것이 좋다.
셋째마당. 강남에 집 사고 싶어요
대치동
정시가 확대될수록 대치동 학원가는 더욱 붐빈다. 대치동이 유명한 이유는 '일타강사'에 대한 수요와 '우수한 수강생'들과 함께 수업을 듣고 싶은 욕구 때문이다. 그 외에도 특목고 내신이나 심화 수업 등 특수 목적의 수업을 받기 위해서는 대치동에 가야한다.
압구정동
압구정동은 강북의 주거 과밀화를 해소하기 위해 70년대에 조성된 단지들로, 애초에 부유층 위주로 입주민이 구성되었다. 압구정 현대아파트의 경우 원래 현대 사원들에게 분양하기로 약속하였는데 집 값이 과하게 오르자 기업 임원, 국회의원, 고위 공직자들에게 특혜 분양을 하여 논란이 많았었다. 그러나 그 때문인지 처음부터 부유한 사람들이 모이게 되며 지금의 부촌이 된 것이다.
더불어 중심업무지구의 삼각형 안에 정확히 들어오는 곳으로 중심업무지구로의 접근성이 너무 좋다.
단점은 재건축이 되지 않아서 주거 여건이 좋지 않다. 재건축이 너무 길어지자 과도한 상속세를 자식에게 물려주지 않기 위해 자산 정리를 하는 경우가 많고, 신축에 대한 수요 등으로 반포쪽으로 이사를 많이 간다. (반포 자이, 반포 래미안 퍼스티지, 아크로리버파크) 40대 초반 실거주자에게는 괜찮은 투자지만, 40대 후반의 경우는 추천하지 않는다.
반포
반포지구도 강북의 인구 과밀을 해소하기 위해 계획적으로 조성한 곳으로 깔끔한 동네이다. 반포는 재건축이 많이 추진되어 신축 아파트가 많으며 압구정과 마찬가지로 3대 업무지구로의 접근성이 좋다. 한강뷰는 당연한 장점이고 고속버스터미널역이 3호선, 7호선, 9호선이 모두 지나는 트리플역세권으로 교통이 편리하다. (성모병원, 신세계백화점, 뉴코아아울렛 등 생활 인프라도 훌륭하다.)
현재는 '아크로리버파크'가 대장이나 래미안원베일리가 올해 8월에 입주하게 되면 대장이 바뀔 수도 있다. 추후 '반포 메이플 자이(신반포 8차 재건축)'도 지켜볼 필요가 있다.
시대적 흐름에 따라 아파트의 입지적 가치도 변할 수 있다. 그 흐름을 빨리 인지하고, 변화에 따라가려는 자세가 필요하다.
삼성동
2026년에 현대자동차의 새로운 본사인 글로벌비즈니스센터(GBC)가 삼성동에 들어올 예정이다. 또한 근처의 잠실종합운동장도 MICE(회의, 관광, 전시, 이벤트 복합단지)로 개발될 계획이어서 엄청난 일자리가 창출될 예정이다.
현재 2호선과 9호선이 지나가고 있으며 KTX 연장선, GTX-A, GTX-C, 위례신사선 등의 4개 노선이 추가될 예정이다.
나홀로아파트
만약 강남의 입지 좋은 곳에 로얄동, 로얄층 아파트가 사기 어렵다면 차선책으로 선택할 수도 있다. 입지가 좋고 근처에 대단지 아파트가 있는 경우는 집 값을 끌어주는 동력이 확실하다. 내가 강남에 실거주할 수 있다면 입지 좋은 구축 아파트를 사서, 신축 아파트 값의 5%만 인테리어에 투자해서 사는 것도 하나의 재테크 방식이 될 수 있다.
책에서는 저자가 10억 미만의 갭으로 살 수 있는 아파트들을 제시하였는데, 현재로서는 찾아보니 갭이 전부 커졌기에 10억으로만 매수할 수 있는 아파트는 많지 않았다.
넷째마당. 느리게 가는 완행열차도 좋다
2019년 당시는 분양가상한제가 적용되며 신축 아파트가 매번 신고가를 찍으며 고공행진을 이어가던 시기였다. 저자는 이렇게 말한다.
1. 순리가 진리다.
원래 사람은 귀하다고 하면 더 갖고 싶고, 못 갖는다고 생각하면 더더욱 갖고 싶은 것이 사람 심리이다. 그러나 지나고 나서 돌아보면 욕망덩어리였을 뿐이다. 집과 나 사이의 적당한 간격을 유지하며 여유를 가지자.
2. 절대 거리가 더 중요하다.
아무리 철도가 발달하여 소요시간이 줄어든다고 해도 '절대 거리'를 이길 수는 없다.
3. 영원한 가치는 없다
사람들은 신축에 열광하지만 신축 효과는 생각보다 짧다. 특히 입지가 덜한 곳의 신축보다는 입지가 좋은 구축의 미래 가치에 투자하는 것이 더 낫다.
4. 행운은 반복되지 않는다
저점기에 우연히 집을 잘 샀다고 해도 '대박보다는 쪽박을 피하는 것'이 부동산 투자에서는 더 중요하다. 그러니 일반인이 타이밍을 잡아서 집을 사려고 하기보다는 주어진 조건 중에서 선택해야 한다.
항상 최선의 플랜대로 살 수는 없으며 지나치게 빨리 가려다가는 넘어진다.
5. 나만의 확신을 가지자.
실거주 집을 살 때는 장기투자로 괜찮은 집을 사야하고, 여윳돈으로 투자할 때는 수익률이 높고 투자금 회수가 빠른 곳에 투자해야 한다. 즉, 상황에 맞는 적용 능력이 필요하다. 이러한 실행력은 실전을 통한 경험에서만 우러나올 수 있다. 확신을 갖기 위해서는 남의 정보 말고 내 시나리오 대로 행동하자.
마지막으로 현대인들은 '멈춤'의 상태를 불안해한다. 그래서 이미 부동산을 많이 가지고 있으면서도 더 갖기 위해 노력한다. '다리가 떨리는 나이가 아닌, 가슴이 떨리는 나이에 여행하라.'라는 말이 있다. 그러나 현재의 삶을 유보하고 끊임 없는 재투자를 하다보면 어느새 자신의 다리가 떨리는 나이가 되어버린 사람이 많다. 가족이 모두가 함께할 수 있는 시간은 생각보다 많지 않다. 재산을 더 남겨주는 것도 좋지만 가족과 함께 좋은 추억을 만드는 것이 진짜 재산이 아닐까..?
'책' 카테고리의 다른 글
| 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까? (0) | 2023.02.05 |
|---|---|
| 부동산 사이클 7단계 (1) | 2023.02.02 |
| 부자아빠가 들려주는 제시리버모어 (1) | 2023.01.22 |
| 사경인의 친절한 투자과외 (0) | 2023.01.18 |
| 미래의 부 (0) | 2023.01.08 |
댓글